Kamer toetst de rol van de notaris in grondtransactie

De tuchtzaak betreft een klacht ingediend door klagers tegen een notaris. De klacht richt zich op het handelen van de notaris bij de levering van een perceel grond in het kader van een koop-/aannemingsovereenkomst met een projectontwikkelaar. De notaris zou klagers onjuist hebben geïnformeerd over de levering van de volledige grond en hen hebben laten tekenen en betalen zonder bewijs van eigendom.

De levering van de grond

Klagers hebben een koop-/aannemingsovereenkomst gesloten met een projectontwikkelaar voor een perceel grond ter grootte van 222 m² voor de realisatie van een woonhuis met verder aanbehoren. De notaris heeft op 19 augustus 2022 de akte van levering gepasseerd, waaruit bleek dat klagers op dat moment slechts 207 m² in plaats van 222 m² geleverd kregen. De resterende grond is later, op 21 juli 2023, geleverd.

Eigendom van de grond

Klager verwijten de notaris dat hij hen bij de levering op 19 augustus 2022 heeft verzekerd dat ook de resterende grond zou worden geleverd en hen hiervoor heeft laten tekenen en betalen, zonder dat er bewijs was dat zij de resterende grond nog zouden krijgen. Er was namelijk onvoldoende bewijs van eigendom aan de zijde van de projectontwikkelaar. Klagers stellen dat de notaris niet onafhankelijk is opgetreden, omdat hij alleen is afgegaan op het woord van de projectontwikkelaar dat de resterende grond nog geleverd zou worden. Daarnaast stellen zij dat de tweede levering te lang heeft geduurd.

De notaris verdedigt zich door te stellen dat de resterende grond inderdaad nog geen eigendom was van de projectontwikkelaar op het moment van de eerste levering. De grond was ook nog niet in eigendom van de gemeente, maar van een achterbuurman. De notaris was op de hoogte van een ruilovereenkomst tussen de gemeente en de achterbuurman, waardoor de levering in twee delen plaatsvond. In overleg tussen de gemeente en de projectontwikkelaar zou zij afgesproken dat de percelen in eerste instantie buiten de akte van levering zouden worden gelaten en zouden worden nageleverd, zodra de akte tussen de gemeente en de achterbuurman gepasseerd zou worden.

De notaris heeft zijn signalement, dat er minder grond geleverd kon worden dan overeengekomen in de koop-/aannemingsovereenkomst, met de notaris besproken. Hierbij heeft de projectontwikkelaar voorgesteld om de levering in twee delen plaats te laten vinden. Dit is met klagers besproken, waarbij zij hebben geuit geen bezwaar te hebben tegen deze constructie. Tijdens de levering op 19 augustus 2022 is deze constructie door de notaris ook met klagers besproken.

Daarnaast benadrukt de notaris dat hij voldoende overtuigd was van de rechtsgeldigheid en afdwingbaarheid van de leveringsverplichtingen. Tenslotte stelt de notaris dat hij het vervelend vind dat de tweede levering zo lang op zich heeft laten wachten, maar dat dit niet anders kon gezien de akte van ruiling pas op 20 juli 2023 is gepasseerd. Direct daarna is het perceel dan ook aan klagers geleverd.

Notarieel tuchtrecht

De kamer dient de klacht van klagers te beoordelen. Op grond van artikel 93 van de Wet op het notarisambt zijn notarissen aan het tuchtrecht onderworpen. De tuchtrechter toetst of het handelen of nalaten van de notaris in strijd is met het bepaalde in de Wna en de andere toepasselijke bepalingen. Ook kan de tuchtrechter toetsen of zij voldoende zorg in acht hebben genomen ten opzichte van de personen voor wie zij optreden en of zij daarbij hebben gehandeld zoals een behoorlijk beroepsbeoefenaar behoort te doen.

Voldoende zorgvuldig gehandeld

De kamer acht de klacht van klagers ongegrond. De kamer stelt dat de notaris niet betrokken is geweest bij de koopovereenkomst tussen klagers en de projectontwikkelaar. De notaris is slechts betrokken geweest bij het passeren van de akte van levering. De notaris heeft voor het passeren van de akte opgemerkt dat er minder grond aan klagers werd geleverd dan is opgenomen in de koopovereenkomst. Dit is daarna zowel door de projectontwikkelaar als door de notaris met klagers besproken. De notaris heeft ook in de concept akte van levering opgenomen dat er 207 m² werd geleverd. Bij het passeren van de akte is dit ook met klagers besproken.

De notaris kon aan klagers geen bewijs verstrekken van de (nadere) afspraken waaruit de nalevering van het resterende gedeelte van het perceel bleek, omdat dit informatie betrof uit een ander dossier waarbij klagers geen partij waren. Wel heeft de notaris klagers verzekerd dat het perceel nog geleverd zou worden. Daarbij heeft de notaris zich gebaseerd op de hem bekende stukken, namelijk de overeenkomst van ruiling tussen de achterbuurman en de gemeente, en de koop-realisatieovereenkomst tussen de gemeente en de projectontwikkelaar met aanvullende afspraken over de nalevering van de grond.

Gelet op deze omstandigheden kon en mocht de notaris aannemen dat de nalevering van de grond uitgevoerd zou worden. De notaris heeft voldoende zorgvuldigheid betracht en de belangen van klagers voldoende gewaarborgd. Dat de tweede levering lange tijd op zich heeft laten wachten is niet aan de notaris te wijten.

Klik hier voor de volledige uitspraak van de Kamer voor het notariaat.

Zorgplicht Advocaten

Heeft u een geschil met uw notaris over de vraag of hij/zij de benodigde vakbekwaamheid, zorgvuldigheid en deskundigheid in acht heeft genomen bij de uitvoering van zijn/haar werkzaamheden? Neem dan contact met ons op.