Geluidsoverlast door naastgelegen kartbaan: Makelaar heeft geen bestemmingsplanonderzoek gedaan

De kopers (hierna: [eisers]) van twee landgoederen hebben spijt van hun aankoop. Ze ervaren enorme geluidsoverlast van de nabijgelegen kartbaan. Ze stellen dat de makelaar zijn zorgplicht heeft geschonden door geen bestemmingsplanonderzoek uit te voeren en vorderen een schadevergoeding.

De overeenkomst van opdracht

[Eisers] hebben in juli 2015 twee landgoederen gekocht voor een koopsom van €1.650.000. In de directe omgeving van de twee landgoederen is een kartbaan gelegen.

Voor de aankoop van de landgoederen hebben [eisers] contact gezocht met de makelaar. De makelaar heeft aan hen via een e-mailbericht een aanbod gedaan voor het verlenen van bepaalde diensten voor de begeleiding van de aankoop. Zij heeft hierbij een tijdspad geschetst en de kosten voor deze werkzaamheden weergegeven. Samengevat werd hierin het volgende besproken. De makelaar zou eerst een bestemmingsplanonderzoek uitvoeren, vervolgens een waarde verklaring opstellen en de resultaten van beide opsturen aan [eisers]. Vervolgens zouden zij de uitkomsten bespreken en een eerste bod afstemmen en uitbrengen. De makelaar heeft hierbij benoemd dat zij voor de reeds uitgevoerde werkzaamheden en vast bedrag van € 4.000 in rekening zou brengen en dat zij voor de nog uit te voeren werkzaamheden, opgenomen in het tijdspad, een totaalbedrag van € 11.600 inclusief een succesfee in rekening zou brengen. [Eisers] zijn met dit aanbod niet akkoord gegaan.

Een dag later is echter alsnog telefonisch een overeenkomst van opdracht tot stand gekomen tussen [eisers] en de makelaar. Hierin is besproken dat zodra er duidelijkheid is over de financiering er overleg zal plaatsvinden over de hoogte van het bod en dat de kosten voor de werkzaamheden het vaste bedrag van € 4.000 bedragen en een eventuele succesfee.

Geluidsoverlast

[Eisers] hebben later spijt van de aankoop van de landgoederen. Ze ervaren ernstige geluidsoverlast van de kartbaan. Volgens [eisers] kan hiertegen ook niet worden opgetreden vanwege de inhoud van het voor de kartbaan geldende bestemmingsplan en de daarin toegestane geluidsbelasting.

[Eisers] stellen zich hierbij op het standpunt dat de makelaar tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de overeenkomst van opdracht en hiermee haar zorgplicht heeft geschonden. [Eisers] vorderen hiervoor een schadevergoeding.

Bestemmingsplanonderzoek

Tussen partijen bestaat onenigheid over de vraag of de makelaar de opdracht heeft gekregen tot het uitvoeren van een bestemminsplanonderzoek. [Eisers] bepleiten dat is afgesproken dat de makelaar alle werkzaamheden uit het eerste e-mailbericht zou uitvoeren, en wel tegen het bedrag van € 4.000 en een eventuele succesfee. Zij stellen daarnaast dat ze erop mochten vertrouwen dat de makelaar het onderzoek had uitgevoerd, aangezien de makelaar in het telefoongesprek een indicatie gaf voor het uit te brengen bod.

De makelaar stelt zich op het standpunt dat er een beperkte opdracht aan haar is verstrekt en dat een bestemmingsplanonderzoek hiervan geen onderdeel was. Zij stelt dat zij enkel de reeds uitgevoerde werkzaamheden in rekening zou brengen en verder geen werkzaamheden zou uitvoeren.

De rechtbank oordeelt dat het uitvoeren van een bestemmingsplanonderzoek geen onderdeel was van de opdracht aan de makelaar. [Eisers] hebben immers het aanbod uit de e-mail afgewezen, waarvan dit onderzoek een expliciet onderdeel was. Uit niets blijkt dat ze vervolgens zijn overeengekomen dat de makelaar alsnog de werkzaamheden van het tijdspad uit het e-mailbericht zou uitvoeren, tegen de vaste prijs van € 4.000. Daarnaast is dit ook niet in lijn met de inhoud van het e-mailbericht.

[Eisers] konden er bovendien niet vanuit gaan dat de makelaar het bestemmingsplanonderzoek op de dag van telefonisch contact al had uitgevoerd, aangezien uit het tijdspad was af te leiden dat hier enkele dagen voor nodig zouden zijn.

Geconcludeerd kan worden dat [eisers] niet redelijkerwijs hadden kunnen verwachten dat het bestemmingsplanonderzoek nog onderdeel was van de overeenkomst. Ze hebben bij het uitbrengen van een bod ook geen bestemmingsplanonderzoek ontvangen en hebben hier ook niet om gevraagd. Hieruit kan ook worden afgeleid dat [eisers] ervan uitgingen dat het onderzoek niet langer tot de overeenkomst behoorde.

Zorgplicht

De tweede vraag is of de makelaar op basis van de op haar rustende zorgplicht, als redelijk handelend en bekwaam makelaar, alsnog gehouden was om een bestemmingsplanonderzoek uit te voeren. De rechtbank oordeelt dat dat niet het geval is. De rechtbank beargumenteert dit als volgt.

De makelaar heeft in het e-mailbericht gewezen op de eventuele invloed van de kartbaan op het aankoopbedrag van de landgoederen en heeft daarbij een aanbod gedaan om een bestemmingsplanonderzoek te doen. De zorgplicht die op de makelaar rust strekt niet zover dat, in het geval [eisers] ervoor kiest om geen bestemmingsplanonderzoek te laten uitvoeren, de makelaar gehouden is om desondanks een bestemmingsplanonderzoek uit te voeren en/of te waarschuwen voor de eventuele nadelige consequenties van het niet-uitvoeren van een dergelijk onderzoek. Dit geldt in deze situatie te meer nu [eisers] na de eerste bezichtiging op de hoogte waren van de aanwezigheid van de kartbaan en de makelaar heeft aangeboden om een bestemmingsplanonderzoek uit te voeren.

De conclusie luidt dat de makelaar niet tekort is geschoten in de nakoming van de overeenkomst van opdracht, nu het uitvoeren van een bestemmingsplanonderzoek geen onderdeel is van de opdracht en de makelaar niet de op haar rustende zorgplicht geschonden heeft.

Klik hier voor de volledige uitspraak.

Zorgplicht Advocaten

Heeft u een geschil met uw makelaar over de vraag of hij/zij de benodigde vakbekwaamheid, zorgvuldigheid en deskundigheid in acht heeft genomen bij de uitvoering van zijn/haar werkzaamheden? Is uw opdracht niet naar behoren uitgevoerd? En heeft u als gevolg daarvan schade geleden? Neem dan contact met ons op.