Uitspraak: Notarissen informeren onvoldoende over risico’s van een transactie

De zaak betreft de aankoop van landbouwgrond door klager, waarbij hij de notarissen verwijt nalatig te zijn geweest in het verstrekken van adequate informatie en waarschuwingen over de risico’s.

Achtergrond van de zaak

Klager heeft twee percelen landbouwgrond gekocht, respectievelijk in 2018 en 2019. De eerste koopovereenkomst was voor een perceel van ongeveer 600 m² in Terneuzen, waarbij de koopprijs €30.000 was. De verkoper ontving dit perceel zelf voor €15 per m². De notaris bevestigde ontvangst van de koopovereenkomst aan klager en wees op de agrarische bestemming en de risico’s van investeren in grond met mogelijk toekomstige bestemmingswijzigingen.

Voor de tweede koop, van een perceel van ongeveer 233 m² in Nuenen, was de koopprijs €12.480. De verkoper ontving dit perceel voor €14 per m². Klager ontving ook hier een vergelijkbare brief van de notaris, waarin werd gewezen op de agrarische bestemming en de mogelijke risico’s.

Na verschillende krantenartikelen omtrent grondspeculatie en de rol van notarissen bij dergelijke grondhandel heeft klager de notarissen aansprakelijk gesteld vanwege vermeende tekortkomingen in hun informatievoorzieningen en waarschuwingen over de aankopen van landbouwgrond. De notarissen hebben aangegeven dat zij klager wel hebben gewezen op de risico’s, maar klager stelt dat dit niet adequaat is gebeurd. De discussie draait onder andere om de mate waarin de notarissen klager actief hebben gewaarschuwd en geïnformeerd over de risico’s van de aankopen.

Klacht

Klager heeft twee klachten ingediend, één tegen de notaris met betrekking tot de levering van perceel 1 en één tegen de toegevoegd notaris met betrekking tot de levering van perceel 2. Hij verwijt beide notarissen nalatigheid bij het passeren van de leveringsakten.

Volgens klager hebben de notarissen nagelaten om te controleren of hij zich bewust was van de rechten en verplichtingen bij de transacties. Ze hebben niet aangedrongen op zijn persoonlijke verschijning en hebben vertrouwd op de volmacht die klager had verleend. Klager stelt dat de communicatie beperkt bleef tot het toezenden van standaardbrieven zonder adequate waarschuwingen.

Daarnaast wijst klager op de ABC-transacties en de grote prijssprongen bij de verkochte percelen, waarbij de notarissen volgens hem geen nader onderzoek hebben gedaan naar de redelijkheid van de koopprijzen. Hij meent dat dit had moeten leiden tot het opschorten van hun diensten of het weigeren van de dienstverlening volgens de Wet op het notarisambt.

Verder verwijt klager de notarissen dat ze niet hebben gewezen op het ontbreken van een vergunning onder de Wet op het financieel toezicht bij de verkopers, die landbouwgrond verkochten zonder deze vergunning. Hij meent dat dit had moeten leiden tot melding in het kader van de Wet ter voorkoming van witwassen en financieren van terrorisme.

Overtuigd dat klager de inhoud begreep

De notarissen verdedigen zich tegen de klachten van klager door te stellen dat zij ervan overtuigd waren dat klager de inhoud van de akten begreep, mede gezien zijn achtergrond als afgestudeerd jurist met ervaring in onroerend goed, bestuursrechtelijke procedures en bouwrecht. Zelfs zonder deze kennis, vonden de notarissen dat de verstrekte informatie, inclusief de brieven en akten, voldoende voorlichting bood. Ze benadrukken dat klager ook telefonisch contact had met een ervaren medewerker van het notariskantoor en een bodemonderzoeksrapport ontving naar aanleiding van dat gesprek.

Verder stellen de notarissen dat klager zich bewust moet zijn geweest van de risico’s van grondspeculatie, gezien de waarschuwingen die al jarenlang worden gegeven en de media-aandacht voor dit onderwerp. Ze hebben destijds ook onderzocht of de transacties vergunningsplichtig waren, wat niet het geval bleek te zijn.

De notarissen waren niet op de hoogte van het feit dat klager, in tegenstelling tot wat in de documenten stond, niet zelf verantwoordelijk zou zijn voor het beheer en de verpachting van de percelen. Ze zien echter geen reden voor opschorting van hun diensten of dienstweigering, zelfs niet vanwege het ABC-karakter van de transacties of de gehanteerde prijzen.

Volgens de notarissen is het niet hun taak om advies te geven over grondprijzen, aangezien ze geen vastgoedtaxateurs zijn. Klager had zelf de verantwoordelijkheid om zich te laten informeren door deskundigen zoals vastgoedmakelaars of taxateurs, vooral omdat hij de percelen al had gekocht voordat de notarissen bij de transacties betrokken waren.

Onvoldoende geïnformeerd over de risico’s

De beoordeling van de klachten tegen de notarissen draait om de vraag of zij voldeden aan hun verplichting om klager tijdig en voldoende te informeren over de risico’s van de transacties. De notarissen moeten ervoor zorgen dat klanten begrijpen wat er in de akten staat, vooral wanneer deze bij volmacht worden gepasseerd.

Het blijkt dat de notarissen geen persoonlijk contact hebben gehad met klager en niet op de hoogte waren van zijn juridische achtergrond. Klager, die werkzaam was als taxichauffeur en al zijn spaargeld in de koop van de percelen had gestopt, realiseerde zich niet alle risico’s van de transacties en beschouwde ze als een veilige pensioenbelegging.

Klager werd door de verkopers gerustgesteld dat hij de gronden na enkele jaren voor minstens hetzelfde bedrag zou kunnen verkopen. De notarissen hadden echter moeten verifiëren of klager het speculatieve karakter van de transacties begreep en nog steeds wilde doorgaan. Daarbij is van belang dat de notarissen eigener beweging voorstelden dat de akten bij volmacht zouden worden gepasseerd. Daarmee hebben zij aangestuurd op een levering bij volmacht en zonder direct contact. Zij hebben geen onderzoek gedaan naar de omstandigheden van klager en zijn begrip omtrent de schriftelijke ‘belehrung’.

Concluderend stelt de kamer dat de notarissen niet aan hun onderzoeksplicht hebben gedaan. Ze hebben hiermee hun zorgplicht geschonden. Aan de notarissen wordt de maatregel van waarschuwing opgelegd.

Klik hier voor de volledige uitspraak van de Kamer voor het notariaat.

Zorgplicht Advocaten

Heeft u een geschil met uw notaris over de vraag of hij/zij de benodigde vakbekwaamheid, zorgvuldigheid en deskundigheid in acht heeft genomen bij de uitvoering van zijn/haar werkzaamheden? Neem dan contact met ons op.

Jamiro van de Wiel

Wij staan voor u klaar

  • Tegen (financiële) dienstverleners
  • 10+ jaar ervaring
  • Eerlijk en transparant
Neem contact op Laat ons u bellen
Monique Ebben

Wij helpen u graag

  • Tegen (financiële) dienstverleners
  • 10+ jaar ervaring
  • Eerlijk en transparant