Uitspraak: Zorgplicht notaris in het geding bij ontbinding van koopovereenkomst

In deze zaak betreffende de ontbinding van een koopovereenkomst, hebben klagers het Gerechtshof Amsterdam verzocht de handelwijze van de notaris te beoordelen. De klagers uiten ontevredenheid over de vermeende partijdigheid, onzorgvuldigheid en dienstweigering van de notaris in het kader van de ontbindende voorwaarden.

Ontbinding van de koopovereenkomst

Op 3 oktober 2022 hebben de klagers hun woning verkocht aan kopers, waarbij in de koopovereenkomst een ontbindende voorwaarde is opgenomen. Volgens deze voorwaarde hadden de kopers tot 4 november 2022 de tijd om een bindend aanbod voor een hypothecaire lening te verkrijgen. Bij ontbinding diende de inroepende partij een schriftelijke en goed gedocumenteerde mededeling te doen, inclusief een afwijzing van een erkende geldverstrekker. Daarnaast was overeengekomen dat de kopers uiterlijk op 11 november 2022 een waarborgsom van 10% op de derdengeldenrekening van de notaris moesten storten.

Na diverse verlengingen van de ontbindende voorwaarde en waarborgsomtermijnen, informeerden de kopers op 7 december 2022 de makelaar van de verkopers dat ze de financiering niet rond konden krijgen. Op 14 december 2022 wezen de verkopers de ontbinding af omdat deze volgens hen niet voldoende gedocumenteerd was. De kopers stuurden vervolgens de afwijzingsbrief van de bank met onderbouwing.

Op 19 december 2022 constateerde de notaris dat de waarborgsom niet was gestort, wat leidde tot contact met de kopers. Op 2 januari 2023 werd de notaris geïnformeerd dat de kopers in gebreke waren gesteld. Op 4 januari 2023 meldde de notaris dat de zaak formeel als ontbonden werd beschouwd, maar gaf aan dat materiële geschillen door een rechter moeten worden beoordeeld.

Op 12 januari 2023 verschenen de klagers met hun makelaar bij het kantoor van de notaris om de leveringsakte te ondertekenen. Ze verzochten de notaris om schriftelijke bevestigingen van hun verschijning en de constatering dat de kopers niet waren komen opdagen. Ook wilden ze schriftelijke bevestiging van de status van de waarborgsom. De notaris voldeed niet aan dit verzoek.

Klacht

De klagers verwijten de notaris dat hij niet heeft gehandeld zoals van een zorgvuldig handelend notaris mag worden verwacht. Ze stellen dat de notaris een partijdig standpunt heeft ingenomen, zijn handelswijze onzorgvuldig is geweest, klagen over gebrekkige communicatie en vinden dat de notaris dienstverlening heeft geweigerd.

Beoordeling in eerste aanleg

In de procedure in eerste aanleg heeft de kamer geoordeeld dat de notaris niet onzorgvuldig heeft gehandeld. De kamer stelde dat er geen aanleiding was om aan te nemen dat de notaris een partijdig standpunt had ingenomen en adequaat had gereageerd op het geschil tussen klagers en kopers over de ontbinding van de koopovereenkomst. Hoewel de communicatie van de notaris beter had gekund, waren de verwijten hierover volgens de kamer niet van tuchtrechtelijk verwijtbare aard. Het niet voorbereiden van de akte van levering werd ook niet als klachtwaardig beschouwd, gezien het bestaande geschil. Evenmin werd het niet afgeven van een non-comparatieverklaring voor de afspraak van 12 januari 2023 als klachtwaardig beschouwd, aangezien er geen sprake was van dienstweigering.

Beoordeling in hoger beroep

In hoger beroep hebben klagers aangevoerd dat het zwaartepunt van hun klacht ligt bij de partijdigheid van de notaris en zijn dienstweigering. Ze benadrukken hierbij dat de notaris door te stellen dat de kopers hebben voldaan aan de criteria van het financieel voorbehoud, wel degelijk een partijdig standpunt inneemt. Hij geeft expliciet een oordeel over het vermeende beroep op de ontbindende voorwaarde door kopers. De onzorgvuldigheid van de notaris ligt in het feit dat hij denkt zich formeel te mogen uitspreken over het beroep op de ontbindende voorwaarde. Van een zorgvuldig handelend notaris mag worden verwacht dat hij uiterst nauwkeurig de letterlijke bewoordingen van de koopovereenkomst en de wet volgt, aldus klagers.

Het hof sluit zich aan bij de kamer. Het hof stelt dat er geen sprake is van onzorgvuldigheid van de notaris. Anders dan klagers in hoger beroep stellen, beschikte de notaris niet over twee willekeurige A4tjes als afwijzing van de financieringsaanvraag van kopers, maar ook over de bijbehorende bijlagen. Gezien deze afwijzing met bijlagen heeft de notaris in redelijkheid tot de beslissing kunnen komen dat tijdig een gedocumenteerd beroep op de ontbindende voorwaarde was binnengekomen bij klagers, zoals tussen partijen afgesproken. De notaris stelt daarnaast terecht dat het antwoord op de vraag of kopers terecht een beroep hebben gedaan op de ontbindende voorwaarde, is voorbehouden aan de civiele rechter.

Ook voor het overige is het hof niet gebleken van tuchtrechtelijk verwijtbaar handelen door de notaris. Daarbij merkt het hof nog op dat door de kamer terecht is geconstateerd dat de communicatie door de notaris op een aantal punten beter had gekund, echter niet zodanig dat sprake is van tuchtrechtelijk verwijtbaar handelen door de notaris.

Concluderend oordeelt het hof dat er geen sprake is van onzorgvuldig handelen door de notaris.

Klik hier voor de volledige uitspraak van het Gerechtshof Amsterdam.

Zorgplicht Advocaten

Heeft u een geschil met uw notaris over de vraag of hij/zij de benodigde vakbekwaamheid, zorgvuldigheid en deskundigheid in acht heeft genomen bij de uitvoering van zijn/haar werkzaamheden? Neem dan contact met ons op.

Joost Papeveld

Wij staan voor u klaar

  • Tegen (financiële) dienstverleners
  • 10+ jaar ervaring
  • Eerlijk en transparant
Neem contact op Laat ons u bellen
Monique Ebben

Wij helpen u graag

  • Tegen (financiële) dienstverleners
  • 10+ jaar ervaring
  • Eerlijk en transparant