Eigenaar perceel is niet bekend met erfdienstbaarheid die op zijn eigendom rust

De eigenaar van een perceel is niet bekend met een erfdienstbaarheid die op zijn eigendom rust. Pas na de eigendomsoverdracht komt hij tot deze ontdekking. Volgens [A], de eigenaar van het perceel, heeft de notaris onvoldoende adequaat onderzoek gedaan naar beperkte zakelijke rechten en hem onvoldoende geïnformeerd.

Schets van de percelen

[A] is sinds maart 2009 eigenaar van de woning. Achter de woning van [A] is een aan de heer [X] in eigendom toebehorend perceel gelegen, waarop zich een woning bevindt. De onroerende zaak van [X] bestond voorheen uit twee verschillende kadastrale percelen, welke percelen verschillende eigenaren hadden. Een van de percelen (perceel 1) was niet bereikbaar vanaf de openbare weg, zonder het perceel van [A] of het andere perceel te betreden. Inmiddels zijn de beide percelen reeds lange tijd in handen van één eigenaar, namelijk [X], en zijn de percelen kadastraal samengevoegd tot één perceel.

Langs de oostzijde van de woning van [A] loopt een grindpad over de gehele lengte van het perceel van [A] tot aan de achtertuin van [X]. [X] maakt gebruik van dit grindpad.

[A] heeft zijn woning na de aankoop daarvan verbouwd en wel van boerderij tot woonboerderij. De huidige zitkamer van de woning was vóór deze verbouwing een koeienstal. De huidige zitkamer heeft een aantal grote ramen die uitzicht geven op het hiervoor benoemde grindpad.

De erfdienstbaarheid

In een notariële akte van mei 1946 is ten behoeve van perceel 1 en ten laste van het perceel van [A] een erfdienstbaarheid gevestigd met betrekking tot het hiervoor genoemde grindpad. In de notariële akte van januari 2001, waarbij het perceel van [A] aan de vorige eigenaren [N] en [M] werd overgedragen, is deze erfdienstbaarheid niet vermeld.

[N]/[M] en [A] hebben in 2008 een voorlopig koopcontract gesloten. In de bijlage hierbij is vermeld dat [N] en [M] niet bekend waren met eventuele zakelijke rechten die op het perceel rusten, zoals een erfdienstbaarheid. Ook is in het kadastraal uittreksel van april 2008 de erfdienstbaarheid ten laste van het perceel van [A] niet vermeld. In de koopovereenkomst en de akte van levering is vervolgens bepaald dat [A] akkoord gaat met alle zakelijke beperkte rechten die op zijn eigendom rusten. [A] was hierbij in de veronderstelling dat het recht van overpad van de achterbuurman geen erfdienstbaarheid was. Uit de akte opgemaakt door de notaris heeft [A] ook niet af kunnen leiden dat er sprake was van een notarieel vastgelegde erfdienstbaarheid.

Na de overdracht van het perceel heeft [A] door het kadaster een onderzoek naar erfdienstbaarheden laten uitvoeren. Uit dit onderzoek kwam het feit dat er op het perceel van [A] wel degelijk een erfdienstbaarheid ten behoeve van de achterbuurman rustte.

Zakelijk recht in plaats van persoonlijk recht

De vordering van [A] is gebaseerd op het feit dat zij na de voltooide levering en eigendomsoverdracht van hun woning werden geconfronteerd met een erfdienstbaarheid ten behoeve van hun achterbuurman [X]. Deze erfdienstbaarheid was voor [A] onbekend voorafgaand aan de eigendomsoverdracht. In het voorlopig koopcontract stond het recht van overpad vermeld onder ‘overeenkomsten’, wat leidde tot de aanname dat het een persoonlijk recht was, niet zakelijk. De notaris wordt verweten dat hij niet voldoende zorgvuldig onderzoek heeft gedaan naar beperkte zakelijke rechten en [A] niet adequaat heeft geïnformeerd.

De erfdienstbaarheid veroorzaakt overlast aan het woongenot van [A]. Daarnaast is er sprake van schade, aangezien het perceel door de erfdienstbaarheid aanzienlijk minder waard is dan wanneer er slechts sprake zou zijn van een persoonlijk recht van overpad voor de achterbuurman.

De notaris betwist de vorderingen van [A]. Hij stelt dat hij zorgvuldig heeft gehandeld in overeenstemming met zijn rechercheplicht. Daarnaast zou de notaris geen nadere informatieplicht hebben, omdat [A] werd bijgestaan door een advocaat en hij er daarom op mocht vertrouwen dat deze [A] voldoende zou informeren over de juridische aspecten van de koop. Hij voert aan dat [A] bij de koop op de hoogte was of had moeten zijn van mogelijke beperkingen, zoals blijkt uit de koopovereenkomst en het e-mailcontact voorafgaand aan de levering.

Geen schending van notariële zorgplicht

De rechtbank oordeelt dat dat de notaris niet toerekenbaar is tekortgeschoten en zijn zorgplicht niet heeft geschonden. De rechtbank benadrukt dat de notaris een zwaarwegende zorgplicht heeft bij het verlijden van een akte, waarbij hij moet zorgen dat de beoogde rechtsgevolgen correct intreden. De mate van informatie die de notaris moet verstrekken, hangt af van de omstandigheden, inclusief de onderlinge verhouding en de juridische deskundigheid van de betrokken partijen.

In dit geval werd [A] bijgestaan door een advocaat, die contact had met de notaris over mogelijke erfdienstbaarheden. De notaris mocht er op vertrouwen dat deze advocaat [A] voldoende zou informeren over levering van het perceel met een eventuele erfdienstbaarheid en de gevolgen van dien. Indien deze informatievoorziening door de advocaat aan [A] onvolledig is geweest, komt dit voor rekening van [A] zelf.

Daarnaast is voldoende gebleken dat er mogelijk een erfdienstbaarheid bestond. De notaris heeft zelfs voorgesteld een erfdienstbaarheidonderzoek uit te voeren, maar [A] is daar niet op in gegaan. De notaris heeft in ieder geval aan zijn informatieverplichting voldaan.

Ook wordt gesteld dat de notaris voldoende recherche heeft uitgevoerd door de toegankelijke registers te raadplegen, inclusief het Kadaster. Onder normale omstandigheden hoeft de notaris de verstrekte gegevens van het Kadaster niet verder te controleren. In dit geval zijn er geen bijzondere omstandigheden die dit wel vereisen.

Klik hier voor de volledige uitspraak van de Rechtbank Noord-Nederland.

Zorgplicht Advocaten

Heeft u schade geleden doordat uw notaris zijn notariële zorgplicht onvoldoende in acht heeft genomen? Neem dan contact met ons op.