Geen sprake van onzorgvuldigheid bij splitsing van appartementsrechten

In een recente tuchtrechtelijke zaak onderzocht de Kamer voor het notariaat een klacht over vermeende onzorgvuldigheid bij de splitsing van appartementsrechten. De kwestie draaide om een akte van levering waarbij een lidmaatschap van een Vereniging van Eigenaars (VvE) mogelijk over het hoofd werd gezien.

Splitsing van de appartementsrechten

Op 20 maart 2003 werd een akte van splitsing opgesteld door [notaris 3], waarbij een woonhuis met een afzonderlijke bovenwoning en bijbehorende voorzieningen werd verdeeld in twee appartementsrechten. Het eerste recht, appartementsindex 1, gaf exclusief gebruik van de begane grond met erf en de kelder, evenals een 1/2e onverdeeld aandeel in een gemeenschappelijk perceel grond met een gebouw. Het tweede recht, appartementsindex 2, omvatte exclusief gebruik van de bovenwoning met trappenhuis en kelder voor de watermeter, samen met een 1/2e onverdeeld aandeel in hetzelfde gemeenschappelijke perceel.

Op 2 maart 2006 werd door [notaris 3] nogmaals een akte van ondersplitsing opgesteld, waarbij het appartementsrecht met indexnummer 2 werd verdeeld in twee afzonderlijke rechten. Appartementsindex 3 kreeg exclusief gebruik van de woning op de eerste verdieping, terwijl appartementsindex 4 exclusief gebruik kreeg van de woning op de tweede verdieping. Tegelijkertijd werd de Vereniging van Eigenaars Ondersplitsing (hierna: de VvE) opgericht, met als doel het behartigen van de gezamenlijke belangen van de eigenaars. De VvE is op 30 maart 2021 ingeschreven bij de Kamer van Koophandel, waarbij mevrouw [X] is ingeschreven als voorzitter.

[Gemachtigde] werd eigenaar van een van de appartementen op 4 mei 2018 en werd tevens voorzitter van de Vereniging van Eigenaars Appartementencomplex, die de hoofdsplitsing vertegenwoordigt (hierna: de VvE hoofdsplitsing).

Onzorgvuldigheid bij onderzoeksplicht notaris

Op 22 juni 2021 is de akte van levering door [notaris 1] verleden, waarbij het (onder)appartementsrecht met index 3 is geleverd aan de heer [Y]. Door de levering is de heer [Y] van rechtswege lid geworden van de VvE ondersplitsing. Klaagster verwijt de notaris dat hij essentiële informatie heeft gemist in de akte van levering, met name het lidmaatschap van de VvE hoofdsplitsing door de verkrijger van het appartement.

Klaagster verwijt de notaris onzorgvuldigheid in zijn onderzoeksplicht voorafgaand aan deze akte van levering. Klaagster stelt dat de akte onvolledig is omdat deze niet vermeldt dat de heer [Y] tevens van rechtswege lid is geworden van de VvE hoofdsplitsing. De klacht omvat ook het onterechte contact van de notaris met mevrouw [X], de bestuurder van de VvE ondersplitsing, en het nalaten om contact op te nemen met de bestuurder van de VvE hoofdsplitsing.

De beoordeling

Op grond van artikel 93 lid 1 van de Wet op het notarisambt zijn notarissen aan het tuchtrecht onderworpen. De tuchtrechter toetst of hun handelen of nalaten in strijd is met het bepaalde in de Wna en de andere toepasselijke bepalingen. Ook kan de tuchtrechter toetsen of zij voldoende zorg in acht hebben genomen ten opzichte van de (rechts)personen voor wie zij optreden en of zij daarbij hebben gehandeld zoals een behoorlijk beroepsbeoefenaar behoort te doen.

Ontvankelijkheid

Ten eerste heeft de kamer in deze zaak geoordeeld over de ontvankelijkheid van de klacht van klaagster. De notaris voerde namelijk aan dat klaagster niet-ontvankelijk is, omdat zij geen zelfstandig belang heeft bij de klacht. Klaagster is geen partij bij de akte waarover zij klaagt en ook als bestuurder van de VvE hoofsplitsing is zij geen partij of belanghebbende bij de akte

De tuchtrechter oordeelde echter dat klaagster ontvankelijk is in haar klacht. Op grond van artikel 99 lid 1 Wna kan ieder die daarbij enig redelijk belang heeft een klacht indienen. Het begrip ‘enig redelijk belang’ moet ruim worden opgevat. Gelet op het ruime belanghebbendenbegrip is de kamer van oordeel dat klaagster een redelijk belang heeft bij het indienen van de klacht. Klaagster heeft gelet op de inhoud van haar klacht, namelijk dat de VvE hoofdsplitsing wel betrokken had moeten worden bij de akte van levering een redelijk belang bij de behandeling van haar klacht.

Niet van rechtswege lid

De kamer acht de klacht zelf echter ongegrond. Volgens de kamer heeft de notaris correct geoordeeld dat de verkrijger van het appartement met index 3 niet van rechtswege lid is geworden van de VvE hoofdsplitsing, gebaseerd op de akte van 2 maart 2006. Uit deze akte blijkt dat de VvE ondersplitsing de eigenaren van de appartementen met index 3 en index 4 vertegenwoordigt tegenover de reglementaire organen van de VvE hoofdsplitsing. Dit betekent dat de eigenaren van de appartementen met index 3 en index 4 niet van rechtswege lid zijn van de VvE hoofdsplitsing maar alleen van de VvE ondersplitsing. De VvE ondersplitsing vertegenwoordigt de eigenaren in de VvE hoofdsplitsing. De notaris heeft daarom in de akte van levering terecht alleen de VvE ondersplitsing opgenomen.

Het feit dat eigenaren in het verleden deelnamen aan de VvE hoofdsplitsing doet niet af aan de juridische status van de VvE ondersplitsing zoals vastgelegd in de akte. De inschrijving bij de Kamer van Koophandel is niet essentieel voor deze status. Daarom was het niet noodzakelijk voor de notaris om contact op te nemen met de bestuurder van de VvE hoofdsplitsing, en het verkrijgen van informatie bij de bestuurder van de VvE ondersplitsing was terecht.

Concluderend oordeelt de kamer dat de notaris niet tekort is geschoten in zijn zorgplicht en onderzoeksplicht. De klacht is ongegrond.

Klik hier voor de volledige uitspraak van de Kamer voor het notariaat.

Zorgplicht Advocaten

Heeft u een geschil met uw notaris over de vraag of hij/zij de benodigde vakbekwaamheid, zorgvuldigheid en deskundigheid in acht heeft genomen bij de uitvoering van zijn/haar werkzaamheden? Neem dan contact met ons op.