Hypotheekadviseur aansprakelijk voor onnodige kosten door zorgplichtschending

In een recente zaak werden consumenten geconfronteerd met onverwachte obstakels bij het verkrijgen van een hypotheek voor de bouw van een bedrijfswoning en loods op een stuk grond. De centrale vraag hierbij is of de hypotheekadviseur haar zorgplicht heeft geschonden en aansprakelijk kan worden gesteld voor de onnodige kosten die de consumenten hebben gemaakt nadat hun hypotheekaanvraag werd afgewezen door een geldverstrekker.

Achtergrond van de zaak

In april 2021 hebben consumenten de hypotheekadviseur benaderd betreffende de financiering voor een kavel, waarop zij voornemens waren een nieuwe bedrijfswoning en loods te bouwen. In juni 2021 is door een geldverstrekker een aanbod voor een hypothecaire geldlening uitgebracht. De consumenten hebben vervolgens een opdracht tot dienstverlening ondertekend voor begeleiding van de adviseur bij het afsluiten van de hypothecaire lening en voor persoonlijk hypotheekadvies. De consumenten hebben het hypotheekaanbod ondertekend en de gevraagde documenten bij de adviseur aangeleverd. Vervolgens hebben zij op verzoek van de adviseur nog aanvullende documenten bij de geldverstrekker aangeleverd.

In november 2021 heeft de geldverstrekker aan de adviseur van de consumenten geïnformeerd dat de aanvraag is afgewezen. De reden hiervoor bestond uit het gegeven dat het verzoek niet paste binnen de acceptatieregels van de geldverstrekker.

Onnodige kosten

Na de afwijzing hebben de consumenten een andere adviseur geraadpleegd om na te gaan waarom de aanvraag is afgewezen. Deze adviseur heeft hen geïnformeerd dat de geldverstrekker hun aanvraag heeft afgewezen omdat zijn geen woningen financiert op handels- of industrieterrein.

De consumenten hebben vervolgens een klacht ingediend, zij stellen namelijk dat de adviseur zijn zorgplicht jegens hen heeft geschonden. Volgens de consumenten had de hypotheekadviseur hen vroegtijdig moeten waarschuwen dat de financiering niet haalbaar was. Uit de acceptatievoorwaarden van de geldverstrekker blijkt namelijk dat de geldverstrekker de kavel niet financiert, omdat die zich op een handels- of industrieterrein bevindt. De adviseur was bekend met de ligging van de kavel op een bedrijventerrein en de adviseur had bekend moeten zijn met de acceptatievoorwaarden van de geldverstrekker. Als de adviseur deze acceptatievoorwaarden eerder had gecommuniceerd en/of onderzocht, hadden de consumenten geen onnodige kosten gemaakt. De consumenten stellen de adviseur aansprakelijk voor een bedrag van € 21.317,20, bestaande uit alle kosten die zij voor de aanvraag hebben gemaakt.

Verweer van de hypotheekadviseur

De adviseur stelt dat hij niet onzorgvuldig heeft gehandeld. Hij stelt ten eerste dat niet vooraf vast stond dat de hypothecaire geldlening niet mogelijk was. Een aanvraag die niet binnen de standaard acceptatiecriteria valt, wordt namelijk niet altijd afgewezen. De adviseur beargumenteert in dit kader ook dat de geldverstrekker de kavel ten onrechte beschouwd als gelegen op een handels-of industrieterrein, terwijl de kavel op een bedrijventerrein ligt.

Ten tweede heeft hij de consumenten nooit gegarandeerd dat de aangevraagde hypothecaire geldlening ook daadwerkelijk door de geldverstrekker zou worden verstrekt. De consumenten wisten dat de geldverstrekker de aanvraag kon afwijzen.

Tenslotte is de adviseur van mening dat er geen sprake is van toerekenbare schade veroorzaakt door de adviseur. De consumenten zouden namelijk de kosten voor hun aanvraag ook hebben gemaakt zonder de vermeende fout van de adviseur.

Het acceptatiebeleid van de geldverstrekker

In deze zaak gaat het om de vraag of de adviseur zijn zorgplicht heeft geschonden. De commissie is hierover van oordeel dat de adviseur niet heeft gehandeld zoals van een redelijk bekwaam en redelijk handelend adviseur mag worden verwacht en dat hij zijn zorgplicht heeft geschonden. Zij beargumenteert dit als volgt.

Ten eerste mag van een adviseur worden verwacht dat hij bekend is met het acceptatiebeleid van geldverstrekkers bij wie hij voor consumenten leningen afsluit. Bij onduidelijkheden over de vraag hoe de acceptatievoorwaarden moeten worden begrepen, is het aan de adviseur om tijdig contact op te nemen met de geldverstrekker en om uitleg te vragen. Uit de acceptatievoorwaarden blijkt dat de aanvraag van de consumenten niet binnen het acceptatiebeleid van de geldverstrekker paste. De adviseur had zich ervan moeten vergewissen of de aanvraag door de geldverstrekker geaccepteerd zou worden.

Het verweer waarin de adviseur stelt dat een bedrijventerrein niet onder de bewoordingen handels- of industrieterrein valt slaagt niet. De adviseur heeft dit onvoldoende onderbouwd. Daarnaast had de adviseur bij onduidelijkheden over de acceptatievoorwaarden contact moeten opnemen met de geldverstrekker.

Ondanks dat de adviseur nooit de acceptatie van de aanvraag heeft gegarandeerd, had hij de consumenten alsnog moeten informeren dat de aanvraag vanwege de ligging van het onderpand niet in het acceptatiebeleid van de geldverstrekker paste. En dat daardoor een grote kans bestond dat de geldverstrekker de aanvraag zou afwijzen.

De commissie stelt dat de adviseur de consumenten, gelet op het acceptatiebeleid van de geldverstrekker, desondanks had moeten informeren over de haalbaarheid van de aanvraag. De hypotheekadviseur is tekortgeschoten jegens de consumenten en heeft hiermee haar zorgplicht geschonden.

Vergoeding onnodige kosten

De hypotheekadviseur wordt gehouden de schade te vergoeden die door het tekortschieten is ontstaan. Deze schade bestaat uit de kosten die door de consumenten zijn gemaakt voor bepaalde documenten en gegevens voor de aanvraag. De kosten voor documenten en gegevens die ook bij de nieuwe aanvraag bij een andere geldverstrekker zijn gebruikt, blijven buiten beschouwing bij de vaststelling van de schadevergoeding, deze worden niet gezien als onnodige kosten.

Klik hier voor de volledige uitspraak van de Geschillencommissie.

Zorgplicht Advocaten

Heeft u schade geleden als gevolg van de schending van de zorgplicht van uw financieel adviseur? Neem dan vrijblijvend contact met ons op.