Zorgplicht bij vastgoedtransacties: verkoper aansprakelijk bij onjuiste informatie over huurders

Wanneer u als particulier of ondernemer investeert in vastgoed, mag u vertrouwen op correcte informatie van de verkoper – zeker als het gaat om het betalingsgedrag van huurders. De zorgplicht van de verkoper speelt hierbij een centrale rol. In een recente uitspraak van de Rechtbank Den Haag (ECLI:NL:RBDHA:2025:10054) werd geoordeeld dat de verkoper essentiële informatie over huurachterstanden had verzwegen. Dit leidde tot een geslaagd beroep op dwaling en mogelijk een schadevergoeding. In deze blog leggen we uit wat deze zaak betekent voor uw rechten als belegger, en wat de juridische gevolgen zijn bij schending van de zorgplicht.

Verkoop winkelpand met huurders: wat ging er mis?

De kopers in deze zaak, twee broers, kochten een winkelpand als beleggingsobject. De verkoper – een vastgoedmaatschappij – gaf desgevraagd aan dat de huurders altijd tijdig en volledig aan hun verplichtingen hadden voldaan. Na de koop bleek echter dat er jarenlang huurachterstanden waren geweest, dat er betalingsregelingen waren getroffen, en dat zelfs delen van de huur waren kwijtgescholden. Binnen korte tijd stopten de huurders volledig met betalen en volgden faillissementen. De kopers stapten naar de rechter en voerden aan dat ze nooit tot aankoop zouden zijn overgegaan als ze de werkelijke situatie hadden gekend.

Zorgplicht van verkoper: informatieplicht versus voetstootsbeding

In de koopovereenkomst was een zogenaamd voetstootsbeding opgenomen: de kopers aanvaardden het pand in de feitelijke toestand, met alle bekende en onbekende gebreken. De verkoper beriep zich hierop, en wees erop dat er géén garantie was gegeven over de “gegoedheid” van de huurders. Toch oordeelde de rechtbank dat dit onvoldoende was. De verkoper had essentiële informatie over het betalingsgedrag van de huurders verzwegen, terwijl die informatie van groot belang was voor de kopers.

De rechtbank concludeerde dat de verkoper zijn zorgplicht had geschonden. Deze zorgplicht houdt in dat de verkoper alle relevante informatie moet verstrekken die van invloed kan zijn op de beslissing van de koper. Wanneer de verkoper weet – of behoort te weten – dat bepaalde informatie essentieel is voor de koper, moet hij deze actief melden.

Dwaling en aansprakelijkheid: wat zijn de gevolgen?

De rechtbank oordeelde dat er sprake was van dwaling (artikel 6:228 BW): de koper heeft een overeenkomst gesloten op basis van onjuiste of onvolledige informatie. In zo’n geval kan de overeenkomst worden vernietigd of aangepast.

In dit geval kozen de kopers niet voor volledige vernietiging, maar voor wijziging van de koopovereenkomst (artikel 6:230 lid 2 BW). Dat betekent dat de rechter de overeenkomst in stand laat, maar bepaalt dat het nadeel voor de koper wordt gecompenseerd – bijvoorbeeld in de vorm van een schadevergoeding of koopprijsvermindering. De rechtbank gaf aan dat een deskundige moet vaststellen hoeveel lager de koopprijs zou zijn geweest als de huurachterstanden wél waren gemeld.

Wat betekent deze uitspraak voor andere kopers van vastgoed?

Deze zaak onderstreept hoe belangrijk het is dat een verkoper volledige openheid van zaken geeft – zeker over financiële aspecten zoals huurders, betalingsverplichtingen en contractuele afspraken. Als verkoper kunt u zich niet verschuilen achter algemene uitsluitingsclausules als u weet dat uw koper op een verkeerd been wordt gezet. De rechter zal dan alsnog oordelen dat er sprake is van een onrechtmatige daad of schending van de mededelingsplicht.

Voor kopers geldt: stel gerichte vragen over huurders, inkomsten en financiële geschiedenis van het pand. Wordt u misleid of ontvangt u onjuiste informatie? Dan kunt u mogelijk de verkoper aansprakelijk stellen en een schadevergoeding eisen.

Juridische begrippen kort uitgelegd

• Zorgplicht: de verplichting van een dienstverlener of verkoper om zich zorgvuldig te gedragen en relevante informatie te verstrekken.
• Dwaling: een situatie waarin een overeenkomst is gesloten op basis van onjuiste of onvolledige informatie.
• Aansprakelijkheid: de juridische verplichting om schade te vergoeden.
• Onrechtmatige daad: handelen of nalaten in strijd met de wet of maatschappelijke zorgvuldigheid, waardoor een ander schade lijdt.
• Voetstootsbeding: een bepaling in een koopovereenkomst waarin de koper het goed accepteert in de staat waarin het zich bevindt.

Zorgplicht geschonden bij uw vastgoedtransactie? Neem contact op met Zorgplicht Advocaten

Bent u als koper misleid door een verkoper die essentiële informatie heeft verzwegen? Heeft u schade geleden door huurders die niet blijken te betalen, terwijl anders is voorgespiegeld? Dan is het mogelijk dat de verkoper zijn zorgplicht heeft geschonden en juridisch aansprakelijk is.

Zorgplicht Advocaten is gespecialiseerd in zaken waarin de zorgplicht van financiële dienstverleners of vastgoedverkopers is geschonden. Wij beoordelen uw situatie grondig en helpen u bij het verkrijgen van een schadevergoeding of aanpassing van de overeenkomst.

Laat schade door verkeerde informatie niet onbeantwoord – neem vandaag nog contact op met Zorgplicht Advocaten voor een beoordeling van uw zaak.