Geen sprake van ondeugdelijk informeren door notaris

In deze zaak stelde klaagster dat de notaris zijn zorgplicht had geschonden. Klaagster stelde dat de notaris haar ondeugdelijk had geïnformeerd over een stukje grond in de huidige en oudere akten van levering.

Aanvullende bepalingen in overeenkomsten

[Bedrijf 1] B.V. heeft in maart 2006 een koopovereenkomst gesloten met [naam 2] betreffende een perceel grond van ongeveer 500 m². Het bedrijf wilde deze grond gebruiken om vanaf de openbare weg een toegangsweg aan te leggen naar een te ontwikkelen bouwperceel aan de rechterzijde van de woning van [naam 2]. Door de notaris is de akte gepasseerd waarbij het perceel door [naam 2] aan [bedrijf 1] B.V is geleverd. Hierbij is een aanvullende bepaling overeengekomen. Deze bepaling komt er op neer dat:

• De verkoper, indien er geen ingrijpende wijzigingen worden aangebracht in het bouwplan, ermee instemt en geen bezwaren zal indienen tegen de aanvraag van de bouwvergunning door koper.

• De koper het persoonlijke recht krijgt om een stuk grond van de verkoper te gebruiken. Dit recht stelt de koper in staat om van en naar de openbare weg en zijn huisperceel te gaan over een specifiek deel van het perceel van de koper.

• Wanneer de koper begint met de realisatie van het bouwplan, zal hij op zijn kosten een ontsluiting naar de openbare weg creëren voor het perceel van de verkoper.

• Als het om wat voor reden dan ook onmogelijk blijkt om de eerdergenoemde ontsluiting te realiseren, zal de koper een erfdienstbaarheid van uitweg vestigen ten behoeve van de verkoper.

In essentie regelt deze overeenkomst de medewerking van de verkoper aan het bouwproject van de koper, evenals het gebruik van een deel van het perceel van de verkoper voor toegang tot de openbare weg totdat de koper zijn eigen ontsluiting heeft gerealiseerd.

Verkoop woning en perceel

In augustus 2011 is [naam 2] overleden. In december 2011 is het te ontwikkelen perceel aan klaagster geleverd. De notaris heeft de akte gepasseerd. In de akte van levering is ook de hierboven benoemde bepaling uit 2006 opgenomen. De woning van [naam 2] is in maart 2012 verkocht aan de nieuwe eigenaren. Ook in deze akte van levering is de hiervoor genoemde bepaling opgenomen. Destijds was nog geen begin gemaakt aan de realisering van het bouwproject.

Begin 2020 heeft klaagster met de nieuwe eigenaren gesproken over de beoogde aanleg van de toegangsweg, waarvoor klaagster gebruik zou moeten maken van een stukje grond van het perceel van de nieuwe eigenaren. Omdat klaagster en de nieuwe eigenaren het daar niet over eens konden worden, heeft klaagster contact opgenomen met de notaris.

Klaagster heeft geprobeerd overeenstemming te kunnen bereiken met de nieuwe eigenaren voor gebruik of verkoop van het stukje grond. Echter, de partijen zijn niet tot overeenstemming gekomen.

Kort geding

De zaak leidde tot een kort geding waarbij klaagster medewerking eiste van de nieuwe eigenaren voor de aanleg van een toegangsweg over het stukje grond, aangezien er sprake zou zijn van een kwalitatieve verplichting. De voorzieningenrechter wees de vordering van klaagster af, omdat de notariële akte niet voldeed aan de eisen voor een kwalitatieve verplichting en de verplichtingen een louter persoonlijk karakter hadden.

Verwijt

Klaagster verwijt de notaris dat hij in strijd met zijn zorgplicht heeft gehandeld. Klaagster stelt dat de notaris na het ontstaan van het geschil met de nieuwe eigenaren heeft nagelaten klaagster en de nieuwe eigenaren deugdelijk te informeren over de gevolgen van de akte van levering van mei 2012 en hun juridische positie ten aanzien van het stukje grond. Ook zou de notaris uitspraken hebben gedaan over de juridische positie van de nieuwe eigenaren, waardoor bij klaagster de indruk zou zijn gewekt dat zij in haar recht stond. Ten slotte klaagt ze dat de notaris niet heeft gereageerd op haar verzoeken meer duidelijkheid te verschaffen.

Geen sprake van ondeugdelijk informeren

Evenals de kamer acht het hof de klacht van klaagster tegen de notaris op alle onderdelen ondergrond. Zij onderbouwt dit als volgt.

Zowel de kamer als het hof hebben geoordeeld dat klaagster uit de uitlatingen van de notaris in redelijkheid niet de indruk heeft kunnen krijgen dat klaagster in haar recht stond ten aanzien van het gebruik van het stukje grond van de nieuwe eigenaren, of dat de notaris heeft nagelaten klaagster daarover naar behoren te informeren op basis van de inhoud van de door hem gepasseerde akten.

In de koopovereenkomst en de akte van levering van 2006 is niets vastgesteld over het toekomstige gebruik door klaagster van het stukje grond van [naam 2] en dat daarover ook niets is vastgelegd in de akte van mei 2012, waarbij de woning van [naam 2] aan de nieuwe eigenaren is geleverd.

Uit een gespreksverslag kan daarnaast worden afgeleid dat de notaris aan de partijen heeft uitgelegd (1) dat voor de aanleg van de beoogde toegangsweg naar het nieuwbouwproject een stukje grond van de nieuwe eigenaren nodig is, (2) dat de verkrijging van het stukje grond gerealiseerd kan worden door het vestigen van een erfdienstbaarheid dan wel door het stukje grond aan te kopen van de nieuwe eigenaren en (3) dat de nieuwe eigenaren ten aanzien van het stukje grond van klaagster – dat zij gebruiken om van hun erg naar de openbare weg te gaan- geen rechten hebben. Van enig nalaten van de notaris bij het informeren van de betrokken partijen over de gepasseerde akten van levering en hun juridische positie is het hof derhalve niet gebleken.

Het Hof oordeelde dus dat ze notaris zijn zorgplicht niet heeft geschonden.

Klik hier voor de volledige uitspraak van het Gerechtshof Amsterdam.

Zorgplicht Advocaten

Heeft uw notaris zijn/haar zorgplicht geschonden en lijdt u hierdoor schade of dreigt u hierdoor schade te lijden? Neem dan contact met ons op.