Bij ABC-transactie voldoet notaris niet aan verzwaarde onderzoeksplicht

Klaagster is een woningcorporatie en is eigenaar van woningen en andere registergoederen. Met BV1 heeft klaagster een koopovereenkomst gesloten. Hierdoor is het gezondheidscentrum voor € 950.000,- door klaagster aan BV1 is verkocht. In de leveringsakte is onder andere een anti-speculatiebeding opgenomen. BV1 heeft het Gezondheidscentrum aan BV2 verkocht voor een bedrag van € 1.211.574,-. De akte van levering is door de kandidaat-notaris als waarnemer van de notaris gepasseerd. (hierna: ABC-transactie)

Mondelinge koopovereenkomst

Na het sluiten van een mondelinge koopovereenkomst heeft BV2 de onverdeelde helft van het Gezondheidscentrum geleverd aan BV1 voor een bedrag van € 605.787,-. Ook hier is de leveringsakte door de kandidaat-notaris als waarnemer van de notaris gepasseerd. In de ABC-transactie is vermeld dat het anti-speculatiebeding niet meer van toepassing is aangezien de in het in dit beding genoemde termijn van één jaar is verlopen.

Klachten jegens de kandidaat-notaris

De klacht valt uiteen in de volgende drie onderdelen:

• Volgens klaagster is de kandidaat-notaris ten onrechte voorbij gegaan aan het antispeculatiebeding zoals opgenomen in de leveringsakte. Het Gezondheidscentrum mocht tot een jaar na de datum van notariële levering niet worden vervreemd zonder schriftelijke toestemming van klaagster.
• Voor zover er sprake was van een uitzondering op het vervreemdingsverbod, omdat BV2 kan worden aangemerkt als een gelieerde aandeelhouder of dochtervennootschap van BV1, is klaagster ten onrechte niet door de kandidaat-notaris op de hoogte gebracht van een zodanige uitzondering.
• De kandidaat-notaris heeft bewust meegewerkt aan een ABC-transactie met als doel het maken van speculatieve winst op zeer korte termijn. Daarmee heeft hij het vertrouwen in het notariaat en het gehele stelsel geschaad

In eerste aanleg gegrond

De kamer heeft in eerste aanleg de klacht gedeeltelijk gegrond verklaard. De kandidaat-notaris heeft als verweer tegen bovenstaande klachtonderdelen aangevoerd dat geen toestemming van klaagster nodig was voor de doorlevering. Daarnaast is de door BV1 en BV2 gebruikte zakelijke methode om de waarde van het Gezondheidscentrum te berekenen aan de kandidaat-notaris toegelicht.

ABC-transactie kan misbruikt worden

Het hof is van oordeel dat van de notaris verwacht mag worden dat hij bekend is met het feit dat een ABC-transactie misbruikt kan worden als instrument. Voor onder meer voor hypotheekfraude, belastingontduiking en witwassen. De notaris moet met het oog op deze risico’s nadere inlichtingen vragen, en, indien daartoe aanleiding bestaat, de overlegging van bewijsstukken dienen te verlangen. De notaris dient daarvan aantekening te maken in het dossier. Volgens het hof heeft de kandidaat-notaris op geen enkele wijze aannemelijk gemaakt dat hij in de korte tijd, die hem nog restte alvorens hij tot het passeren van de leveringsakten is overgegaan, heeft voldaan aan die op hem rustende onderzoeksplicht.

Verder volgt uit het anti-speculatiebeding dat het gezondheidscentrum tot één jaar na 9 juli 2014 niet mocht worden vervreemd. Niet zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van klaagster. Het hof concludeert dat de doorlevering van BV1 aan BV2 niet onder de vrijstelling van het speculatiebeding viel, waardoor voorafgaande toestemming van klaagster vereist was.

Geheimhoudingsplicht van notaris

De notaris beroept zich op zijn geheimhoudingsplicht. Ook stelt hij dat hij navraag bij partijen heeft gedaan over het beding. De partijen hebben hem voor het verlijden van de akte meegedeeld dat zij waren overeengekomen dat BV2 wél onder de vrijstelling viel. Ten aanzien van dit beroep op de geheimhoudingsplicht overweegt het hof dat van een (kandidaat-)notaris, mag worden verwacht dat hij dit zodanig verwerkt in het dossier dat hij eventuele vragen die daarover gesteld worden. Het hof stelt dat een notaris eventuele vragen kan beantwoorden zonder zijn geheimhouding te schenden. Nu de kandidaat-notaris dit heeft nagelaten, is hij onvoldoende zorgvuldig geweest.

De klachtonderdelen worden wederom gegrond verklaard. Het hof acht de maatregel van berisping passend en geboden.

Hier kunt u de volledige uitspraak van het Gerechtshof Amsterdam lezen.

Zorgplicht Advocaten

Heeft u een geschil met uw notaris over de vraag of hij/zij de benodigde vakbekwaamheid, zorgvuldigheid en deskundigheid in acht heeft genomen bij de uitvoering van zijn/haar werkzaamheden? Neem dan hier contact op met een van de gespecialiseerde advocaten van Zorgplicht Advocaten.