Afwijkend taxatierapport niet per definitie reden voor beroepsfout - Zorgplicht Advocaten

Zorgplicht Advocaten

Afwijkend taxatierapport niet per definitie reden voor beroepsfout

Op 23 juni 2007 heeft de heer B aan Woonderij opdracht gegeven om zijn woning te laten taxeren. De taxatie werd uitgevoerd door Taxateur, die toen nog werkzaam was voor Woonderij. Het doel van de taxatie was, zoals blijkt uit het taxatierapport, de waardebepaling van de woning van de heer B, die als onderpand voor een hypothecaire lening bij ELQ diende. De Taxateur van Woonderij taxeerde de onderhandse verkoopwaarde op € 625.000 bij een verkooptermijn van 3-6 maanden, de executiewaarde werd getaxeerd op € 550.000.

Op 10 juli 2007 bood ELQ als hypotheekverstrekker aan de heer B een speciale hypotheek voor ondernemers aan tot maximaal 110% van de executiewaarde van de onroerende zaak. Op 20 augustus 2007 is er door ELQ een recht van hypotheek gevestigd op de onroerende zaak van de heer B tot zekerheid voor de aan hem verstrekte hypothecaire leningen van € 546.250.

Grote verschillen in taxatiewaarde van de woning

Op 13 juni 2012 is ELQ failliet verklaard. In dat kader is de woning van de heer B ter verkoop aangeboden voor een vraagprijs van € 299.500. Die vraagprijs was gebaseerd op een tweetal met het oog op die onderhandse verkoop opgestelde taxatierapporten uit 2012 van andere taxateurs. In het eerste taxatierapport, is de marktwaarde in onverhuurde staat getaxeerd op € 265.000,- en de executiewaarde in onverhuurde staat op € 220.000,-. In de tweede taxatie schat een andere makelaar de waarde van het pand op € 275.000,- en wordt een vraagprijs geadviseerd van € 299.500,-.

Het grote verschil tussen de taxatie van Woonderij in 2007 en de taxaties door twee andere makelaars medio 2012, was voor ELQ aanleiding om hierover aan Woonderij opheldering te vragen. Uiteindelijk heeft ELQ Woonderij bij brief van 6 november 2012 aansprakelijk gesteld voor de schade die zij heeft geleden als gevolg van een onjuiste, de hoge, taxatie van het onderpand, welke schade in ieder geval zal bestaan uit de rechtsvordering die ELQ naar de verkoop van het pand zal hebben op hypotheekgevers.

Hypotheekverstrekker blijft met restschuld zitten, stelt taxateur aansprakelijk

Op 8 mei 2013 is de woning van de heer B verkocht voor € 215.000. De totale restschuld van de heer B aan ELQ is berekend op een bedrag van € 405.048,10. Om haar schade te verhalen, is ELQ een rechtszaak gestart tegen Woonderij en Taxateur. ELQ vorderde vergoeding van haar schade van Woonderij en taxateur wegens schending van hun zorgplicht. Meer concreet hebben Taxateur en Woonderij volgens ELQ onrechtmatig gehandeld doordat in het taxatierapport onjuiste, te hoge waarden zijn opgenomen. Volgens ELQ zouden hypotheek nooit verstrekt zijn als het taxatierapport inzicht wordt gegeven in de werkelijke executiewaarde van het onderpand, om die reden dient Woonderij de volledige restschuld te vergoeden.

Rechtbank overweegt dat Woonderij en taxateur hun zorgplicht hebben geschonden

In eerste aanleg heeft de rechtbank Woonderij en Taxateur veroordeeld tot vergoeding van de schade aan de zijde van ELQ. Daartoe heeft de rechtbank overwogen dat Taxateur de waarde van het onderpand veel hoger heeft geschat dan een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot gedaan zou hebben en derhalve op grond van art. 7: 401 BW bij zijn taxatie niet de vereiste zorgvuldigheid in acht heeft genomen. Woonderij is ook aansprakelijk voor de schade als (toenmalig) werkgever van Taxateur. Woonderij enTaxateur zijn tegen deze uitspraak in hoger beroep gegaan.

Taxateur is ook in privé aansprakelijk

In hoger beroep stelt de Taxateur dat hij niet aansprakelijk is in privé voor een beroepsfout. Daar gaat het gerechtshof niet in mee. Als een taxateur niet de van hem te verlangen zorgvuldigheid in acht neemt, is hij op grond van onrechtmatige daad aansprakelijk. Dat het niet aan af dat die beroepsfout is begaan in dienstverband van Woonderij. Er zijn voor de Taxateur wettelijke mogelijkheden om regres te nemen op zijn werkgever, daar staat ELQ echter buiten.

Beroepsfout is niet gegeven indien taxatie afwijkt van die van collega-taxateurs

De vraag of een taxateur de van hem te verlangen zorgvuldigheid in acht heeft genomen, moet worden beoordeeld door de vraag te stellen of hij/zij de zorgvuldigheid heeft betracht die van een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot mag worden verwacht, waarbij het niet enkel aankomt op de mate waarin de getaxeerde waarde van de woning overeenkomt met de werkelijke waarde, maar ook op de vraag of de taxateur bij de totstandkoming van het taxatierapport en de door hem daarbij gehanteerde uitgangspunten de hiervoor bedoelde zorgvuldigheid heeft betracht. Het Gerechtshof vult hierop ter verduidelijking aan dat in geval de getaxeerde waarde (substantieel) afwijkt van andere taxaties en/of van de gerealiseerde verkoopopbrengst daarmee nog niet is gegeven dat dan ook sprake is van een beroepsfout. Over de waarde van een pand kan namelijk op goede gronden verschil van mening bestaan, terwijl ook externe ontwikkelingen en tijdsverloop van invloed kunnen zijn op de verkoopopbrengst. Wel is het verschil tussen de getaxeerde waarde en de gerealiseerde verkoopopbrengst een belangrijk gezichtspunt, dat zwaarder gaat wegen naarmate het verschil tussen de getaxeerde waarde en de gerealiseerde opbrengst groter is.

Gerechtshof beveelt onafhankelijk deskundigenbericht

Het gerechtshof beveelt in deze procedure een onafhankelijk deskundigenbericht, zodat zij kan bepalen of de Taxateur en Woonderij hebben gehandeld als een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot, en of zij dus hun zorgplicht hebben geschonden. Dat is met name nodig omdat het taxatierapport van Woonderij dateert uit 2007, terwijl de andere taxatierapporten dateren uit 2012. Er is – mede gezien de economische crisis – tussen die periode zoveel gebeurd, dat deze rapporten niet deugdelijk te vergelijken zijn. Wordt vervolgd dus.

Zorgplicht Advocaten

Bent u ook van mening dat u schade heeft geleden omdat een taxateur een onjuiste taxatie heeft opgemaakt? Of heeft een taxateur of andere dienstverlener op andere wijze haar zorgplicht jegens u geschonden? Neem dan hier contact op met Zorgplicht Advocaten. De advocaten van Zorgplicht Advocaten hebben reeds jarenlang ervaring met adviseren en procederen omtrent zorgplichtschending van diverse dienstverleners, waaronder taxateurs, makelaars, tussenpersonen en banken.

Klik hier voor de volledige uitspraak van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.

Zie ook vergelijkbare uitspraken:

 

Laatste Tweets

Welkom bij Zorgplicht Advocaten!

Wij gebruiken cookies om het gebruik van deze website te analyseren, het gebruiksgemak te verbeteren en advertenties binnen uw profiel te plaatsen. Door verder gebruik te maken van deze website gaat u hiermee akkoord. Meer weten? Bekijk onze cookiepagina.