Wanneer is een makelaar aansprakelijk? Wat deze uitspraak u leert over aansprakelijkheid makelaar

In een recente uitspraak werd duidelijk hoe ver de aansprakelijkheid makelaar kan strekken als er fouten zijn gemaakt bij de verkoop van een woning. In de zaak ging het om onvolledige informatie over gebreken en verborgen gebreken, waardoor de koper schade leed. De makelaar werd aansprakelijk gehouden wegens schending van de zorgplicht. Voor iedereen die te maken heeft (gehad) met een makelaar, accountant, boekhouder, notaris of financieel adviseur, is deze uitspraak uiterst relevant. Dit soort fouten kunnen grote financiële gevolgen hebben. In deze blog leest u wat uw rechten zijn als u hiermee te maken krijgt — en hoe Zorgplicht Advocaten u kan bijstaan.

Wat ging er mis in deze zaak?

In de besproken uitspraak heeft de makelaar in kwestie verzuimd essentiële informatie te vermelden over structurele gebreken in het verkochte pand. Bijvoorbeeld: de fundering was aangetast, vochtproblemen waren bekend bij de verkoper en een eerdere lekkage had schade veroorzaakt die niet was verholpen. De makelaar had deze feiten moeten opvragen en bekendmaken aan de koper, maar deed dat niet. De koper ontdekte later de verborgen gebreken, stelde herstelkosten vast en zag de waarde van het huis dalen.

Hierdoor ontstond een financiële schade: kosten voor herstel, waardevermindering en soms gedwongen verkoop. De koper vorderde (en kreeg) vergoeding van die schade op grond van de aansprakelijkheid makelaar. Deze fout past in het domein van schending van zorgplicht: een makelaar behoort zorgvuldig te werk te gaan, onderzoek te doen en relevant te communiceren.

Deze situatie is niet uniek voor makelaars. Vergelijkbare problemen doen zich voor bij accountants (bijv. foutieve jaarrekening), bij boekhouders (onjuiste btw-aangiften), bij notarissen (fouten in akten) en bij financieel adviseurs (verkeerde beleggings- of verzekeringsadviezen). De kern blijft: als een adviseur zijn zorgplicht schendt, ontstaat mogelijk aansprakelijkheid.

Wat vond de rechter?

De rechter oordeelde dat de makelaar inderdaad zijn zorgplicht had geschonden. Belangrijke overwegingen:

• De makelaar had moeten onderzoeken of er sprake was van verborgen gebreken, bijvoorbeeld via bouwkundige keuring of navraag bij verkoper.
• Hij had een informatieverplichting tegenover de toekomstige koper — niet alleen wat de verkoper wist, maar ook wat hij uit eigen onderzoek had kunnen achterhalen.
• Door het nalaten van deze verplichtingen heeft de makelaar een fout begaan (wanprestatie of onrechtmatige daad, afhankelijk van de relatie).
• Er was sprake van causaal verband: zonder de fout van de makelaar zou de koper niet de kosten hebben gemaakt of de schade niet hebben geleden.
• De schade was voldoende aantoonbaar: facturen, taxaties, hersteloffertes, waardedaling.

Uiteindelijk werd de makelaar aansprakelijk gehouden voor de schade. De uitspraak bevestigt dat de aansprakelijkheid makelaar reëel is wanneer de zorgplicht wordt overschreden.

Wanneer is een adviseur – waaronder een makelaar – aansprakelijk?

Om te kunnen spreken van aansprakelijkheid (ofwel ‘u kunt schade vorderen’), moeten een aantal juridische elementen aanwezig zijn:

• Beroepsrelatie / dienstverlening
  Er moet sprake zijn van een overeenkomst of een relatie waarin een partij diensten verleent (bijv. makelaarsopdracht, adviesopdracht). De makelaar is verplicht om zijn taak zorgvuldig uit te voeren.
• Zorgplicht / gedragsnorm
  De makelaar heeft een zorgplicht (verzorgingseis): hij moet handelen zoals van een redelijk bekwaam makelaar verwacht mag worden. Dit betekent onder meer dat hij onderzoek moet verrichten en relevante informatie moet delen.
• Fout / tekortkoming
  Er moet een tekortkoming zijn: het uitblijven van onderzoek, het verzwijgen van informatie, onjuiste mededelingen of nalatigheid. Die fout vormt de kern van de vordering.
• Causaal verband
  De fout moet leiden tot schade. Als zonder die fout geen schade zou zijn ontstaan, vervalt de aansprakelijkheid.
• Schade
  De schade moet concreet en causaal zijn: herstelkosten, waardevermindering, renteverlies, etc. De benadeelde moet aantonen welke schade hij heeft geleden.
• Geen verweer of beperking
  De makelaar kan verweren dat hij de fout niet kende, dat de opdrachtgever mede schuldig is (bijvoorbeeld zelf heeft verzwijgd) of dat er sprake is van verjaring (de termijn om actie te ondernemen is verstreken).

Wat betekent dit voor u?

Stelt u zich voor: u kocht een huis, maar ontdekt later verborgen gebreken. Of uw accountant maakte een grove fout in uw jaarrekening, waardoor u fiscale naheffingen kreeg. Of uw financieel adviseur gaf u een beleggingsadvies dat desastreus uitpakte. In al deze gevallen gelden de juridische principes hierboven:

• U kunt de dienstverlener aansprakelijk stellen wanneer hij zijn zorgplicht heeft geschonden.
• U moet concreet aantonen dat de fout hem valt te verwijten (niet een gewoon risico).
• U moet schade aantonen en de relatie tussen fout en schade aantonen.
• De tegenpartij kan zich verweren: bijvoorbeeld dat u de risico’s kende of dat de verjaringstermijn is verstreken.

Bij een makelaar specifiek: als u kunt aantonen dat informatie niet juist of onvolledig was, dat u daardoor verkeerde beslissingen heeft genomen of herstelkosten moest maken, dan is aansprakelijkheid makelaar een reële uitgangspositie.

Bovendien is het van belang om tijdig actie te ondernemen. In veel gevallen geldt een verjaringstermijn (bijv. drie of vijf jaar) vanaf de ontdekking van de fout. Wacht dus niet te lang met juridisch advies.

Een ander praktisch aandachtspunt: verzamel zoveel mogelijk bewijs — correspondentie, e-mails, taxatierapporten, bouwkundige keuringen, offertes, getuigenverklaringen. Hoe sterker uw bewijs, hoe groter de kans dat een procedure geldt als een krachtig middel.

Wat kunt u doen bij een fout van uw adviseur?

Als u denkt dat u schade hebt geleden door de fout van een makelaar, accountant, notaris of financieel adviseur, kunt u de volgende stappen overwegen:

• Aansprakelijk stellen (in formele brief)
  Laat door een jurist een brief opstellen waarin u de fout en schade beschrijft en de wederpartij aansprakelijk stelt. Dit is vaak een essentiële stap vóór juridische procedures.
• Schade onderbouwen
  Leg uw schade inzichtelijk vast: gemaakte kosten, waardedaling, renteverlies. Onderbouw met offertes, facturen, deskundigenrapporten en vergelijkingen.
• Bewijs verzamelen
  Verzamel alle relevante documenten: correspondentie, adviesrapporten, e-mails, notities, getuigen- of deskundigenverklaringen. Een sterk dossier maakt uw positie sterker.
• Onderhandeling / minnelijk traject
  Vaak wordt eerst geprobeerd om tot een schikking te komen. Uw advocaat voert namens u de onderhandeling met de tegenpartij (of diens verzekeraar).
• Procederen (eventueel)
  Lukt een schikking niet, dan kunt u een procedure starten. De rechter beoordeelt of de adviseur aansprakelijk is en welke schade moet worden vergoed.
• Toepassing op andere adviseurs
  Dezelfde aanpak geldt voor fouten door accountants, boekhouders, notarissen of financieel adviseurs. Overal geldt: aansprakelijkheid kan ontstaan bij schending van zorgplicht.
• Bewakingsfactor verjaring
  Let goed op de verjaringstermijnen: in de wet en in de jurisprudentie zijn deadlines opgenomen. Wanneer u te laat bent, verliest u uw recht om te vorderen.

Praktijkvoorbeelden ter inspiratie

• Accountant & jaarrekening: stel dat een accountant een foutieve jaarrekening opstelt, waardoor u fiscale boetes of naheffingen krijgt. U kunt dan de accountant aansprakelijk houden voor de extra belasting die u moet betalen.
• Boekhouder & btw: als uw boekhouder vergeet btw-aangiftes in te dienen of fouten maakt in de aangifte, en u daardoor boetes of rente moet betalen, kan aansprakelijkheid ontstaan.
• Notaris & aktefouten: een notaris die een fout begaat in een akte (bijv. verkeerde formulering, verzuim van vestiging, onjuist erfgenaam) kan aansprakelijk zijn voor schade die daardoor ontstaat.
• Financieel adviseur: als een adviseur een risicovol beleggingsadvies geeft zonder de risico’s duidelijk uit te leggen, en u verliest fors vermogen, dan kunt u aanspraak maken op aansprakelijkheid van de adviseur.

Afsluiting

Fouten van een makelaar, notaris, accountant of financieel adviseur kunnen ingrijpende gevolgen hebben. De uitspraak die aansprakelijkheid toeschreef aan een makelaar vanwege onvolledige informatie bevestigt dat aansprakelijkheid makelaar niet slechts een theoretisch begrip is, maar reëel recht.

Zorgplicht Advocaten is gespecialiseerd in het begeleiden van particulieren en ondernemers die schade hebben geleden door fouten van dienstverleners. Heeft u te maken (gehad) met een makelaar, accountant, boekhouder, notaris of financieel adviseur en kampt u met een conflict of schadeclaim? Neem dan contact met ons op. Wij beoordelen uw zaak vrijblijvend en zetten onze juridische expertise in om uw schade te verhalen.

Laat u niet afhangen van onzekerheid — juist in dit soort geschillen is kennis, daadkracht en juridische precisie essentieel.