Mevrouw A is een advocaat. Samen met haar compagnon bezit ze een eigen advocatenkantoor. Het kantoor is gevestigd in een herenhuis. Als mevrouw A dit herenhuis wil verkopen, neemt ze contact op met makelaar S. Het pand zou verkocht worden als woonhuis, omdat dit tot een hogere opbrengst zou leiden. De vraagprijs wordt bepaalt op € 735.000,-. Dit is later aangepast naar € 695.000,- met een bodemprijs van € 650.000,-.
Volgens het bestemmingsplan zou het pand een ‘woonbestemming zijn met toestemming voor afwijkend gebruik als kantoorpand’. In 2013 is dit bestemmingsplan vervangen. Het huidige bestemmingsplan is dat het pand een kantoorbestemming heeft.
Potentiële kopers zien af van koop vanwege onduidelijkheid over bestemmingsplan pand
In april 2014 is een bod uitgebracht op het pand ter hoogte van € 635.000,-. Dit bod is gedaan onder de voorwaarde dat eerst de bestemming van kantoor naar woning zou zijn veranderd. Er is uiteindelijk geen verkoop geweest, omdat bij de kopers onzekerheid bleef bestaan over de afloop van het traject tot wijziging van de bestemming. Doordat mevrouw A benieuwd was naar de marktwaarde van het pand, indien het als kantoorpand aangeboden zou worden, heeft ze een taxatie uit laten voeren door twee taxateurs. De waarde van het herenhuis is geschat op € 600.000,- bij gebruik als woonhuis en € 450.000,- bij gebruik als kantoorpand.
Niet geïnformeerd over wijziging bestemmingsplan
Volgens mevrouw A heeft de makelaar gehandeld in strijd met de op hem berustende zorgplicht. Ze dient daarom een klacht in bij de Raad van Toezicht. De makelaar heeft namelijk geen informatie ingewonnen over de bestemming van het pand. Het pand was in gebruik als kantoor, maar zou verkocht worden als woning. Ten tijde van de verkoop werd er een wijziging van het bestemmingsplan voorbereid. De makelaar heeft mevrouw A en haar compagnon hier niet over geïnformeerd. Dit is in strijd met de zorgplicht van de makelaar (hierna: “klacht 1”).
Overige klachten jegens makelaar
Zowel mevrouw A als haar compagnon zijn eigenaar van het pand en opdrachtgever voor de verkoop. Volgens mevrouw A handelde de makelaar alsof hij maar één opdrachtgever had, namelijk de compagnon van mevrouw A (hierna: “klacht 2”).
Als laatste verwijt mevrouw A de makelaar dat hij ten onrechte heeft geweigerd de beschrijving van het pand op Funda aan te passen. Mevrouw A heeft de makelaar verzocht te vermelden dat het pand op dit moment als kantoor gebruikt werd, dat het bestemmingsplan ook zo ingesteld was en dat indien het als woonhuis gebruikt zou worden, het bestemmingsplan dus ook gewijzigd zou moeten worden (hierna: “klacht 3”).
Niet voldoende geïnformeerd over het nieuwe bestemmingsplan
De Raad oordeelt over de eerste klacht dat niet vast staat dat de makelaar voorafgaand aan de opdracht geen informatie heeft ingewonnen over de toen geldende bestemming van het pand. Daarentegen oordeelt de Raad dat de makelaar meneer A en haar compagnon niet of niet voldoende heeft geïnformeerd over het nieuwe bestemmingsplan. Hij heeft ten onrechte nagelaten om mevrouw A en haar compagnon te informeren over (de voorbereiding van) het nieuwe bestemmingsplan. Mevrouw A en haar compagnon hebben zo ook geen mogelijkheid gehad tot het eventueel indienen van bezwaar. De Raad acht dit als een tekortschieten van de makelaar in zijn zorgvuldigheidsplicht tegenover zijn opdrachtgeefsters. Deze klacht is gegrond.
Onvoldoende feiten die de klachten onderbouwen
Klacht 2 en 3 zijn allebei niet gegrond. Er zijn onvoldoende feiten die de mening van mevrouw A onderbouwen. De Raad oordeelt dan ook dat de makelaar niet heeft gehandeld alsof hij slechts één opdrachtgeefster had. Ook wat betreft de advertentie op Funda, oordeelt de Raad dat het aanbieden van het pand als woonhuis juist zorgt voor een hogere opbrengst. Dit is in het belang van mevrouw A en haar compagnon. Daarnaast is de advertentie niet bedoeld om eventuele kopers te misleiden, aldus de Raad.
De klacht van mevrouw A wordt deels gegrond verklaart. De Raad legt de makelaar de straf van berisping op.
Hier kunt u de volledige uitspraak van de Raad van Toezicht lezen.
Zorgplicht Advocaten
Heeft u een geschil met uw makelaar over de vraag of hij/zij de benodigde vakbekwaamheid, zorgvuldigheid en deskundigheid in acht heeft genomen bij de uitvoering van zijn/haar werkzaamheden? Is uw opdracht niet naar behoren uitgevoerd? En heeft u als gevolg daarvan schade geleden? Neem dan contact op met een van de gespecialiseerde advocaten van Zorgplicht Advocaten.
Zie ook vergelijkbare uitspraken:
Wij staan voor u klaar
- Tegen (financiële) dienstverleners
- 20+ jaar ervaring
- Eerlijk en transparant
