Uitspraak: Notaris wordt geschorst wegens niet voldoen zorgplicht

Notaris krijgt een schorsing van twee weken opgelegd wegens het schenden van zijn notariële zorgplicht. De klagers verwachten de notaris dat hij heeft nagelaten om voorafgaand aan de levering te onderzoeken en te informeren.

Het procesverloop

Projectnotaris bij nieuwbouwplan heeft 26 akten gepasseerd waarbij percelen aan klagers (kopers) zijn geleverd. De notaris heeft niet (voldoende) onderzocht of klagers ten tijde van de levering over een afbouwgarantiecertificaat beschikten, terwijl het ontbreken daarvan als ontbindende voorwaarde was opgenomen in de aannemingsovereenkomsten en daarbij eveneens was bepaald dat ontbinding van de aannemingsovereenkomst eveneens zal leiden tot ontbinding van de koopovereenkomst.

Bovendien heeft de notaris de klagers die ten tijde van de levering niet over zo’n certificaat beschikten, niet geïnformeerd over de rechtsgevolgen van het ontbreken daarvan, kort gezegd dat zij niet aan de levering hoefden mee te werken zolang zij geen certificaat hadden ontvangen.

De klacht

Samengevat verwijten klagers de notaris dat hij zijn notariële zorgplicht heeft geschonden omdat hij voorafgaand aan het passeren van de akten van levering heeft nagelaten:

1) te onderzoeken of klagers beschikten over de in de aannemingsovereenkomsten genoemde afbouwgarantiecertificaten;

2) klagers die niet over een afbouwgarantiecertificaat beschikten, te informeren over de rechtsgevolgen van het ontbreken daarvan;

3) klagers te informeren over de voordelen van een afbouwgarantie en de financiële risico’s van het ontbreken daarvan.

De beoordeling

Klachtonderdeel 1: onderzoek in verband met ontbindende voorwaarde

Vast staat dat de aannemingsovereenkomsten van elk van de klagers de ontbindende voorwaarde bevatten dat die overeenkomsten en de daarmee samenhangende koopovereenkomsten van rechtswege worden ontbonden indien er geen afbouwgarantiecertificaat aan klagers wordt verstrekt. Gelet op de genoemde zorgplicht van de notaris behoorde het tot zijn taak om voorafgaand aan het passeren van de akten na te gaan of vast stond dat de overeengekomen ontbindende voorwaarde was vervallen.

Bij de mondelinge behandeling is echter gebleken dat de notaris voorafgaand aan of bij het passeren van de akten niet bij de betrokken klagers heeft geverifieerd of zij over een afbouwgarantiecertificaat beschikten. Uit de overgelegde stukken blijkt ook niet dat de notaris dit heeft vastgelegd in de betreffende dossiers. Nu het voor de rechtspositie van klagers wel degelijk van belang was of aan hen een afbouwgarantiecertificaat werd verstrekt, acht de kamer het tuchtrechtelijk verwijtbaar dat de notaris voorafgaand aan het passeren van de (meeste) akten van levering heeft nagelaten te onderzoeken of de betrokken klagers over zo’n certificaat beschikten. Naar het oordeel van de kamer heeft de notaris in de gegeven omstandigheden niet (voldoende concreet) aangetoond dat hij naar behoren aan zijn onderzoeksplicht heeft voldaan. De kamer zal dit klachtonderdeel dan ook gegrond verklaren.

Klachtonderdeel 2: informeren over juridische gevolgen van het ontbreken van de afbouwgarantie

In verband met zorgplicht van de notaris lag het op de weg van de notaris om de klagers die niet over een afbouwgarantiecertificaat beschikten en deze wel hadden afgenomen, te informeren over de rechtgevolgen van het ontbreken daarvan en om na te gaan of zij de overeenkomsten desalniettemin in stand wilden laten en/of de levering wilden uitstellen in afwachting van de afgifte van het afbouwgarantiecertificaat of dat zij een beroep wilden doen op de ontbindende voorwaarde. Bij de mondelinge behandeling heeft de notaris desgevraagd echter verklaard dat hij met de betreffende klagers niet over de ontbindende voorwaarde heeft gesproken. De kamer gaat er daarom van uit dat de notaris niet naar behoren heeft voldaan aan zijn informatieplicht. Gelet op het vorenstaande zal dit klachtonderdeel gegrond worden verklaard.

Klachtonderdeel 3: voorlichting over voor- en nadelen van afbouwgarantie

Bij de mondelinge behandeling is duidelijk geworden dat klagers de notaris niet verwijten dat hij had moeten controleren of het afbouwgarantiecertificaat daadwerkelijk van waarde was. De informatieplicht van de notaris – die niet betrokken is geweest bij het sluiten van de koop- en aannemingsovereenkomsten tussen klagers enerzijds en de verkoper en de aannemer anderzijds – gaat niet zo ver dat hij klagers had behoren te informeren en/of adviseren over de voor- en nadelen van de in de aannemingsovereenkomsten omschreven afbouwgarantie. Daarom zal de kamer dit klachtonderdeel ongegrond verklaren.

De beslissing

De kamer verklaart de klacht niet-ontvankelijk voor zover deze is gericht tegen het notariskantoor waaraan de notaris is verbonden, verklaart de klachtonderdelen 1 en 2 gegrond, legt aan de notaris de tuchtmaatregel op van schorsing in de uitoefening van het ambt voor de duur van twee weken en verklaart klachtonderdeel 3 ongegrond.

Hier kunt u de gehele uitspraak van de Kamer voor het Notariaat lezen

Zorgplicht Advocaten

Heeft u als klant, stakeholder of derde een klacht of schade geleden als gevolg van een fout van een accountant, neem dan contact met ons op voor vrijblijvend gesprek. De advocaten van Zorgplicht Advocaten hebben jarenlange ervaring met het adviseren over de zorgplicht van een accountant of boekhouder. Tevens hebben onze advocaten ervaring met het voeren van een klachtprocedure bij de Accountantskamer of het voeren van een procedure bij de civiele rechter.

Monique Ebben

Wij staan voor u klaar

  • Tegen (financiële) dienstverleners
  • 10+ jaar ervaring
  • Eerlijk en transparant
Neem contact op Laat ons u bellen
Monique Ebben

Wij helpen u graag

  • Tegen (financiële) dienstverleners
  • 10+ jaar ervaring
  • Eerlijk en transparant