Uitspraak: Zorgplicht notaris in het geding bij geschil over kadastrale grenzen

In 2015 begeleidde een notaris de verkoop en levering van een perceel grond, waarbij een geschil ontstond over de grenzen van het verkochte perceel. Dit geschil leidde tot een juridische procedure waarin de notaris onder ede getuigde, maar waarbij zijn verklaring niet volledig overeenkwam met de feiten. Klaagster stelt dat de notaris niet zorgvuldig heeft gehandeld.

Kadastrale grenzen van de verkoop

In 2015 heeft de notaris de verkoop en levering begeleid van een perceel grond, waarbij [X] verkoper was en klaagster en de echtgenoot van klaagster, [Y], de kopers waren. De verkoop betrof een deel van een bestaand perceel, waarbij de exacte grenzen onderwerp waren van onderhandelingen. Er waren verschillende communicaties tussen de echtgenoot van klaagster en de notaris via e-mail, waarbij onder andere een kadastrale kaart werd uitgewisseld om de grenzen van het verkochte perceel te verduidelijken. De echtgenoot van klaagster heeft hierbij de grenzen die de notaris in de kadastrale kaart had ingetekend verbeterd door de grens van het over te dragen perceel naar achter te verschuiven. Vervolgens heeft een medewerkster van de notaris aan de echtgenoot van klaagster geantwoord dat de verkoper mondeling akkoord is betreffende de achtergrens en dat er nog op een schriftelijk bericht wordt afgewacht.

Vervolgens zijn de ontwerpakten voor de levering, de hypotheekakte en de nota van afrekening gezonden aan partijen bij de koopovereenkomst en heeft de notaris de akte van levering gepasseerd. In februari 2016 is vervolgens door het Kadaster de kadastrale grenzen van het perceel omschreven. Bij de eerste aanwijs waren de dochter van de verkoper, als vertegenwoordiger van de verkoper, en klaagster aanwezig. Bij de tweede aanwijs was alleen de echtgenoot van klaagster aanwezig. De meetgegevens en waarnemingen zijn vastgelegd op een kadastraal kaartje. De aldus vastgelegde begrenzing van het perceel is gelijk aan de begrenzing zoals de echtgenoot van klaagster had aangegeven op de kadastrale kaart.

Na het overlijden van verkoper, op 1 februari 2018, is de notaris tot executeur van zijn nalatenschap benoemd. De erfgenamen van verkoper, in het bijzonder de dochter, hebben kopers aangesproken op de door het Kadaster vastgestelde achtergrens, die volgens de erfgenamen onjuist zou zijn, waarna discussie is ontstaan over de status en omvang van het perceel. Dit geschil heeft geleid tot een juridische procedure. Tijdens deze procedure heeft de notaris onder ede verklaard dat de grenzen zoals vastgesteld door het Kadaster niet overeenkwamen met de bedoelingen van de partijen bij de verkoop, en dat hij bij de levering de grenzen op een kadastrale tekening had aangegeven.

Klacht

De klager beschuldigt de notaris ervan onder ede in een civiele procedure onwaarheden te hebben verklaard en zich niet te hebben gedragen zoals een behoorlijk notaris betaamt. De notaris zou onjuiste verklaringen hebben afgelegd met betrekking tot verschillende aspecten, waaronder het niet overeenkomen van een door de echtgenoot van de klaagster aangeleverde tekening met de bedoeling van de partijen, het onjuist aanduiden van het verkochte perceel op een kadastrale tekening, en de incorrecte uitmeting van het perceel zonder de aanwezigheid van de verkoper.

Deze handelingen van de notaris zijn volgens klaagster des te laakbaarder vanwege zijn rol als het primaire aanspreekpunt voor de dochter van de verkoper, zijn functie als instrumenterend notaris bij de overdracht, executeur in de nalatenschap van haar vader, en zijn positie als jarenlange “huisnotaris” en “vertrouwenspersoon” van haar vader.

Standpunten van de partijen

Klaagster betoogt dat de notaris niet correct heeft kunnen verklaren omdat de details in zijn getuigenis niet overeenkomen met de feiten. Volgens haar is het essentieel dat de grens zoals door haar echtgenoot aan de notaris was doorgegeven, consistent bleef en dat deze overeenkwam met de wens van de verkoper, zoals blijkt uit verschillende communicaties. Zo is bijvoorbeeld door de verkoper een mondeling akkoord gegeven en blijkt het uit geen enkel stuk dat de wens van de verkoper niet overeenkwam.

Ze benadrukt daarnaast dat de tekeningen met arcering dateren van vóór de overdracht en dat de door de notaris overgelegde tekening slechts een kopie was van de tekening die eerder aan de medewerkster was verstrekt, en dus niet aangepast kon zijn zoals de notaris beweerde.

De notaris verdedigt zijn handelen door te stellen dat hij betrokken was bij de overdracht van het perceel en dat er expliciet was afgesproken dat het surplus aan grond zou worden terug geleverd. Hij beweert dat er discussie was over de breedte van het perceel, niet over de diepte, en dat hij ervan overtuigd is dat conform zijn overgelegde tekening is geleverd. De notaris was niet op de hoogte van een e-mail van een medewerkster en verklaart dat een schriftelijke goedkeuring van verkoper nooit is gegeven. Hij twijfelt over het moment waarop hij de betreffende tekening heeft gemaakt vanwege de tijd die is verstreken. Wat betreft de uitmeting van het kadaster, stelt de notaris dat hij feitelijk wilde verklaren dat de dochter van verkoper geen rechtsgeldige vertegenwoordiger was tijdens de meting en dat alleen de echtgenoot van klaagster aanwezig was bij de tweede afspraak.

Beoordeling

Notarissen zijn aan tuchtrechtspraak onderworpen voor handelen of nalaten in strijd met hetzij enige bij of krachtens de Wet op het notarisambt gegeven bepaling, hetzij met de zorg die zij behoren te betrachten ten opzichte van degenen voor wie zij optreden en voor handelen of nalaten dat een behoorlijk notaris niet betaamt. De kamer dient te onderzoeken of de handelwijze van de notaris een verwijtbare gedraging oplevert in de zin van artikel 93 lid 1 Wna.

De Kamer beoordeelt of de verklaring van de notaris tijdens de mondelinge behandeling naar waarheid is afgelegd. Ze concludeert dat de verklaring van de notaris niet op alle punten juist kan zijn, zoals blijkt uit bewijsstukken van de klaagster. Met name over het markeren van het perceel op een kadastrale kaart zijn er tegenstrijdigheden. De notaris beweerde dat hij de begrenzing van het perceel bij de levering had gemarkeerd, maar uit bewijs blijkt dat de markeringen al eerder waren aangebracht. De Kamer vindt dat de notaris te stellig was in zijn verklaring en zich te veel heeft vereenzelvigd met het standpunt van de verkoper. De klacht van de klaagster is daarom gegrond op dit punt. Echter, over andere aspecten van de verklaring van de notaris kan de Kamer geen definitief oordeel vellen vanwege tegenstrijdige verklaringen tussen partijen.

De kamer acht de maatregel van waarschuwing passend en geboden. De notaris heeft zich in zijn getuigenverklaring te stellig uitgelaten over wat hij meende dat had plaatsgevonden tijdens de overdracht. De kamer is van oordeel dat hij daarom niet met de grootst mogelijke zorgvuldigheid heeft gehandeld.

Klik hier voor de volledige uitspraak van de Kamer voor het notariaat.

Zorgplicht Advocaten

Heeft u een geschil met uw notaris over de vraag of hij/zij de benodigde vakbekwaamheid, zorgvuldigheid en deskundigheid in acht heeft genomen bij de uitvoering van zijn/haar werkzaamheden? Neem dan contact met ons op.

Jamiro van de Wiel

Wij staan voor u klaar

  • Tegen (financiële) dienstverleners
  • 10+ jaar ervaring
  • Eerlijk en transparant
Neem contact op Laat ons u bellen
Joost Papeveld

Wij helpen u graag

  • Tegen (financiële) dienstverleners
  • 10+ jaar ervaring
  • Eerlijk en transparant