Makelaar doet geen onderzoek naar rechten die op het perceel rusten

Meneer B en mevrouw K bezitten een boerderij. In 2017 willen zij deze boerderij verkopen. Zij nemen daarom contact op met makelaar X. Voordat makelaar X de opdracht tot verkoop uitvoert, moeten meneer B en mevrouw K een NVM-Vragenlijst invullen. Eén van de vragen betrof de vraag of er rechten op het perceel rusten, zoals bijvoorbeeld erfpacht of opstalrecht. Deze vraag hebben meneer B en mevrouw K bevestigend beantwoord.

Enkele dagen voor de levering blijkt dat er recht van erfdienstbaarheid rust op het perceel

De levering van de boerderij zou plaatsvinden op 1 november 2017. Enkele dagen vóór de levering van de boerderij heeft een notaris een concept-leveringsakte gezonden aan de kopers. Hierin stond een erfdienstbaarheid vermeld. Deze was bij notariële akte van 13 mei 2003 gevestigd ten laste van de boerderij en ten behoeve van het naast de boerderij gelegen perceel. Dit naastgelegen perceel was op dat moment ook eigendom van meneer B.

Volgens de kopers van de boerderij had makelaar X tijdens de eerdere bezichtiging vermeld dat er geen erfdienstbaarheid op de boerderij rustte. Om de levering toch door te laten gaan, is uiteindelijk met de kopers overeengekomen dat van de koopsom € 45.000,- bij de notaris in het depot zou blijven. Meneer B zou zelf contact zoeken met de eigenaar van het perceel naast de boerderij om te kijken of het overpad eventueel verplaatst zou worden. Dit zou als gevolg hebben dat de eigenaar van het naburig perceel geen gebruik meer hoefde te maken van het pad langs de boerderij van meneer B en mevrouw K. Indien de erfdienstbaarheid verplaatst kon worden zou het bedrag van € 45.000,- alsnog aan meneer B en mevrouw K worden uitgekeerd. Indien het niet verplaatst kon worden zou het bedrag worden terugbetaald aan de kopers.

Makelaar zou niet gehandeld hebben zoals van een goed makelaar mag worden verwacht

Meneer B en mevrouw K hebben een klacht ingediend bij de Raad van Toezicht. Volgens meneer B en mevrouw K heeft makelaar X niet gehandeld zoals van een goed makelaar mag worden verwacht. Hij heeft geen verder onderzoek gedaan naar aanleiding van de NVM-vragenlijst, waaruit bleek dat er een recht op het perceel rustte. Makelaar X stelt dat hij wel degelijk onderzoek heeft gedaan naar het perceel waarop de boerderij staat. Hij heeft de aankomsttitel met betrekking tot het perceel bestudeerd en daaruit zou geen recht van overpad blijken. Makelaar X is van mening dat van hem niet kon worden verlangd dat hij ook onderzoek zou doen naar naastgelegen percelen.

Onderzoek naar omliggend perceel

Uit de kadastrale tekening blijkt dat de boerderij door middel van een lang pad is verbonden met de openbare weg. Het was makelaar X bekend dat de naastgelegen percelen destijds ook eigendom van meneer B waren. Deze percelen konden destijds via hetzelfde pad worden bereikt als het pad dat toegang geeft tot de boerderij. Nadat deze naastgelegen percelen werden verkocht, bestond er voor deze percelen geen eigen toegangsweg meer. Hierdoor werden deze ‘ingesloten’.

Makelaar X had daarom, net zoals de notaris die de boerderij diende te leveren, onderzoek moeten doen naar hetgeen in het Kadaster bekend was over de toegankelijkheid van de omliggende percelen. Als hij het Kadaster had geraadpleegd zou hij hebben gezien dat in 2003 een recht van overpad is gevestigd. Doordat makelaar X dit heeft nagelaten, heeft hij tuchtrechtelijk verwijtbaar gehandeld. De Raad van Toezicht acht de klacht daarom gegrond en legt een maatregel op in de vorm van een berisping.

Hier kunt u de volledige uitspraak van de Raad van Toezicht lezen.

Zorgplicht Advocaten

Heeft u een geschil met uw makelaar over de vraag of hij/zij de benodigde vakbekwaamheid, zorgvuldigheid en deskundigheid in acht heeft genomen bij de uitvoering van zijn/haar werkzaamheden? Is uw opdracht niet naar behoren uitgevoerd? En heeft u als gevolg daarvan schade geleden? Neem dan contact op met een van de gespecialiseerde advocaten van Zorgplicht Advocaten.

Zie ook vergelijkbare uitspraken: