Makelaar schendt zorgplicht door borgstelling niet door huwelijkspartner van de borg te laten ondertekenen

Meneer en mevrouw K verblijven enige tijd in het buitenland en willen daarom hun woning tijdelijk verhuren. Zij nemen daarvoor contact op met makelaar M. Met tussenkomst van makelaar M is er vervolgens een huurder gevonden waarnaar de huurovereenkomst op 17 juni 2016 is getekend. De woning is verhuurd vanaf 1 juli 2016. In de huurovereenkomst is een borgstelling opgenomen. De borgsteller verklaart daarbij borg te stellen voor de huurder voor alle betalingsverplichtingen die voortvloeien uit de huurovereenkomst. Het maximale bedrag van de borgstelling bedraagt 6 huurtermijnen van € 1.150,-.

Makelaar controleert borgsteller niet (goed), consumenten dienen klacht in

Vanaf september 2016 zijn er betalingsproblemen met de huurder ontstaan. Meneer en mevrouw K hebben daarom een rechtszaak tegen de huurder aangespannen om onder andere de huurder uit de woning te krijgen. De rechtbank heeft daarbij geoordeeld dat de huurder de woning niet hoeft te verlaten maar dat hij wel de huurachterstand dient terug te betalen inclusief rente. Meneer en mevrouw K hebben daarna een klacht ingediend bij het Tuchtcollege Makelaardij Nederland. Volgens meneer en mevrouw K heeft makelaar M een ongeldige borgstelling opgenomen in de huurovereenkomst. Hij heeft nagelaten de borgsteller (goed) te controleren waardoor de huwelijkspartner van de borgsteller de huurovereenkomst niet heeft ondertekend.

Het tuchtcollege begint met de overweging dat de opdracht die meneer en mevrouw K aan makelaar M hebben verstrekt een overeenkomst van opdracht is zoals is bedoeld in artikel 7:400 BW. Bij de uitoefening van zijn werkzaamheden dient makelaar M daarom de zorg van een goed opdrachtnemer in acht te nemen overeenkomstig art. 7:401 BW. Uit een arrest van het Gerechtshof Arnhem blijkt dat bij de zorgplicht van een goed verhurend makelaar behoort dat deze “ziet op een adequate controle op identiteitsgegevens en inkomensgegevens van de potentiele huurder alsmede de borgsteller”. Alle leden van VBO Makelaar zijn daarnaast verplicht om bij particuliere huurtransacties het ‘Huurcheck validatiesysteem’ te gebruiken. Huurcheck doet onderzoek naar potentiële huurders en daarvan is de borgstelling een onderdeel.

Borgovereenkomst nietig indien handtekening huwelijkspartner ontbreekt

Volgens het Huurchecksysteem dient de makelaar een borgstellingsverklaring te laten invullen en ondertekenen door de borg. Daarbij komt ook de huwelijkse staat van de borgsteller en de vereiste toestemming van de huwelijkspartner aan de orde. Een makelaar dient volgens het tuchtcollege zorg te dragen voor een geldige borgstelling. Een borgovereenkomst die niet is ondertekend door de huwelijkspartner van de borg is nietig waardoor de garantstelling niet geldig is. Makelaar M heeft in deze zaak slechts een creditcheck en ID check gedaan. Dit is slechts een klein deel van de totale Huurcheck. Huurcheck heeft daardoor het huurdossier van de woning afgekeurd. Daarmee wordt afgeraden om de woning te verhuren aan de betreffende huurder. Huurcheck heeft daarbij aangegeven dat bij aanlevering van onder andere de borgstellingsverklaring het huurdossier opnieuw door huurcheck zou worden beoordeeld. Makelaar M heeft deze verklaring echter niet aangeleverd.

Het tuchtcollege heeft makelaar M nog gevraagd of hij gebruik heeft gemaakt van de standaard particuliere borgstelling en zo nee, waarom dan niet. Makelaar M heeft hierop gereageerd door de uitkomsten van de credit en ID check toe te zenden. Het tuchtcollege concludeert dan ook dat makelaar M bij deze huurtransactie niet het (volledige) Huurchecksysteem heeft gebruikt terwijl dit voor VBO Makelaars wel verplicht is gesteld. Maar, ook zonder het systeem van de Huurcheck dient een goed verhurend makelaar zorg te dragen voor een juridisch bindende borgstelling. Dit houdt in dat een verhurend makelaar bij elke borgstelling door een natuurlijk persoon onderzoek moet doen naar zijn huwelijkse staat. Door dit na te laten is de verhurend makelaar tekortgeschoten in de nakoming van zijn zorgplicht. Het tuchtcollege acht de klacht daarom gegrond. Het tuchtcollege legt de maatregel op van een waarschuwing.

Klik hier voor de volledige uitspraak van het Tuchtcollege Makelaardij Nederland.

Zorgplicht Advocaten

Heeft u een geschil met uw makelaar over de vraag of hij/zij de benodigde vakbekwaamheid, zorgvuldigheid en deskundigheid in acht heeft genomen bij de uitvoering van zijn/haar werkzaamheden? Is uw opdracht niet naar behoren uitgevoerd? En heeft u als gevolg daarvan schade geleden? Neem dan contact op met een van de gespecialiseerde advocaten van Zorgplicht Advocaten.

Zie ook vergelijkbare uitspraken: