Adviseur tekortgeschoten in waarschuwen bij hypotheekaanvraag met risicovolle inkomenssituatie

De Geschillencommissie Kifid heeft in een recente uitspraak beoordeeld of een hypotheekadviseur tekort is geschoten in zijn zorgplicht. De adviseur werd verweten onvoldoende waarschuwing te hebben gegeven aan de consument, wiens hypotheekaanvraag werd afgewezen vanwege een risicovolle inkomenssituatie.

De overeenkomst van opdracht

De consument heeft de adviseur ingeschakeld voor advies en bemiddeling bij het verkrijgen van een hypothecaire geldlening. Hierbij zijn zij een aantal werkzaamheden die de adviseur zal verrichten overeengekomen. Daarbij is bepaald dat voor deze werkzaamheden een tarief van €3500 in rekening zal worden gebracht.

Tijdens de intake heeft de consument aangegeven per 1 september 2022 aan de slag te gaan bij een nieuwe werkgever. Het ging hierbij om een arbeidsovereenkomst voor onbepaalde tijd, waarbij geen proeftijd overeen was gekomen. Ook heeft de consument aangegeven een eigen B.V. te hebben en dat er een rekening-courantverhouding is tussen de B.V., waarbij de consument een schuld heeft aan haar B.V. van €264.975,-.

Afwijzingen van hypotheekaanvragen

De adviseur heeft namens de consument een hypotheekaanvraag gedaan bij geldverstrekker I. Geldverstrekker I heeft vervolgens de aanvraag afgewezen. Reden hiervoor was dat de geldverstrekker twijfels heeft over de bestendigheid van het inkomen van de consument vanwege een combinatie van factoren, waaronder een boven modaal salaris en een direct vast dienstverband zonder proeftijd.

De consument heeft vervolgens aan de adviseur laten weten dat haar arbeidsovereenkomst is ontbonden en dat ze per 1 november 2022 bij een nieuwe werkgever in dienst zal treden. Eind november 2022 heeft de adviseur een hypotheekaanvraag gedaan bij geldverstrekker II, ook deze heeft de aanvraag afgewezen. Vervolgens heeft de adviseur de consument een factuur van €3500 gestuurd.

De consument is het er niet mee eens dat de adviseur het volledige tarief van €3500 in rekening heeft gebracht. De consument stelt dat de adviseur bij het onderzoeken van de financieringsmogelijkheden had moeten concluderen dat de hypotheekaanvraag geen slagingskans maakte. De consument had immers een aanzienlijke schuld aan haar B.V. en had geen stabiel inkomen. De consument verdenkt de adviseur ervan de aanvraag desondanks te hebben doorgezet teneinde een zo hoog mogelijke declaratie te kunnen rechtvaardigen. Indien hij voorgaande had geconcludeerd, had hij geen andere onnodige werkzaamheden hoeven te verrichten en niet het gehele tarief in rekening hoeven te brengen.

Onzorgvuldig handelen

De Geschillencommissie dient te beoordelen of de adviseur onzorgvuldig heeft gehandeld. De commissie stelt ten eerste vast dat er tussen de consument en de adviseur sprake is van een overeenkomst van opdracht in de zin van artikel 7:400 Burgerlijk Wetboek. De adviseur dient bij de uitvoering van zijn opdracht de zorg van een goed opdrachtnemer in acht te nemen. Dat betekent dat hij bij de uitvoering van zijn opdracht de zorgvuldigheid moet betrachten die van een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot mag worden verwacht. Als uitgangspunt geldt dat van een redelijk bekwaam en redelijk handelend adviseur mag worden verwacht dat hij beschikt over de nodige deskundigheid en vakkennis, dat hij de financiële belangen van zijn cliënten naar beste weten en kunnen behartigt en dat hij zorgvuldigheid betracht in de advisering van zijn cliënten.

Risicovolle inkomenssituatie

De kernvraag in deze zaak is of de adviseur is tekortgeschoten door de hypotheekaanvraag door te zetten, terwijl hij had moeten weten dat die aanvraag weinig kans van slagen had. De commissie oordeelt hierover als volgt. Ten eerste stelt de commissie dat niet blijkt dat de schuld van de consument aan haar B.V. reden is geweest van de afwijzing van de hypotheekaanvraag. Wel blijkt dat de inkomenssituatie tot de afwijzingen heeft geleid. Op 18 juli 2022, dus vlak voordat de consument het hypotheekadviestraject in gang zette, is zij een arbeidsovereenkomst aangegaan voor onbepaalde tijd. Het is gebruikelijk dat daarbij een proeftijd wordt overeengekomen, maar dat was hier niet het geval. Dergelijke omstandigheden kunnen een aanwijzing zijn dat er een arbeidsovereenkomst is aangegaan enkel met het doel om daarmee een hypothecaire geldlening te kunnen krijgen.

Naar het oordeel van de commissie had van een redelijk bekwaam en redelijk handelend adviseur verwacht mogen worden dat hij zou voorzien dat een dergelijke arbeidsovereenkomst tot enig wantrouwen zou kunnen leiden bij de geldverstrekkers. Hierbij oordeelt de commissie dat het niet zo is dat de adviseur doelbewust de hypotheekaanvraag heeft doorgezet terwijl hij wist dat de hypotheekaanvraag geen kans van slagen had, het is meer zo dat hij had moeten weten dat geldverstrekkers kritisch zouden kijken naar de inkomenssituatie van de consument en dat dat invloed zou hebben op de kans van slagen van de hypotheekaanvraag.

Er had van een redelijk handelend en redelijk bekwaam adviseur verwacht mogen worden dat hij iets met deze wetenschap zou doen. Naar het oordeel van de commissie had de adviseur de consument moeten waarschuwen dat de hypotheekaanvraag een lastig verhaal zou worden. De commissie gaat niet zo ver dat de adviseur de consument had moeten ontraden om het hypotheekadviestraject voort te zetten.

Concluderend kan er worden gesteld dat de adviseur de consument had moeten waarschuwen. De adviseur heeft dit niet gedaan en is daardoor tekortgeschoten in zijn zorgplicht.

Lees hier de volledige uitspraak van de Geschillencommissie Kifid.

Zorgplicht Advocaten

Heeft u als gevolg van onzorgvuldig handelen van uw financieel adviseur schade geleden? Neem dan contact met ons op.