Uitsluitingsclausule omtrent verkoopopbrengst woonhuis zorgt voor geschil: notaris maakt fouten

De zaak betreft een notariële kwestie waarbij een woonhuis door een vader aan zijn vijf kinderen is geleverd met een (levenslang) huurrecht voor de vader. In de akte van levering is daarbij een specifieke uitsluitingsclausule opgenomen. Na latere schenking en een echtscheiding ontstaat er onenigheid over de verdeling van de verkoopopbrengst van het huis.

Uitsluitingsclausule

In 1992 heeft de vader zijn woonhuis geleverd aan zijn vijf kinderen, onder voorbehoud van het (levenslang) huurrecht van de woning. Hierbij is in de akte van levering de vordering van de vader uit hoofde van de koopsom omgezet in een vordering wegens geldlening. In 1993 heeft de vader zijn vordering op de kinderen kwijtgescholden. In de akte van levering en de onderhandse akte van schenking is een uitsluitingsclausule opgenomen. De uitsluitingsclausule luidt als volgt:

“De verkoper verklaart nog dat voormelde overeenkomst van verkoop en koop is aangegaan onder de bepaling dat het verkochte niet zal vallen in enige gemeenschap van goederen, waarin de kopers thans zij gehuwd of nadien mochten huwen. Evenmin zal het verkochte ooit worden betrokken in enigerlei verrekening tussen de kopers en zijn of haar eventuele echtgeno(o)t(e)”.

Verdeling na scheiding

In 2019 heeft de notaris de koopovereenkomst ontvangen inzake de verkoop van de woning door de kinderen. Over de verdeling van de verkoopopbrengst ontstond een geschil tussen een van de kinderen en haar ex-echtgenoot (Hierna: klager).

Ten tijde van de levering en schenking waren de vrouw, ofwel een van de kinderen, en klager in algehele gemeenschap van goederen gehuwd. Inmiddels waren zij gescheiden en hadden ze een echtscheidingsconvenant gesloten. Hierin was de volgende bepaling opgenomen ten aanzien van uitgesloten vermogen:

“Tevens stellen partijen vast dat de vrouw 1/5 deel eigendom heeft in de onroerende zaak aan de [adres woning], welk eigendomsdeel zij geschonken heeft gekregen onder uitsluitingsclausule. Dit eigendomsdeel is privé van de vrouw en valt buiten de verdeling/verrekening van de huwelijksgoederengemeenschap.”

Depotovereenkomst

In verband met het bepaalde in artikel 94 van Boek 1 van het Burgerlijk Wetboek was de notaris er niet geheel zeker van of het aandeel van de vrouw in de woning niet in de gemeenschap van goederen tussen klager en de vrouw was gevallen. De notaris heeft daarom aan klager verzocht een verkoopvolmacht te tekenen, hetgeen klager in eerste instantie heeft geweigerd. De vrouw heeft vervolgens bijstand van een advocaat ingeroepen.

Er is vervolgens een depotovereenkomst gesloten, die door klager, de vrouw en de notaris is ondertekend. Hierin is opgenomen dat de vrouw en klager van mening verschillen over de vraag of aan klager enig deel van de verkoopopbrengst van de woning toekomt. De vrouw stelt dat hem in het geheel geen deel van de verkoopopbrengst toekomt. Klager stelt dat hem de helft van 1/5e deel toekomt.

Ze komen in de depotovereenkomst overeen dat de notaris het bedrag waarop klager denkt recht te hebben (hierna: het depotbedrag), onder zijn berusting houdt tot zeker is of aan klager enig deel van het depotbedrag toekomt. De notaris mag hierbij slechts tot betaald aan de vrouw en/of klager overgaan indien hij van beide partijen schriftelijk een gelijkluidende opdracht hiertoe heeft ontvangen of na een rechterlijke uitspraak of bindend advies. Ze komen overeen dat indien uiterlijk eind januari 2020 hiervan geen sprake is geweest de notaris het depotbedrag uitkeert aan de vrouw en de klager, ieder voor de helft. Daarnaast dienen ze beide een deskundigen aan te wijzen, die samen een derde aanwijzen.

Vervolgens heeft de vrouw eind januari 2020 aan klager en notaris geschreven dat zij de vaststellingsovereenkomst zal ontbinden indien indien op 31 januari a.s. geen deskundige is aangewezen.

Handelen van de notaris

De klager verwijt de notaris partijdigheid, onzorgvuldig handelen, het niet naleven van vormvoorschriften, dwaling, het niet nakomen van de onderzoeksplicht, het verstrekken van onjuiste informatie, het uitoefenen van druk, dreiging en dwang, en het vervullen van een bankfunctie. Daarnaast klaagt de klager over het niet reageren op zijn e-mailberichten.

De notaris voert verweer en stelt onder andere dat de eenzijdige ontbinding van de depotovereenkomst door de advocaat van de vrouw mogelijk was omdat het recht van ontbinding niet was uitgesloten. Hij erkent dat uitsluiting van dit recht beter was geweest. De notaris verklaart zijn handelen met de intentie om discussie en kosten te vermijden.

Notaris handelt in strijd met de tuchtnorm van artikel 93 Wna

De Kamer dient te beoordeling of de notaris in strijd heeft gehandeld met artikel 93 van de Wet op het Notarisambt. Ten aanzien van de klacht omtrent partijdigheid oordeelt de Kamer dat de notaris, ondanks goede bedoelingen, te veel heeft toegegeven aan (de advocaat van) de vrouw. Het ontbreken van uitsluiting van het recht van ontbinding in de depotovereenkomst heeft geleid tot een onnodige uitbetaling aan de vrouw. Ondanks dat de notaris zich ervan bewust was dat het beter had geweest om een uitsluiting van het recht van ontbinding op te nemen in de depotovereenkomst, heeft de notaris gebruik gemaakt van de door de advocaat van de vrouw aangeleverde depotovereenkomst.

Ook het niet reageren op e-mailberichten van de klager wordt als klachtwaardig beschouwd. Volgens de notaris heeft hij hiervoor gekozen omdat er meerdere malen uitputtend van standpunten was gewisseld en de notaris niet wist wat hij daaraan nog moest toevoegen. De Kamer is van oordeel dat de notaris op zijn minst had moeten aangeven dat hij niet meer verder zou reageren op e-mailberichten.

De Kamer concludeert dat de notaris tuchtrechtelijk laakbaar heeft gehandeld en legt hem de maatregel van berisping op.

Klik hier voor de volledige uitspraak van De Kamer voor het notariaat.

Zorgplicht Advocaten

Heeft u als gevolg van het handelen van uw notaris schade geleden of dreigt u schade te lijden? Neem dan contact met ons op.