Notaris handelt onzorgvuldig bij totstandkoming koopovereenkomst en akte van levering

In deze zaak werd de notaris geconfronteerd met ernstige klachten wegens onzorgvuldig handelen bij de totstandkoming van een koopovereenkomst en de overdracht van een woning. Klaagster verwijt de notaris schending van zijn zorg-, informatie-, en onderzoeksplicht.

Achtergrond van de zaak

Na het overlijden van de vader in 2013 bleef de moeder, klaagster, en de andere dochter als erfgenamen achter. Een onverdeelde helft van de woning behoorde tot de nalatenschap. In 2014 eindigde het huwelijk tussen klaagster en haar ex-echtgenoot. Later, in 2021, overleed de andere dochter, waarbij moeder en klaagster tot haar erfgenamen werden benoemd.

Op 10 november 2021 gaven kopers opdracht aan de notaris om een koopovereenkomst ten aanzien van de desbetreffende woning op te stellen en een akte van levering te verzorgen. In de e-mail hebben zij de notaris geïnformeerd over de essentialia van de op te stellen koopovereenkomst en hebben zij verzocht om de akte van levering op 1 december 2021 te passeren. Daarnaast hebben zij aan de notaris mededeling gedaan over de slechte toestand van het pand en hun voornemen om deze als beleggingspand te gebruiken.

Op 16 november 2021 hebben moeder en kopers de opgestelde koopovereenkomst ondertekend. De woning werd hierbij voor €75.000 verkocht. In de koopovereenkomst staat onder andere vermeld dat moeder handelt voor zich en namens de erven van vader en dat de overdracht van de woning op 1 december 2021 zal plaatsvinden.

Vermoeden van misbruik van omstandigheden

Op 26 november 2021 heeft de notaris voor het eerst contact opgenomen met klaagster over de verkoop en levering van de woning. Op dezelfde dag heeft de notaris de concept-akte van levering en een verkoopvolmacht per mail aan klaagster en aan de ex-echtgenoot van klaagster toegezonden.

Zij hebben hierop aangegeven dat zij op dat moment weigerden te tekenen, vanwege het ontbreken van een waardebepaling, taxatie en onduidelijkheid over de verkoopprijs. Op 30 november 2021 uitte klaagster haar vermoeden van misbruik van haar moeder, mede vanwege de druk die werd uitgeoefend door verschillende partijen.

De situatie escaleerde verder toen klaagster het testament van haar vader wilde opvragen bij haar moeder en ontdekte dat dit bij de kopende partij lag. Hierdoor werden vermoedens van misbruik van omstandigheden bevestigd. In reactie op deze ontwikkelingen ontbonden de kopers op 27 januari 2022 de koopovereenkomst en stelden ze moeder aansprakelijk voor schade, wat leidde tot een sommatie van de deurwaarder.

Uiteindelijk verkocht klaagster, in haar hoedanigheid als bewindvoerder, de woning op 13 april 2022 voor een aanzienlijk hogere prijs aan een andere partij.

Klacht en verweer

Klaagster verwijt de notaris schending van zorg-, informatie-, en onderzoeksplicht. Ze stelt dat de notaris de onrealistisch lage koopprijs had moeten onderzoeken en contact had moeten hebben met moeder. Daarnaast wordt aangevoerd dat de notaris onvoldoende recherche heeft gedaan en afhankelijk van de kopers heeft gehandeld, zonder evenwicht te bewaren tussen moeder en de kopers.

De notaris verweert zich tegen de klachten door te benadrukken dat de door hem opgestelde koopovereenkomst geen notariële akte is, maar slechts het model van zijn kantoor volgt. Hij stelt dat de snelle totstandkoming te wijten was aan coronamaatregelen en dat hij niet verantwoordelijk is voor de inhoud van de koopovereenkomst.

De notaris benadrukt dat hij wel degelijk recherche heeft gedaan naar de rechtstoestand van de woning via kadastrale recherche. Hij wijst erop dat het gebruikelijk is om erfgenamensituaties na de ondertekening van de koopovereenkomst te onderzoeken en dat het niet ongewoon is dat niet alle gerechtigden vooraf tekenen. De notaris heeft zich terughoudend opgesteld toen op 30 november 2021 werd aangegeven dat de levering niet zou doorgaan.

Het notarieel tuchtrecht

Op grond van artikel 93 lid 1 Wna zijn notarissen aan het tuchtrecht onderworpen. De tuchtrechter toetst of hun handelen of nalaten in strijd is met het bepaalde in de Wna en andere toepasselijke bepalingen. Ook kan de tuchtrechter toetsen of zij voldoende zorg in acht hebben genomen ten opzichte van de (rechts)personen voor wie zij optreden en of zij daarbij hebben gehandeld zoals een behoorlijk beroepsbeoefenaar behoort te doen.

Zo moet een notaris het ambt in onafhankelijkheid uitoefenen en de belangen van alle bij de rechtshandeling betrokken personen op onpartijdige wijze en met de grootst mogelijke zorgvuldigheid behartigen (artikel 17 lid 1 Wna). Een notaris heeft op grond van artikel 43 lid 1 Wna een informatie- en een zogeheten Belehrungspflicht (en in bepaalde gevallen een waarschuwingsplicht). Volgens deze bepaling moet een notaris de partijen bij de akte en de bij het verlijden van de akte eventueel verschijnende andere personen tijdig voor het passeren van de akte de gelegenheid geven om van de inhoud van de akte kennis te nemen.

Op grond van zijn informatieplicht moet een notaris voorafgaand aan het passeren van een akte bovendien de zakelijke inhoud van de akte bespreken en daarop een toelichting geven. Zo nodig moet hij daarbij ook wijzen op de gevolgen die voor partijen uit de inhoud van de akte voortvloeien. De zorgplicht van een notaris brengt ook mee dat hij met inachtneming van de belangen van alle betrokken partijen de rechtszekerheid dient te waarborgen. Hieruit vloeit voort dat een notaris geen akten opmaakt en laat inschrijven zonder voorafgaand deugdelijk onderzoek te verrichten. Zijn functie in het rechtsverkeer brengt ook mee dat hij is gehouden naar vermogen te voorkomen dat misbruik wordt gemaakt van juridische onkunde en feitelijk overwicht.

Zorgvuldigheidsverplichtingen van de notaris

De kamer beoordeelt de klachten tegen de notaris en concludeert dat het verweer van de notaris, waarin hij beweert dat hij niet tuchtrechtelijk kan worden aangesproken omdat het niet om het passeren van een akte gaat, niet geldig is. Tuchtrechtelijke toetsing van een notaris beperkt zich niet tot het passeren van akten, maar omvat ook zijn algemene handelen bij rechtshandelingen.

De kamer oordeelt dat de notaris in deze situatie, gegeven de bekende omstandigheden, extra alert had moeten zijn om aan zijn zorgvuldigheidsverplichtingen te voldoen. De notaris had moeder voldoende gelegenheid moeten geven om de koopovereenkomst te begrijpen en eventueel juridisch advies in te winnen. Hij had ook expliciet moeten verifiëren of de door de kopers gegeven uitleg voor de lage koopprijs juist was en of moeder instemde met de voorwaarden.

De kamer concludeert dat de notaris deze zorgvuldigheid niet heeft betracht, met name doordat hij moeder niet vooraf heeft geïnformeerd en niet heeft geverifieerd of moeder de transactie begreep en instemde. De notaris heeft nagelaten te onderzoeken wie bevoegd was om over de woning te beschikken, wat later tot problemen leidde. Het feit dat de notaris zijn handelen deels toeschrijft aan coronamaatregelen wordt niet geaccepteerd. De kamer acht de klachten gegrond. Het onderzoek naar de rechtstoestand van de woning wordt echter als voldoende beschouwd.

Klachtonderdeel 4, gericht op de recherche-/onderzoeksplicht, wordt ongegrond verklaard omdat klaagster onvoldoende onderbouwing heeft geboden voor haar stelling dat de notaris hierin tekort is geschoten.

Schorsing

De kamer concludeert dat de notaris ernstig tekort is geschoten in zijn kerntaken. Hij heeft op diverse vlakken onzorgvuldig gehandeld en de belangen van moeder verwaarloosd, en is te zeer afgegaan op de informatie van de kopers. De notaris heeft nagelaten contact te hebben met moeder, haar te informeren over de koopovereenkomst en de bijbehorende rechtsgevolgen, en heeft niet adequaat onderzocht of de koopprijs redelijk was en of moeder bevoegd was om namens de erfgenamen op te treden. Het handelen en nalaten van de notaris heeft het vertrouwen geschaad dat rechtzoekenden in het notariaat moeten kunnen hebben. De kamer rekent dit de notaris ernstig aan en maakt zich tevens zorgen dat de notaris onvoldoende inziet dat hij in de vereiste zorgvuldigheid van zijn ambt is tekortgeschoten. Op grond van het voorgaande is de kamer van oordeel dat de maatregel van schorsing in de uitoefening van het ambt voor de duur van twee weken passend en geboden is.

Klik hier voor de volledige uitspraak van de Kamer voor het notariaat.

Zorgplicht Advocaten

Heeft u een geschil met uw notaris over de vraag of hij/zij de benodigde vakbekwaamheid, zorgvuldigheid en deskundigheid in acht heeft genomen bij de uitvoering van zijn/haar werkzaamheden? Neem dan contact met ons op.