Kamminga & Partners schiet toerekenbaar tekort in de nakoming van haar overeenkomst en dient de gemiste huurinkomsten te vergoeden

Meneer en mevrouw K zijn sinds 26 juni 2002 gezamenlijk eigenaar van een woonhuis in Groningen. Op deze woning rust een hypotheek ten behoeve van de SNS Bank en in de hypotheekakte is een huurbeding opgenomen. Op 19 april 2010 hebben meneer en mevrouw K een koopovereenkomst gesloten voor een ander woonhuis (hierna: “woning 2”). De koopprijs bedroeg € 300.000,- en Kamminga & Partners was de verkopend makelaar. Op 18 juni 2010 is woning 2 geleverd aan meneer en mevrouw K. Ter financiering van de koop hebben meneer en mevrouw K bij de Rabobank een overbruggingskrediet van 1 jaar verkregen. Dit is een aantal keren verlengd. In verband met deze financiering heeft Kamminga & Partners meermalen een waardebepaling van de woning aan de Rabobank verstrekt.

Consumenten verhuren te koop staande woning om financiële lasten te verminderen

Het woonhuis van meneer en mevrouw K hebben zij te koop aangeboden. In eerste instantie is de vraagprijs van het woonhuis op € 399.000,- vastgesteld. In december 2011 is deze verlaagt naar € 374.500,- en in december 2012 naar € 325.000,-. Om hun financiële lasten te verminderen hebben meneer en mevrouw K het woonhuis een aantal jaren verhuurd op grond van huurovereenkomsten van bepaalde duur. Kamminga & Partners is daarbij als verhuurder opgetreden. In maart 2014 heeft SNS Bank aan meneer en mevrouw K laten weten dat zij niet instemt met de verhuur van de woning. Hierbij verwijst zij naar het huurbeding wat is opgenomen in de hypotheekakte. Meneer en mevrouw K hebben daarom Kamminga & Partners verzocht de huur te beëindigen.

De huurders waren niet bereid om het woonhuis te verlaten. Zij deden een beroep op huurbescherming. Kamminga & Partners hebben een lange tijd het standpunt ingenomen dat het beroep op huurbescherming onterecht was. Na enige tijd is er echter toch gebleken dat dit standpunt onjuist was. Door het toedoen van Kamminga & Partners was een huurovereenkomst van onbepaalde duur ontstaan. Meneer en mevrouw K zijn vervolgens een kort geding gestart waarbij zij ontruiming van het woonhuis gevorderd. Uiteindelijk is er met meneer en mevrouw K en de huurders een overeenstemming bereikt over het vertrek van de huurders uit de woning waarnaar meneer en mevrouw K de woning weer betrokken hebben.

Meneer en mevrouw K hebben een procedure gestart bij de rechtbank en vorderen een verklaring voor recht dat Kamminga & Partners aansprakelijk is voor de schade die zij hebben gelden als gevolg van een toerekenbare tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst. Daarnaast vorderen zij betaling van € 220.583,50 door Kamminga & Partners. Volgens meneer en mevrouw K heeft Kamminga & Partners haar zorgplicht geschonden. Zij maken Kamminga & Partners 3 verwijten.

Als eerste heeft Kamminga & Partners volgens meneer en mevrouw K een ‘dubbele pet’ op doordat zij optrad als verkopend makelaar van het woonhuis en adviseerde over woning 2. Bij de beslissing om tot koop van woning 2 over te gaan hebben ze zich laten leiden door de door Kamminga & Partners verstrekte adviezen over de verkoopbaarheid van het woonhuis. Zonder deze positieve adviezen zouden meneer en mevrouw K woning 2 niet hebben gekocht. Daarnaast zou Kamminga & Partners eerst een verkeerde vraagprijs voor het woonhuis hebben geadviseerd waardoor het woonhuis 4 jaar lang niet is verkocht. Als laatste maken meneer en mevrouw K een verwijt naar Kamminga & Partners ten aanzien van de huur van het woonhuis. Er is volgens hen niet gewezen op het huurbeding in de hypotheekakte, er is ten onrechte het advies gegeven om betaalde huur te storneren en de woning vertoont schade.

Rechtbank: rust een zorgplicht op Kamminga & Partners, dienen de zorg van een goed opdrachtnemer in acht te nemen

Tussen Kamminga & Partners en meneer en mevrouw K bestaat een overeenkomst van opdracht. Zij dient dus de zorg van een goed opdrachtnemer in acht te nemen op grond van artikel 7:401 van het Burgerlijk Wetboek. De rechtbank dient te kijken of Kamminga & Partners heeft voldaan aan haar zorgplicht. Dit houdt in dat zij moeten handelen zoals van een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot mag worden verwacht.

De rechtbank behandelt eerst het eerste verwijt van meneer en mevrouw K. Uit de feiten blijkt dat Kamminga & Partners meneer en mevrouw K pas na het sluiten van de koopovereenkomst heeft geadviseerd. De rechtbank oordeelt dan ook dat Kamminga & Partners op dit moment niet toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming.

Enkele feit dat woning jarenlang niet werd verkocht is onvoldoende voor het aannemen van een toerekenbare tekortkoming

Wat betreft het verwijt over de verkeerde vraagprijs overweegt de rechtbank ook dat dit niet kan leiden tot een toerekenbare tekortkoming in de nakoming. Het woonhuis is in eerste instantie voor € 399.000,- te koop gezet. Dit was in het begin van een periode waarin de huizenprijzen sterk daalde. Deze daling heeft Kamminga & Partners in de vraagprijs verwerkt door deze tweemaal naar beneden bij te stellen. De argumenten van meneer en mevrouw K lijken vooral te rusten op het feit dat de woning 4 jaar lang niet is verkocht. Dit is echter onvoldoende om aan te nemen dat er sprake is van een toerekenbare tekortkoming.

Als laatste behandeld de rechtbank het verwijt van meneer en mevrouw K dat door toedoen van Kamminga & Partners een overeenkomst van onbepaalde duur is ontstaan. Dit heeft geleid tot een geschil met de huurders. De rechtbank oordeelt over dit onderdeel dat Kamminga & Partners hiermee wel toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van haar overeenkomst. Op grond van artikel 6:74 van het Burgerlijk Wetboek dient Kamminga & Partners de schade die hieruit voortvloeit te vergoeden.

Kamminga & Partners dient de schade te vergoeden die consumenten hebben geleden door gederfde huurinkomsten

Dit kan echter wel alleen leiden tot toewijzing van een schadevergoeding die voortvloeit uit deze tekortkoming. Volgens de rechtbank dient Kamminga & Partners, gelet op de aard van de schade en de aansprakelijkheid, de schade wat betreft de aankoop, verbouwing en verkoop van woning 2, woon-, hypotheek- en financieringslasten en lagere waarde woning niet te vergoeden nu dit niet kan worden toegerekend. Naast deze schade hebben meneer en mevrouw K naar eigen zeggen ook € 6.337,50 schade geleden door gemiste huurinkomsten. Meneer en mevrouw k hebben huur gestorneerd in de veronderstelling dat daarmee voorkomen kon worden dat er een huurovereenkomst van onbepaalde duur zou ontstaan. Deze stornering is een gevolg van de onduidelijkheid over het huurrecht van de huurders dat is ontstaan door Kamminga & Partners. De rechtbank oordeelt dat deze schade, gelet op de aard van de schade en de aard van de toerekenbare tekortkoming, aan Kamminga & Partners kan worden toegerekend.

Klik hier voor de volledige uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland.

Zorgplicht Advocaten

Heeft u een geschil met uw makelaar over de vraag of hij/zij de benodigde vakbekwaamheid, zorgvuldigheid en deskundigheid in acht heeft genomen bij de uitvoering van zijn/haar werkzaamheden? Is uw opdracht niet naar behoren uitgevoerd? En heeft u als gevolg daarvan schade geleden? Neem dan contact op met een van de gespecialiseerde advocaten van Zorgplicht Advocaten.

Zie ook vergelijkbare uitspraken: