Uitspraak: Zorgplicht notaris in het geding bij splitsingsverbod

In het onderhavige geschil tussen een klager en een notaris staat de vraag centraal of de notaris tuchtrechtelijk verwijtbaar heeft gehandeld bij de levering van een registergoed aan een BV. De notaris wordt verweten dat hij heeft verzuimd een splitsingsverbod in de akte van levering op te nemen en heeft geweigerd om gespreksaantekeningen aan klager te verstrekken.

Achtergrond van de zaak

Klager is sinds 1988 eigenaar van een pand. In januari 2022 hebben klager en een BV een koopovereenkomst gesloten, op grond waarvan klager het registergoed aan de BV heeft verkocht. De akte van levering, waarin het pand wordt omschreven, is door de notaris gepasseerd. Het ging hierbij om woonhuizen met diverse wooneenheden, die de BV als beleggingspand wilde gebruiken.

Na de overdracht worden partijen geconfronteerd met een splitsingsverbod dat de BV niet toestaat om het pand te splitsen in appartementsrechten, zoals blijkt uit het geldende bestemmingsplan. De BV is daarom een civiele procedure gestart tegen klager.

De advocaat van klager vraagt de notaris om verduidelijking over het al dan niet bespreken van het splitsingsverbod tijdens de passeerafspraak. Echter, volgens de notaris is het aan de verkoper om mededeling te doen aan de koper indien er sprake is van een splitsingsverbod. Daarnaast weigert de notaris de gespreksaantekeningen te verstrekken zonder instemming van beide partijen.

Uiteindelijk stelt klager de notaris aansprakelijk voor eventuele schade die klager lijdt of zal lijden als gevolg van deze kwestie. Klager verwijt de notaris dat hij tuchtrechtelijk verwijtbaar heeft gehandeld. De notaris heeft namelijk verzuimd om het splitsingsverbod in de akte van levering op te nemen. Daarnaast weigert de notaris dit gebrek in de akte van levering te helen door klager een kopie van de gespreksaantekeningen van de passeerafspraak te verstrekken of door schriftelijk te bevestigen dat het splitsingsverbod op zijn kantoor is besproken met klager en de BV.

Juridisch kader

Op grond van artikel 93 lid 1 Wet op het notarisambt zijn notarissen aan het tuchtrecht onderworpen. De tuchtrechter toetst of hun handelen of nalaten in strijd is met het bepaalde in de Wna en andere toepasselijke bepalingen. Ook kan de tuchtrechter toetsen of zij voldoende zorg in acht hebben genomen ten opzichte van de (rechts)personen voor wie zij optreden en of zij daarbij hebben gehandeld zoals een behoorlijk beroepsbeoefenaar behoort te doen. Zo moet een notaris het ambt in onafhankelijkheid uitoefenen en de belangen van alle bij de rechtshandeling betrokken personen op onpartijdige wijze en met de grootst mogelijke zorgvuldigheid behartigen (artikel 17 lid 1 Wna).

Splitsingsverbod niet in akte van levering opgenomen

Volgens klager volgde uit de koopovereenkomst en de akte van levering duidelijk dat het registergoed uit losse wooneenheden bestond en dat het als beleggingspand door de BV is gekocht. De notaris was ervan op de hoogte dat er op grond van het geldende bestemmingsplan een splitsingsverbod rustte op het registergoed. De notaris wist, althans hoorde te weten, dat het splitsingsverbod van cruciaal belang was voor klager en de BV. De notaris heeft klager en de BV tijdens het passeren van de akte van levering weliswaar mondeling gewezen op het feit dat er een splitsingsverbod rust op het registergoed, maar hij had de akte van levering niet mogen passeren zonder hierin melding te maken van het publiekrechtelijke splitsingsverbod. De notaris heeft met zijn handelwijze niet de zorg betracht die van een redelijk handelend notaris mag worden verwacht.

De notaris voert aan dat een leveringsakte een partijakte is. In die akte verklaren partijen en effectueren zij hun rechtshandelingen. Klager en de BV hebben vooraf een concept van de leveringsakte ontvangen en zij hebben dus van de inhoud kennis kunnen nemen. Daarnaast is voorafgaand aan het passeren ook een toelichting op de akte ontvangen. Volgens de notaris is er van een gebrek in de akte geen sprake. Het onderzoeken van eventuele publiekrechtelijke mogelijkheden/beperkingen behoort niet tot de notariële zorgplicht. Bovendien kent het Nederlandse rechtssysteem geen op de notaris rustende verplichting om publiekrechtelijke aspecten in de leveringsakte te vermelden.

Beoordeling

De kamer stelt voorop dat een notaris bij de levering van een registergoed op grond van artikel 11 lid 1 Verordening beroeps- en gedragsregels 2011 (Vbg 2011) een zodanig onderzoek moet instellen dat over de rechtstoestand van het registergoed zo min mogelijk onzekerheid bestaat. De hoge mate van zorgvuldigheid die van een notaris bij een onderzoek wordt verwacht, brengt mee dat een notaris alle voor hem toegankelijke registers raadpleegt en vervolgens de gegevens in de akte opneemt die voor de rechtstoestand van belang zijn.

Op grond van artikel 3:16 lid 1 Burgerlijk Wetboek (BW) worden feiten, die voor de rechtstoestand van registergoederen van belang zijn, ingeschreven in openbare registers. Echter, de genoemde beperking uit het bestemmingsplan was ten tijde van het passeren van de akte geen beperking die vatbaar was voor inschrijving in de openbare registers. De notaris had hiervan dus geen kennis kunnen nemen bij raadpleging van de openbare registers. Ook in de koopovereenkomst (die niet door de notaris is opgemaakt) wordt geen splitsingsverbod of een voornemen tot splitsing in appartementsrechten vermeld. Tegen deze achtergrond is de kamer van oordeel dat het vermeende splitsingsverbod geen informatie betrof die de notaris op grond van artikel 11 Vgb 2011 of een andere (wettelijke) bepaling in de akte van levering had moeten opnemen. Dit klachtenonderdeel is daarom ongegrond.

Weigering om gespreksaantekeningen te verstrekken

Ten tweede klaagt klager erover dat de notaris heeft geweigerd de gespreksaantekeningen te verstrekken. De notaris weigerde, onder meer omdat de BV niet instemde en omdat hij geen partij wilde kiezen in een conflict tussen klager en de BV. Daarnaast was het advies van de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie ook om de gespreksaantekeningen onder deze omstandigheden niet aan klager te verstrekken.

De kamer oordeelde dat aangezien er volgens hen geen gebrek was in de akte van levering, het verwijt aan de notaris dat hij weigerde het gebrek te herstellen geen basis had. De kamer vond de handelswijze van de notaris, na overleg met de KNB, niet tuchtrechtelijk verwijtbaar en wees klager erop dat andere juridische stappen mogelijk waren om de gewenste informatie te verkrijgen. Daarom werd klachtonderdeel 2 ook als ongegrond verklaard.

Klik hier voor de volledige uitspraak van de Kamer voor het notariaat.

Zorgplicht Advocaten

Heeft u een geschil met uw notaris over de vraag of hij/zij de benodigde vakbekwaamheid, zorgvuldigheid en deskundigheid in acht heeft genomen bij de uitvoering van zijn/haar werkzaamheden? Neem dan contact met ons op.

Rob Silvertand

Wij staan voor u klaar

  • Tegen (financiële) dienstverleners
  • 10+ jaar ervaring
  • Eerlijk en transparant
Neem contact op Laat ons u bellen
Jamiro van de Wiel

Wij helpen u graag

  • Tegen (financiële) dienstverleners
  • 10+ jaar ervaring
  • Eerlijk en transparant