Makelaar aansprakelijk stellen: wat kunt u doen bij fouten van uw adviseur?

U bent mogelijk in een ongelukkige situatie beland: uw makelaar heeft onvolledige informatie verstrekt, uw accountant heeft een fout gemaakt in de jaarrekening, uw notaris maakte een slordige akte of uw financieel adviseur gaf een slecht beleggingsadvies. In een recente uitspraak moest een dienstverlener – in dit geval een makelaar – verantwoordelijkheid nemen voor de gemaakte fouten en de daaruit voortvloeiende schade. Deze uitspraak illustreert hun zorgplicht tegenover cliënten, én toont aan hoe sterk uw positie kan zijn als u tijdig optreedt. Als u overweegt de makelaar aansprakelijk te stellen, dan is het belangrijk te begrijpen wat de uitspraak betekent en welke stappen u kunt zetten.

Dit soort fouten kunnen grote financiële gevolgen hebben. In deze blog leest u wat uw rechten zijn als u hiermee te maken krijgt. U ontdekt wat er in de uitspraak misging, wat de rechter oordeelde, wanneer een adviseur aansprakelijk is en welke actie u zelf kunt ondernemen. De term makelaar aansprakelijk stellen komt geregeld terug – want uiteindelijk gaat het erom dat u uw schade vergoed krijgt.

Wat ging er mis in deze zaak?

In de uitspraak ging het om een makelaar die bij de verkoop van een woning belangrijke defecten en gebreken achterhield. De koper kwam na overdracht in de problemen toen bleek dat funderingsproblemen en ernstige vochtinbreng waren verzwegen. De koper had niet van deze gebreken op de hoogte kunnen zijn op grond van de gegeven informatie. Daardoor ontstond aanzienlijke schade: herstelkosten, waardevermindering en diverse bijkomende kosten.

Ook in andere gevallen van dienstverlening (zoals bij accountants of notarissen) komt iets vergelijkbaars voor: bijvoorbeeld een accountant die foutieve fiscale adviezen gaf of een boekhouder die btw-aangiften vergat, waardoor rente en boetes zijn ontstaan. De casus laat zien dat een dienstverlener die informatie weglaat of onjuist presenteert, zijn zorgplicht kan schenden. En dat daarmee de weg geopend is naar aansprakelijkheid. In de uitspraak werd de makelaar aansprakelijk gesteld, omdat hij niet heeft voldaan aan de informatieverplichting aan de koper.

In de kern draaide het om de vraag: heeft de makelaar aan zijn zorgplicht voldaan, of is er sprake van wanprestatie (het niet nakomen van een contractuele verplichting)? De rechter moest beoordelen of de makelaar had verwacht kunnen worden de verborgen gebreken te ontdekken of te melden. In dit geval oordeelde de rechter dat de makelaar zijn taak redelijkerwijs niet correct had vervuld.

Wat vond de rechter?

De rechter in deze zaak legde de nadruk op de premisse dat een makelaar aan een bijzondere zorgplicht gebonden is. Die zorgplicht betekent dat de makelaar niet alleen mag kijken naar de belangen van de verkoper, maar ook oog moet hebben voor de belangen van de koper. Hij moet nagaan of hem feiten bekend zijn (of bekend zouden moeten zijn) die van belang zijn voor de koper, en die correct en volledig melden.

Volgens het oordeel van de rechter was de makelaar onvoldoende zorgvuldig geweest: hij had geen adequaat onderzoek verricht en onvoldoende informatie ingewonnen. Hij had, kortom, te weinig gedaan om verborgen gebreken op te sporen of in elk geval om te waarschuwen voor mogelijke gebreken. Dat stelde de rechter gelijk aan een tekortkoming in de nakoming van zijn verplichtingen (wanprestatie). De makelaar werd dus aansprakelijk gehouden voor de schade die de koper had geleden.

Bovendien stelde de rechter dat de schade direct causaal verband moest hebben met de fout van de makelaar. Dat betekent dat de koper moest aantonen dat, wanneer de makelaar wél correct had gehandeld (dus juist had geïnformeerd of onderzoek had gedaan), de schade niet zou zijn ontstaan (of minder groot zou zijn geweest). De rechter volgde deze redenering en vergoedde een deel van de herstelkosten en compensatie wegens waardevermindering.

Wat ook opviel: de rechter stelde drempels aan bewijs en aansprakelijkheid. De makelaar kon niet aansprakelijk worden gehouden voor defecten die absoluut niet detecteerbaar waren, of voor risico’s die geen enkele vakgenoot redelijkerwijs had kunnen ontdekken. Maar in dit geval ging het om gebreken die met professioneel oog redelijkerwijs zichtbaar of traceerbaar hadden kunnen zijn.

Zo’n uitspraak benadrukt dat het niet uitmaakt of het gaat om makelaars, accountants, notarissen of financieel adviseurs: de kernvraag is steeds of de dienstverlener zijn zorgplicht is nagekomen en of er een fout is gemaakt. Als u overweegt om een makelaar aansprakelijk te stellen, is deze uitspraak een belangrijk precedent.

Wanneer is een adviseur aansprakelijk?

Om een dienstverlener – of het nu een makelaar, accountant, notaris of adviseur is – aansprakelijk te stellen, gelden in de Nederlandse rechtspraak en het burgerlijk recht een aantal vaste regels:

• Bestaand rechtsverhouding / contract: Er moet meestal een samenwerkingsrelatie of opdrachtsovereenkomst bestaan tussen u en de dienstverlener. Bijvoorbeeld: u huurt een makelaar in om uw huis te verkopen, of u huurt een accountant in voor uw jaarrekening.
• Zorgplicht of de norm van vakbekwaamheid: De dienstverlener heeft een verplichting om zorgvuldig te werken: onderzoeksplicht, informatieplicht, waarschuwingsplicht. Dat is de zogenaamde zorgplicht. Bij accountants kan dit betekenen dat fiscale adviezen zorgvuldig moeten zijn; bij notarissen dat akten correct zijn opgesteld; bij makelaars dat informatie over het onroerend goed juist en volledig is. Een fout is pas relevant als de prestatie niet voldoet aan de maatstaven die gelden binnen het vakgebied.
• Fout / tekortkoming (wanprestatie of onrechtmatige daad): Er moet bewezen worden dat de dienstverlener een fout heeft gemaakt. Dat kan zijn te weinig onderzoek, informatie achterhouden, rekenfouten, nalatigheid. Bij een professionele dienstverlener wordt getoetst aan wat redelijkerwijs verwacht mag worden van een vakgenoot.
• Causaal verband tussen fout en schade: U moet aantonen dat de gemaakte fout daadwerkelijk heeft geleid tot uw schade. Met andere woorden: als de dienstverlener naar behoren had gehandeld, zou u de schade niet (of in mindere mate) hebben geleden.
• Schade: U moet kunnen aantonen wat de geleden schade is: herstelkosten, waardedaling, rente, gederfde winst, boetes, etc.
• Geen eigen schuld of juist toerekening: Soms kan de eigen gedraging van de cliënt een rol spelen (bijv. eigen onzorgvuldigheid). De aansprakelijkheid kan verminderd worden als u zelf ook tekort is geschoten. Maar dit staat niet automatisch in de weg; een goede advocaat kan betwisten dat u een wezenlijke bijdrage heeft geleverd aan het ontstaan van de schade.

Als al deze elementen aanwezig zijn, dan kunt u een makelaar aansprakelijk stellen of andere dienstverlener aanspreken. De uitspraak die we bespraken, is een mooi voorbeeld van hoe de rechter deze stappen in de praktijk toepast.

Wat betekent dit voor u?

Stel: u denkt dat uw makelaar fouten heeft gemaakt bij de verkoop van uw woning — misschien heeft u verborgen gebreken ontdekt, of u kreeg later te maken met herstelkosten die bij de overdracht niet bekend waren. U wilt overgaan tot makelaar aansprakelijk stellen, maar weet niet of uw situatie sterk genoeg is. Dankzij de genoemde uitspraak kunt u beter inschatten of uw zaak kansrijk is.

Allereerst: controleer of u een overeenkomst had waarin de makelaar zijn taak duidelijk omschreef (bijv. “het in kaart brengen van gebreken, het afgeven van een conditierapport” etc.). Dat vormt vaak de basis voor een aansprakelijkstelling. Vervolgens: verzamel bewijs — e-mails, rapporten, foto’s, experts die de gebreken kunnen vaststellen, bouwkundige rapporten, offertes van herstelwerkzaamheden.

Als u dit combineert met een deskundige vergelijking: wat had een makelaar onder normale omstandigheden moeten weten, en wat had hij redelijkerwijs moeten doen? — dan kunt u een goed gefundeerd dossier opbouwen. Met die basis kunt u de makelaar aansprakelijk stellen en een schadeclaim indienen.

Let op: er geldt vaak een verjaringstermijn. Voor contractuele aanspraken geldt in het algemeen een termijn van vijf jaar (na de dag dat de vordering opeisbaar is geworden). Dat betekent dat u tijdig moet handelen. Als u te lang wacht, verliest u mogelijk uw recht op verhaal.

Bovendien is het verstandig om snel deskundige juridische hulp in te schakelen. Als gespecialiseerde advocaten op het gebied van zorgplicht kunnen wij uw dossier beoordelen, kansen en risico’s inschatten en de juiste stappen voor u opzetten. Zo voorkomt u dat tegenpartij (de makelaar of dienstverlener) proactief bewijs- of procedurehandelingen inzet om zich te verdedigen.

Wat kunt u doen bij een fout van uw adviseur?

Wanneer u vermoedt dat u schade lijdt door een fout van uw accountant, boekhouder, makelaar, financieel adviseur of notaris, raden wij de volgende stappen aan:

• In kaart brengen en documentatie verzamelen: Verzamel alle relevante documenten: overeenkomsten, rapportages, correspondentie, facturen, offertes, keuringsrapporten, foto’s, bouwkundige adviezen. Hoe vollediger, hoe sterker uw positie.
• Schade berekenen en onderbouwen: Laat een deskundige vaststellen wat de herstelkosten zijn, waardevermindering of gederfde winst. Zorg dat uw berekening logisch en aantoonbaar is.
• Extern deskundigenrapport (deskundig opinie): Soms is het waardevol om een onafhankelijk deskundige – bijvoorbeeld een bouwkundige voor onroerend goed of fiscalist voor fiscale adviezen – zijn oordeel te laten geven. Die opinie kan bevestigen dat de fout niet normaal is.
• Melding / sommatie / aansprakelijk stellen: Stuur een duidelijke brief (sommatie) naar de makelaar of adviseur met een beschrijving van de fout, uw schade en uw eis tot vergoeding. Geef meestal een termijn (bijv. 14 of 30 dagen). Hiermee begint de formele procedure.
• Onderhandelen of beginnen van procedure: Vaak komt het tot een minnelijke oplossing. Maar als de makelaar aansprakelijk stellen hearing (gerechtelijke procedure) onvermijdelijk is, moet uw advocaat een dagvaarding opstellen en de zaak voor de rechter brengen.
• Procesvoering, bewijs, getuigen, deskundigen: Uw advocaat zal uw bewijs effectief structureren, deskundigen inschakelen, cross-examination van tegenpartij voorbereiden en alle juridische argumenten (zoals schending van zorgplicht, causale verband, verjaring) voeren.
• Vergoeding van kosten: Als u succesvol bent, kunt u in veel gevallen (gedeeltelijk) uw proceskosten, advocaatkosten, rente en overige kosten vergoed krijgen. De rechter zal bepalen welke kosten toewijsbaar zijn.

Door deze stappen zorgvuldig door te lopen, vergroot u uw kans om succesvol een makelaar aansprakelijk stellen tot een concreet resultaat.

Voorbeelden uit de praktijk

Accountant: Een ondernemer ontdekte dat zijn accountant jarenlang onjuiste fiscale adviezen had gegeven, waardoor hij later een forse naheffing plus boete kreeg. Omdat de accountant niet had geadviseerd tot correctie binnen de wettelijke termijn, concludeerde de rechter dat hij zijn zorgplicht had geschonden. De accountant werd aansprakelijk gehouden voor de boete en rente.

Notaris: In een andere zaak maakte een notaris een fout in de opgestelde testamentaire clausule, met als gevolg dat erfgenamen schade leden door een eerdere verjaring. De rechter oordeelde dat de notaris onvoldoende waarschuwde voor risico’s en aansprakelijk moest zijn voor het juridisch onjuiste advies (wanprestatie).

Financieel adviseur: Iemand kocht een beleggingsproduct op aanraden van zijn financieel adviseur, maar bleek later dat de kostenstructuur exorbitant was (“woekerpolis”). De rechter oordeelde dat de adviseur onvoldoende had gewaarschuwd voor de risico’s, en veroordeelde hem tot schadevergoeding.

In al deze gevallen – vergelijkbaar met de uitspraak over de makelaar – stond de kernvraag centraal: heeft de professional zijn zorgplicht geschonden en is er een aantoonbare schade verbonden aan die schending? Als dat ja is, dan kan de professional aansprakelijk worden gesteld.

Afsluiting: stel de makelaar aansprakelijk, laat uw rechten gelden

U heeft gelezen wat er misging in een reële uitspraak, hoe de rechter oordeelde en wanneer een dienstverlener (zoals een makelaar) aansprakelijk is. In veel gevallen is het mogelijk om de makelaar aansprakelijk te stellen, mits u kunt aantonen dat hij zijn zorgplicht heeft geschonden, dat er een fout is gemaakt, dat er een direct verband is tussen die fout en uw geleden schade, en dat de vordering niet is verjaard.

Zorgplicht Advocaten is gespecialiseerd in procedures tegen dienstverleners zoals makelaars, accountants, notarissen en financieel adviseurs. Wij weten welke juridische stappen u moet zetten, welke bewijsvoering nodig is en hoe u uw zaak optimaal opbouwt. Heeft u schade geleden door een fout van uw makelaar, accountant, financieel adviseur of notaris? Neem contact met ons op. Wij beoordelen kosteloos uw dossier, adviseren over uw kansen en zetten voor u de procedure in gang om uw schade te verhalen.

Makelaar aansprakelijk stellen hoeft geen ver-van-mijn-bed-show te zijn: met de juiste kennis, ondersteuning en daadkracht vergroot u uw kans op succes. Neem vandaag nog contact op met Zorgplicht Advocaten – samen zorgen we dat uw belangen sterk worden behartigd.