Notaris houdt geld vast — wat deze uitspraak laat zien over uw rechten

In een recente uitspraak werd een notaris aansprakelijk gehouden omdat hij niet had gewezen op de onjuiste woonbestemming van een pand én daardoor schade veroorzaakte. De klant kreeg uiteindelijk een vergoeding. Deze uitspraak is relevant voor ondernemers en particulieren die te maken hebben met fouten van dienstverleners zoals een accountant, boekhouder, makelaar, financieel adviseur of notaris. Want ook wanneer een notaris houdt geld vast, ofwel geld in de rol van dienstverlening beheert of in de akte verwerkt, zijn er rechten en plichten die van groot belang zijn. Dit soort fouten kunnen grote financiële gevolgen hebben. In deze blog leest u wat uw rechten zijn als u hiermee te maken krijgt.

Wat ging er mis in deze zaak?

In de zaak klaagde een geldverstrekkende partij (een bank) over de rol van een notaris. De notaris had een hypotheekakte gepasseerd zonder erop te wijzen dat het onderpand geen particuliere woonbestemming had — terwijl dat wel van belang was voor de waardering en dekking van de lening. De bank had dus vertrouwd op de notaris én hield geld vast in de zin dat de hypotheekakte werd gepasseerd en de geldstroom via die akte liep. Omdat de bestemming later bleek af te wijken, leidde dat tot schade voor de bank. De rechtbank oordeelde dat de notaris zijn zorgplicht had geschonden, waardoor sprake was van onrechtmatig handelen.

De kern: de notaris had onvoldoende onderzoek gedaan naar de bestemming en had de bank niet adequaat gewaarschuwd. De rol van “notaris houdt geld vast” manifesteerde zich doordat hij de akte en daarmee het juridische kader van de geldlenende dienstverlening beheerde, maar niet de volledige consequenties aantoonbaar had besproken.

Voor u, als particulier of ondernemer, is het belangrijk om te zien dat de fout niet alleen lag bij de bank of de klant, maar bij de dienstverlener (hier: de notaris) die zijn zorgplicht (de verplichting om zorgvuldig en deskundig te handelen) liet liggen. Bovendien toont deze zaak aan dat wanneer een notaris geld beheert of regelt via een akte — dus feitelijk “geld vasthoudt” of in de transactie betrokken is — de aansprakelijkheid realistisch kan zijn.

Wat vond de rechter?

De rechter hanteerde de standaard voor beroepsaansprakelijkheid van een notaris: de norm is of de notaris heeft gehandeld “zoals van een redelijk handelend en redelijk bekwaam vakgenoot mag worden verwacht”. In deze zaak vond de rechter dat de notaris zijn zorgplicht had geschonden en bovendien een waarschuwingsplicht had. Dat betekent dat hij niet alleen verplicht is om zorgvuldig te zijn, maar onder bepaalde omstandigheden ook actief moet wijzen op risico’s en onduidelijkheden.

De uitspraak laat zien dat wanneer een notaris geld vasthoudt of een transactie begeleidt waarbij geld en juridische consequenties samenkomen, de notaris niet wegkomt met de stelling dat hij “alleen de akte passeerde”. In dit geval was de bestemming van het pand voor de bank – en dus de dekkingswaarde van de hypotheek – essentieel, en daarover had de notaris moeten controleren of wijzen. Het oordeel luidde dus: de notaris is aansprakelijk voor de schade. In de praktijk betekende dit een veroordeling tot betaling van schadevergoeding.

De uitspraak onderstreept verder dat verjaring, klachtplicht of eigen schuld van de eiser mogelijk een verweer vormen, maar dat de kern blijft: als de dienstverlener zijn zorgplicht schendt, dan ligt aansprakelijkheid open. Voor u als cliënt betekent dit: wanneer u constateert dat uw adviseur, accountant, boekhouder, makelaar of notaris geld vasthoudt of beheert en u stelt daarna schade vast — de uitspraak biedt een belangrijke referentie dat de rechter oog heeft voor die situatie.

Wanneer is een adviseur (zoals een notaris) aansprakelijk?

Aansprakelijkheid betekent dat iemand (hier de dienstverlener) moet instaan voor de schade die u lijdt door diens fout. Voor aansprakelijkheid gelden verschillende elementen:

• Er moet een verplichting zijn (zoals een zorgplicht of contractuele verplichting);
• Deze verplichting moet zijn geschonden (een fout of tekortkoming, ook wel “wanprestatie” of onrechtmatige daad);
• Er moet schade zijn;
• Er moet causaal verband zijn tussen de fout en de schade.

In het geval van een notaris of andere dienstverlener geldt vaak dat hij of zij een zorgplicht heeft — dit is de verplichting om zorgvuldig en deskundig te handelen. Bij een notaris is die zorgplicht vaak zwaarwegender vanwege de bijzondere positie in het rechtsverkeer.

Een waarschuwingsplicht (onderdeel van de zorgplicht) betekent dat de dienstverlener cliënten moet wijzen op risico’s die redelijkerwijs voorzienbaar zijn. In de praktijk: als u geld toevertrouwt aan een notaris of het juridische kader laat vormgeven, dan moet hij u ook beschermen tegen bekende of normale risico’s.

Een belangrijke nuance: niet elke fout leidt automatisch tot aansprakelijkheid. De notaris of adviseur kan zich verdedigen met bijvoorbeeld dat hij heeft gehandeld zoals redelijkerwijs verwacht mag worden, of dat u als cliënt al op de hoogte was van het risico (eigen schuld), of dat de verjaringstermijn is verlopen. Als uw accountant uw jaarrekening verprutst, of uw boekhouder btw-aangiften nalaat, of uw makelaar onvolledige informatie geeft, of de notaris geld vasthoudt en vervolgens niet de juiste waarschuwing gaf — dan moet u checken of de adviseur een zorgplicht schond, of de fout bewijsbaar is, en wat de schade is.

Wat betekent dit voor u?

Stelt u zich voor: u bent ondernemer of particulier en u komt erachter dat uw notaris bijvoorbeeld geld heeft vastgehouden of beheerd — bijvoorbeeld in een akte, escrow-constructie of hypotheekakte — en er bleek achteraf een fout in de juridische afhandeling te zitten. Bijvoorbeeld onjuiste bestemming, vergeten voorwaarden, te late inschrijving of verkeerde akte. De term “notaris houdt geld vast” is hier beeldrijk: het geld is in juridische zin ondergebracht via de notaris.

In die situatie betekent de uitspraak dat u serieus kunt kijken naar de mogelijkheid om uw schade te verhalen — zeker wanneer u kunt aantonen dat de notaris zijn zorgplicht heeft geschonden. U bent dan geen ‘machteloze’ partij: u heeft rechten.

Het betekent ook: wacht niet te lang. De verjaring van vorderingen is complex — bijvoorbeeld volgens artikel 3:310 van het Burgerlijk Wetboek begint de termijn pas te lopen wanneer u werkelijk bekend bent met de schade en met de aansprakelijke persoon.

Ook: verzamel bewijs. Denk aan de akte, correspondentie, notariële stukken, e-mails, bewijs dat de notaris geld beheerde of de akte heeft gepasseerd. Het helpt als u kunt laten zien dat u uw keuze op basis van de notaris heeft gemaakt. Daarnaast: laat u adviseren door een gespecialiseerd kantoor (zoals ons), dat vertrouwd is met procedures tegen dienstverleners. Want we zien vaak dat dienstverleners zich verdedigen, bijvoorbeeld met: “we hebben geen onderzoeksplicht op dit punt” of “uw schade is niet door onze fout ontstaan”.

Tot slot: als u merkt dat een andere dienstverlener (accountant, boekhouder, makelaar, financieel adviseur) fouten maakte — dan werkt de analogie. Bijvoorbeeld: uw makelaar gaf onvolledige informatie, of uw accountant hield u verkeerd voor. Ook dan moet gekeken worden of er een zorgplicht was en of die is geschonden.

Wat kunt u doen bij een fout van uw adviseur?

• 1. Stel de adviseur aansprakelijk: Stuur een formele aansprakelijkstelling (brief of e-mail) waarin u de fout, de schade en het verband beschrijft. Vermeld dat de adviseur zijn zorgplicht niet heeft nageleefd.
• 2. Onderbouw uw schade: Leg vast wat de financiële gevolgen zijn: gemiste inkomsten, extra kosten, waardevermindering, renteverlies. Maak een schadestaat op of laat die opstellen.
• 3. Verzamel bewijs: Bewaar alle relevante stukken: overeenkomsten, aktes, e-mails, gesprekken. In het voorbeeld van “notaris houdt geld vast” is relevant dat de akte is gepasseerd, geldstromen lopen via de notaris en er sprake is van een transactie waarbij de notaris actief was.
• 4. Check verjaring: Kijk of de vordering nog tijdig is ingesteld. Zoals eerder aangegeven: de verjaring begint vaak omdat u bekend werd met de fout én de schade.
• 5. Overweeg procedure of schikking: Soms kunt u een schikking treffen, soms dient een civiele procedure. Bij dienstverleners geldt vaak dat u alle kosten, bewijs én deskundigen nodig heeft.
• 6. Neem specialistisch advies: In complexe zaken (notaris, financieel adviseur, makelaar) is het verstandig een advocaat in te schakelen die ervaring heeft met beroepsaansprakelijkheid. Met name wanneer sprake is van geld dat een adviseur vasthoudt of beheert, is de juridische dynamiek groter.

Voorbeelden uit de praktijk

• Een ondernemer ontdekt dat zijn accountant verkeerde fiscale adviezen gaf, waardoor hij extra belastingrente en boete moest betalen. De accountant hield weliswaar geen geld vast zelf, maar beheerste de cijfers en adviezen — de zorgplicht was hier ook aanwezig.
• Een particulier verkoopt zijn huis via een makelaar. De makelaar vermeldt niet dat er sprake is van een verborgen gebrek aan de fundering. Later blijkt dat het huis hersteld moet worden voor veel geld. In die situatie geldt dat de makelaar een informatie-/waarschuwingsplicht had.
• Een notaris houdt geld vast in de zin van een waarborgsom of akte-fonds en dit komt later vast te zitten omdat de akte onvolledig is. U komt dan pas later tot inzicht dat u schade lijdt. Dan is de uitspraak zoals hierboven een goed voorbeeld: de notaris had zijn zorgplicht geschonden door onvoldoende onderzoek en onvoldoende waarschuwing.

Deze voorbeelden tonen dat het niet alleen om geld gaat, maar om het rechtmatig handelen van de dienstverlener, en om de relatie met de cliënt — en vaak om “geld vasthoudt” of beheert in juridische zin.

Afsluiting

Wanneer een notaris houdt geld vast, oftewel een notaris werkt met geldstromen of juridische akten waarbij geld betrokken is, dan draagt hij een zware zorgplicht. Bij fouten die leiden tot schade voor u betekenen deze opdrachten vaak dat u rechten heeft. Bijvoorbeeld wanneer de notaris zijn zorgplicht schond, u niet correct informeerde of waarschuwde, of onvoldoende onderzoek deed. Bij een vergelijkbare situatie is het belangrijk dat u tijdig actie onderneemt.

Bij Zorgplicht Advocaten zijn wij gespecialiseerd in procedures tegen dienstverleners zoals notarissen, accountants, boekhouders, makelaars en financieel adviseurs. Wij helpen cliënten die schade hebben geleden door fouten van hun adviseur of notaris en ondersteunen hen bij verhaalsacties.

Heeft u schade geleden door een fout van uw financieel adviseur of notaris? Neem contact met ons op. Wij beoordelen uw zaak en helpen u met het verhalen van uw schade.