Rapport taxateur voldoet niet aan de maatstaven, tuchtcollege legt waarschuwing op

De heer en mevrouw G (hierna: “kopers”) hebben de taxateur opdracht gegeven om hun vastgoed te taxeren voor een aankoopfinanciering. De taxateur heeft de marktwaarde van het vastgoed vastgesteld op € 1.060.000,=. Mede op basis van deze taxatie heeft Stichting K een financiering van € 225.000 verstrekt aan de kopers waarvoor een recht van tweede hypotheek is gevestigd. Er was daarnaast al een recht van eerste hypotheek gevestigd door de Rabobank voor een bedrag van € 550.000,=. In het vastgoed werd door een onderneming een restaurant geëxploiteerd. Deze is na enige tijd failliet gegaan en het vastgoed diende te worden verkocht. Voor deze verkoop is een taxatierapport opgesteld door de heer H. Hij heeft het vastgoed gewaardeerd op een marktwaarde van € 650.000,=. Het vastgoed is uiteindelijk verkocht voor € 640.000,= waaruit de door Stichting K verstrekte lening maar voor een deel kon worden terugbetaald. Stichting K maakte door de verkoop een verlies van € 153.000,=.

Taxatie zou onvoldoende vakbekwaam, onzorgvuldig en niet objectief zijn uitgevoerd

Stichting K heeft vervolgens een klacht ingediend bij de Stichting Tuchtrechtspraak NRVT en daarbij aangevoerd dat de eerste taxatie onvoldoende vakbekwaam, onzorgvuldig en mogelijk niet objectief is uitgevoerd. In het taxatierapport van de taxateur is de huurprijs niet gespecificeerd per ruimte en is er uitgegaan van niet relevante referentie-objecten terwijl dit in het taxatierapport van de heer H. wel is gespecificeerd en er gebruik is gemaakt van relevante referentie-objecten. Stichting K houdt de taxateur aansprakelijk voor de geleden schade.

Het tuchtcollege overweegt dat Stichting K geen feiten en omstandigheden heeft gesteld waaruit zou kunnen volgen dat de taxateur niet de vakbekwaamheid had om deze taxatie te verrichten. Ook zijn er geen feiten en omstandigheden aangevoerd waaruit blijkt dat de taxateur niet objectief tot de vastgestelde marktwaarde zou zijn gekomen.

Taxateur schendt reglement Bedrijfsmatig Vastgoed

Uit het rapport van de taxateur blijkt dat hij is uitgegaan van een huurwaardebepaling van € 150,= per vierkante meter. Dit wordt niet nader onderbouwd. Deze huurwaarde heeft de taxateur vervolgens gekapitaliseerd. De taxateur geeft verder aan dat hij bij de taxatie rekening heeft gehouden met de mogelijkheid dat het pand niet enkel als horecabedrijf, maar ook als woonlocatie gebruikt zou kunnen worden. Het tuchtcollege acht dit begrijpelijk, maar stelt daarbij dat daardoor niet zonder meer de kapitalisatiemethode voor een woonlocatie kan worden toegepast. De taxateur had inzichtelijk moeten maken waarom hij voor zijn werkwijze heeft gekozen. Nu hij dit niet heeft gedaan voldoet het rapport niet aan het reglement Bedrijfsmatig Vastgoed.

Daarnaast heeft de taxateur het gebruik van de referentiepanden onvoldoende inzichtelijk gemaakt. Er zijn 3 woningen als referentiepand opgenomen maar er is verder geen analyse gegeven van deze panden door de taxateur. Er is daardoor geen verband te leggen tussen de referentiepanden en de markthuur van € 150 per vierkante meter. Hiermee heeft de taxateur wederom weer het reglement Bedrijfsmatig Vastgoed geschonden. Het tuchtcollege komt dan ook tot het oordeel dat het rapport van de taxateur niet voldoet aan de daaraan te stellen maatstaven. Het tuchtcollege acht het opleggen van een waarschuwing gepast.

Klik hier voor de volledige uitspraak van het Tuchtcollege van de Stichting NRVT.

Zorgplicht Advocaten

Heeft u een geschil met uw taxateur over de vraag of hij/zij de benodigde vakbekwaamheid, zorgvuldigheid en deskundigheid in acht heeft genomen bij de uitvoering van zijn/haar werkzaamheden? is uw opdracht niet naar behoren uitgevoerd? En heeft u als gevolg daarvan schade geleden? Neem dan contact op met een van de gespecialiseerde advocaten van Zorgplicht Advocaten.

Zie ook vergelijkbare uitspraken:

• Makelaar aansprakelijk voor onjuist advies;
• Makelaar aansprakelijk voor onjuiste gegevens in verkoopbrochure?;