Handelen notaris betreffende waarborgsom in het geding 

De klagers hebben een klacht ingediend tegen de notaris wegens vermeend partijdig en onzorgvuldig handelen tijdens de afwikkeling van een koopovereenkomst voor een onroerend goed. De klacht richt zich op de handhaving van een waarborgsom en de opname van een beding ter finale kwijting in de leveringsakte.

De koopovereenkomst

Op 2 september 2022 sloten klagers en [A] B.V. een koopovereenkomst voor een onroerende zaak, waarbij klagers de verkopers waren en [A] de koper. In de overeenkomst werd bepaald dat [A] een waarborgsom van € 33.500 op de derdenrekening van de notaris moest storten. Deze waarborgsom zou worden verrekend met de koopsom, voor zover de koopsom en het overige door koper verschuldigde niet uit een door koper aangegane geldlening zou worden voldaan. Het niet-verrekende deel van de waarborgsom zou aan de koper worden terugbetaald zodra hij aan zijn verplichtingen uit de koopovereenkomst had voldaan.

Daarnaast is in de koopovereenkomst een regeling opgenomen betreffende ingebrekestelling en ontbinding. Hierin is bepaald dat indien een van de partijen, na ingebrekestelling, nalatig is of blijft de wederpartij de overeenkomst kan ontbinden. Daarnaast is bepaald dat indien de wederpartij geen gebruik maakt van dit recht, maar nakoming verlangt, de nalatige partij een boete is verschuldigd. De notaris is gemachtigd om betalingen en terugbetalingen met betrekking tot deze boetes te regelen.

Contractuele boete

Een geschil ontstond toen [A] beweerde dat de verkochte onroerende zaak niet geleverd kon worden zoals overeengekomen, terwijl klagers nakoming eisten en aanspraak maakten op een contractuele boete. De notaris ontving een e-mail van [A] waarin werd gewezen op een potentieel probleem met de eigendomsrechten van de verkochte woning.

Klagers verzochten de notaris om de door [A] verbeurde contractuele boete over te maken. De notaris weigerde aanvankelijk en beriep zich op artikel 11 lid 5 sub d van de koopovereenkomst, waarin stond dat de waarborgsom onder zich gehouden moest worden, totdat de rechter had besloten aan wie de boete/waarborgsom uitgekeerd moest worden.

Uiteindelijk werd [A] door de rechtbank veroordeeld tot afname van de woning en betaling van de koopsom binnen een bepaalde termijn, op straffe van verbeurte van een dwangsom. De tegenvordering van [A] teruggave van de waarborgsom werd afgewezen.

Desondanks weigerde de notaris aanvankelijk de contractuele boete uit te keren, waarop klagers herhaaldelijk verzochten om de boete uit de waarborgsom te betalen. De notaris stelde echter dat zij niet bevoegd was om over de boete te beslissen zolang er discussie bestond over de verschuldigdheid ervan. Uiteindelijk, nadat de rechter uitspraak had gedaan en de koopsom was ontvangen, paste de notaris de akte van overdracht aan om de kwijting van de boete uit te sluiten en voerde de overdracht van de woning uit op 19 april 2023.

Klacht

Klagers verwijten de notaris niet onpartijdig en onafhankelijk te hebben gehandeld. Ten eerste stellen klagers dat de notaris niet heeft gehandeld zoals van haar verwacht mocht worden gelet op de koopovereenkomst. Zij had de waarborgsom ten titel van contractuele boete aan klagers uit moeten keren, dan wel de waarborgsom onder zich moeten houden in plaats van deze aan te wenden ter betaling van een gedeelte van de koopsom.

Daarnaast heeft de notaris een concept leveringsakte opgesteld en naar klagers rechtstreeks gestuurd waarbij finale kwijting werd opgenomen ten nadele van klagers, ondanks haar wetenschap dat klagers onverminderd aanspraak maakten jegens [A] op betaling van de contractuele boete.

Juridisch kader

Op grond van artikel 93 lid 1 Wet op het notarisambt zijn notarissen, toegevoegd notarissen en kandidaat-notarissen aan het tuchtrecht onderworpen. De tuchtrechter toetst of hun handelen of nalaten in strijd is met het bepaalde in de Wna en andere toepasselijke bepalingen. Ook kan de tuchtrechter toetsen of zij voldoende zorg in acht hebben genomen ten opzichte van de (rechts)personen voor wie zij optreden en of zij daarbij hebben gehandeld zoals een behoorlijk beroepsbeoefenaar behoort te doen. Zo moet een notaris het ambt in onafhankelijkheid uitoefenen en de belangen van alle bij de rechtshandeling betrokken personen op onpartijdige wijze en met de grootst mogelijke zorgvuldigheid behartigen.

Wel of niet vasthouden van de waarborgsom

Klagers hebben de notaris bekritiseerd, omdat zij van mening zijn dat de notaris artikel 11.5 sub d van de koopovereenkomst niet correct heeft uitgevoerd, wat hen heeft benadeeld. Ze beweren dat de notaris de waarborgsom had moeten vasthouden totdat de rechter had besloten aan wie het bedrag moest worden afgedragen. De notaris betwist dit en stelt dat de verschuldigdheid van de contractuele boete niet onbetwist was tussen de partijen en dat klagers geen actie hebben ondernomen om deze vast te stellen.

De kamer oordeelt dat de klacht ongegrond is, omdat er geen overeenstemming was tussen klagers en de tegenpartij over de verschuldigdheid van de boete, en omdat klagers geen actie hebben ondernomen om een gerechtelijke uitspraak te verkrijgen die de notaris verplichtte de waarborgsom vast te houden. De notaris handelde volgens de kamer niet tuchtrechtelijk verwijtbaar door de waarborgsom te verrekenen met een deel van de koopsom, vooral omdat de voorzieningenrechter de vordering van klagers tot terugbetaling van de waarborgsom had afgewezen.

Beding ter finale kwijting

Daarnaast klagen klagers over de notaris, omdat ze een concept van de leveringsakte hebben ontvangen waarin een beding ter finale kwijting was opgenomen zonder toelichting, wat hun recht op een contractuele boete zou kunnen beperken. Ze vinden het ook ongepast dat de notaris het document alleen naar hen heeft gestuurd en niet naar hun advocaat. De notaris verdedigt zich door te zeggen dat het concept later is aangepast naar goedkeuring van klagers en dat het gebruikelijk is om concepten rechtstreeks naar partijen te sturen.

De kamer oordeelt dat klagers wel een redelijk belang hebben bij dit klachtonderdeel en dat de notaris excuses heeft aangeboden voor de fout in het concept. Het verwijt over het niet sturen naar de advocaat wordt afgewezen omdat het niet gebruikelijk was en er geen specifieke overeenkomst was om dit te doen. Onder deze omstandigheden vindt de kamer het klachtonderdeel onvoldoende ernstig en verklaart het ongegrond.

Concluderend verklaart de kamer de klacht ongegrond.

Klik hier voor de volledige uitspraak van de Kamer voor het Notariaat.

Zorgplicht Advocaten

Heeft u een geschil met uw notaris over de vraag of hij/zij de benodigde vakbekwaamheid, zorgvuldigheid en deskundigheid in acht heeft genomen bij de uitvoering van zijn/haar werkzaamheden? Neem dan contact met ons op.