Uitspraak: Geschil over de rol van de notaris bij een schuldovername en veiling

De zaak betreft de veiling van een woonhuis waarbij klager, vertegenwoordigd door [A], interesse toonde in het overnemen van de totale schuld van de bank via cessie of subrogatie. Er ontstonden geschillen over de geldigheid van klagers handelen.

Veiling

Op 7 november 2019 vond een veiling van het recht van eigendom van een woonhuis plaats. Opdrachtgever tot de veiling was de bank. Klager, vertegenwoordigd door [A], wilde de schuld van de bank overnemen via cessie of subrogatie. Op 6 november 2019 informeerde [A] het notariskantoor over klagers intentie, waarbij hij aangaf dat klager bereidt was de volledige schuld van €663.061,78 over te nemen en vroeg naar de veilingkosten en het rekeningnummer van de derdengeldenrekening.

Op 7 november heeft een medewerker van het notariskantoor het rekeningnummer van de derdengeldenrekening van het notariskantoor doorgegeven aan [A], onder vermelding van het dossiernummer. Klager heeft vervolgens om 10:27 uur een bedrag van €690.000 op de derdengeldenrekening van het notariskantoor gestort.

Tijdens de veiling, die plaatsvond vanaf 10:30 uur, werd het woonhuis afgemijnd op €920.000. [A] informeerde de notaris om 10:40 uur over de overmaking van €690.000, en een medewerker van de notaris bevestigde om 10:48 uur de ontvangst van dit bedrag.

Later op die dag, om 11:00 uur, berichtte de bank aan [A] dat de veiling doorgang vond en vroeg om opheldering over de identiteit van klager en de juridische basis voor zijn handelen. De bank liet weten dat ze geen rechten prijsgaf en dat [A] ook een bod kon uitbrengen op de veiling. Klager verklaarde in een e-mail om 12:32 uur namens zijn vennootschappen op te treden.

Er ontstonden geschillen over de rechtsgeldigheid van klagers handelen, met [A] die stelde dat hij optrad namens een nieuwe schuldeiser en de bank die betwistte dat subrogatie mogelijk was. Op 13 november 2019 meldde de bank dat ze op 14 november omstreeks 15:00 uur een besluit zou nemen over het wel of niet gunnen van de veiling.

Uiteindelijk gunde de bank de veiling op 14 november 2019. Op 15 november 2019 meldde de notaris aan [A] dat de akte van gunning was gepasseerd en dat het gestorte bedrag op zijn derdengeldrekening was teruggestort. De situatie leidde tot aanhoudende geschillen over de geldigheid van de subrogatie.

Klacht

Volgens klager was sprake van een overgang van de vordering van de bank op klager, door betaling van hetgeen waarvoor de hypotheek tot waarborg strekte. De vordering met de daarbij horende rechten, waaronder het hypotheekrecht bevonden zich niet meer in het vermogen van de oorspronkelijke schuldeiser, ofwel de bank. De notaris had daarom de veiling niet mogen doorzetten, omdat hij daarmee de belangen van klager als nieuwe schuldeiser/hypotheekgever heeft geschaad.

Naar aanleiding van de klacht dient de kamer te oordelen over de volgende klachtenonderdelen. Ten eerste dient de kamer de vraag te beantwoorden of de notaris de veiling had moeten staken. Daarnaast dient geoordeeld te worden over de vraag of de notaris na de veiling zijn diensten aan de bank had moeten weigeren. Tenslotte kijkt de kamer ook naar de vraag of de notaris een verklaring van subrogatie had moeten opstellen en inschrijven.

Beoordeling door de kamer

De kamer heeft geoordeeld dat het besluit van de notaris om de veiling voort te zetten gerechtvaardigd was vanwege de onduidelijkheid rond de betaling en de belangen van andere betrokken partijen. Tijdens de veiling op 7 november 2019 bestond er namelijk onvoldoende duidelijkheid voor de notaris met betrekking tot de persoon van de betaler, de titel en de volmacht van [A]. Daarnaast was sprake van een tweede hypotheekhouder en een beslaglegger, met wier belangen de notaris rekening behoorde te houden. Daarmee is de eerste klacht ongegrond.

Echter, nadat er meer duidelijkheid was gekomen over de vertegenwoordiging en het standpunt van de klager met betrekking tot subrogatie, oordeelde de kamer dat de notaris verdere diensten aan de bank had moeten opschorten totdat in rechte duidelijk zou zijn of het recht van parate executie was komen te vervallen. De tweede klacht wordt dus gegrond geacht.

Ook de derde klacht wordt gegrond geacht. De notaris heeft aangegeven dat een overeenkomst betreffende de subrogatie hem niet bekend is. Hij stelde dat hij daarom op dat moment niet toekwam aan het opstellen van een verklaring van subrogatie en de inschrijving daarvan bij het kadaster. De persoon van de derde die de vordering voldeed was de notaris op dat moment echter wel bekend. De kamer merkt op dat de uitlating van de notaris, waarin hij stelt dat hij niet toekwam aan het opstellen van een verklaring van subrogatie en inschrijving daarvan bij het kadaster omdat de genoemde overeenkomst hem niet bekend was, zonder nadere toelichting niet te begrijpen is. Daarnaast oordeelt de kamer dat de notaris een actievere opstelling had moeten hebben toen klager het standpunt innam dat het zekerheidsrecht was overgaan door subrogatie.

Geen maatregel

Gezien de kamer een deel van de klacht gegrond heeft verklaard, kan de kamer aan de notaris een tuchtrechtelijke maatregel opleggen. Klager heeft ter zitting aangegeven dat er wat hem betreft geen maatregel behoeft te worden opgelegd. De functie van het tuchtrecht kan onder omstandigheden ook zijn om helderheid te verschaffen over de toelaatbaarheid of laakbaarheid van een handelen dan wel nalaten. In dit geval zag de kamer dan ook aanleiding om de notaris geen maatregel op te leggen.

Klik hier voor de volledige uitspraak van de Kamer voor het notariaat.

Zorgplicht Advocaten

Heeft u een geschil met uw notaris over de vraag of hij/zij de benodigde vakbekwaamheid, zorgvuldigheid en deskundigheid in acht heeft genomen bij de uitvoering van zijn/haar werkzaamheden? Neem dan contact met ons op.

Jamiro van de Wiel

Wij staan voor u klaar

  • Tegen (financiële) dienstverleners
  • 10+ jaar ervaring
  • Eerlijk en transparant
Neem contact op Laat ons u bellen
Jamiro van de Wiel

Wij helpen u graag

  • Tegen (financiële) dienstverleners
  • 10+ jaar ervaring
  • Eerlijk en transparant