Op 23 juni 2007 heeft de heer B aan Woonderij opdracht gegeven om zijn woning te laten taxeren. De taxatie werd uitgevoerd door Taxateur, die toen nog werkzaam was voor Woonderij. Het doel van het taxatierapport was de waardebepaling van de woning van de heer B. De woning diende als onderpand voor een hypothecaire lening bij ELQ. De Taxateur taxeerde de onderhandse verkoopwaarde op € 625.000,-, bij een verkooptermijn van 3-6 maanden. De executiewaarde werd getaxeerd op € 550.000,-.
Op 10 juli 2007 bood ELQ als hypotheekverstrekker aan de heer B een speciale hypotheek voor ondernemers aan. Deze was tot maximaal 110% van de executiewaarde van de onroerende zaak. Op 20 augustus 2007 is er door ELQ een recht van hypotheek gevestigd op de onroerende zaak van de heer B. Dit als zekerheid voor de aan hem verstrekte hypothecaire leningen van € 546.250,-.
Grote verschillen in taxatierapport van de woning
Op 13 juni 2012 is ELQ failliet verklaard. In dat kader is de woning van de heer B ter verkoop aangeboden voor een vraagprijs van € 299.500,-. Die vraagprijs was gebaseerd op een tweetal opgestelde taxatierapporten uit 2012. In het eerste taxatierapport is de marktwaarde in niet-verhuurde staat getaxeerd op € 265.000,- en de executiewaarde in niet-verhuurde staat op € 220.000,-. In de tweede taxatie schat een andere makelaar de waarde van het pand op € 275.000,- en wordt een vraagprijs geadviseerd van € 299.500,-.
Het grote verschil tussen de taxatie van Woonderij en de taxaties door twee andere makelaars, was voor ELQ aanleiding om hierover aan Woonderij opheldering te vragen. Uiteindelijk heeft ELQ Woonderij in november 2012 aansprakelijk gesteld voor de schade die zij heeft geleden. De schade als gevolg van een onjuiste, te hoge, taxatie van het onderpand. Deze schade zal in ieder geval bestaan uit de rechtsvordering die ELQ naar de verkoop van het pand zal hebben op hypotheekgevers.
Hypotheekverstrekker blijft met restschuld zitten, stelt taxateur aansprakelijk
Op 8 mei 2013 is de woning van de heer B verkocht voor € 215.000,-. De totale restschuld van de heer B aan ELQ is berekend op een bedrag van € 405.048,10,-. Om haar schade te verhalen, is ELQ een rechtszaak gestart tegen Woonderij en Taxateur. ELQ vorderde vergoeding van haar schade van Woonderij en taxateur wegens schending van hun zorgplicht. Meer concreet hebben Taxateur en Woonderij volgens ELQ onrechtmatig gehandeld. Dit doordat in het taxatierapport onjuiste en te hoge waarden zijn opgenomen. Volgens ELQ zou de hypotheek nooit verstrekt zijn als in het taxatierapport inzicht wordt gegeven in de werkelijke executiewaarde van het onderpand. Om die reden dient Woonderij de volledige restschuld te vergoeden.
Rechtbank overweegt dat Woonderij en taxateur hun zorgplicht hebben geschonden
In eerste aanleg heeft de rechtbank Woonderij en Taxateur veroordeeld tot vergoeding van de schade aan de zijde van ELQ. Daartoe heeft de rechtbank overwogen dat Taxateur de waarde van het onderpand veel hoger heeft geschat dan een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot gedaan zou hebben. Op grond van art. 7: 401 BW heeft hij bij zijn taxatie niet de vereiste zorgvuldigheid in acht heeft genomen. Woonderij is ook aansprakelijk voor de schade als (toenmalig) werkgever van Taxateur. Woonderij en Taxateur zijn tegen deze uitspraak in hoger beroep gegaan.
Taxateur is ook in privé aansprakelijk
In hoger beroep stelt de Taxateur dat hij niet aansprakelijk is in privé voor een beroepsfout. Daar gaat het gerechtshof niet in mee. Als een taxateur niet de van hem te verlangen zorgvuldigheid in acht neemt, is hij op grond van onrechtmatige daad aansprakelijk. Daar doet niet aan af dat die beroepsfout is begaan in dienstverband van Woonderij. Er zijn voor de Taxateur wettelijke mogelijkheden om regres te nemen op zijn werkgever, daar staat ELQ echter buiten.
Beroepsfout is niet gegeven indien taxatierapport afwijkt van andere taxateurs
De vraag of een taxateur de van hem te verlangen zorgvuldigheid in acht heeft genomen, moet worden beoordeeld door de vraag te stellen of hij/zij de zorgvuldigheid heeft betracht die van een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot mag worden verwacht. Hierbij komt het niet enkel aan op de mate waarin de getaxeerde waarde van de woning overeenkomt met de werkelijke waarde. Ook op de vraag of de taxateur bij de totstandkoming van het taxatierapport en de door hem daarbij gehanteerde uitgangspunten de hiervoor bedoelde zorgvuldigheid heeft betracht.
Het Gerechtshof vult hierop ter verduidelijking aan dat, in geval de getaxeerde waarde (substantieel) afwijkt van andere taxaties en/of van de gerealiseerde verkoopopbrengst, daarmee nog niet is gegeven dat dan ook sprake is van een beroepsfout. Over de waarde van een pand kan namelijk op goede gronden verschil van mening bestaan, terwijl ook externe ontwikkelingen en tijdsverloop van invloed kunnen zijn op de verkoopopbrengst. Wel is het verschil tussen de getaxeerde waarde en de gerealiseerde verkoopopbrengst een belangrijk gezichtspunt. Dit gaat zwaarder wegen naarmate het verschil tussen de getaxeerde waarde en de gerealiseerde opbrengst groter is.
Gerechtshof beveelt onafhankelijk deskundigenbericht
Het Gerechtshof beveelt in deze procedure een onafhankelijk deskundigenbericht. Hierdoor kan zij bepalen of de Taxateur en Woonderij hebben gehandeld als een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot, en of zij dus hun zorgplicht hebben geschonden. Dat is met name nodig omdat het taxatierapport van Woonderij dateert uit 2007. Di terwijl de andere taxatierapporten dateren uit 2012. Er is – mede gezien de economische crisis – tussen die periode zoveel gebeurd, dat deze rapporten niet deugdelijk te vergelijken zijn.
Zorgplicht Advocaten
Bent u ook van mening dat u schade heeft geleden omdat een taxateur een onjuiste taxatie heeft opgemaakt? Of heeft een taxateur of andere dienstverlener op andere wijze haar zorgplicht jegens u geschonden? Neem dan hier contact op met Zorgplicht Advocaten. De advocaten van Zorgplicht Advocaten hebben reeds jarenlang ervaring met adviseren en procederen omtrent zorgplichtschending van diverse dienstverleners, waaronder taxateurs, makelaars, tussenpersonen en banken.
Hier kunt u de volledige uitspraak van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden lezen.
Zie ook vergelijkbare uitspraken:
Wij staan voor u klaar
- Tegen (financiële) dienstverleners
- 10+ jaar ervaring
- Eerlijk en transparant
