Uitspraak: Notaris is aansprakelijk voor schending zorgplicht jegens ING

X koopt in 2004 een woning. De woning is staande op een bungalowpark. De leveringsakte is op 16 september 2004 ten overstaan van een notaris gepasseerd. De notaris die de akte is gepasseerd, woonde in hetzelfde dorp als waar het bungalowpark was gelegen. Hij was al 13 jaar betrokken bij de gang van zaken met betrekking tot het bungalowpark. Over de bestemming van de woning is niets opgenomen in de akte. Op dezelfde dag heeft hij ook een hypotheekakte tussen X en ING gepasseerd.

In verband met betalingsachterstanden heeft ING de lening in 2011 bij X opgeëist. In een taxatierapport van 28 april 2011 is de executiewaarde van de woning getaxeerd op € 385.000. Enige tijd later is de woning opnieuw getaxeerd. Hierbij bleek dat het gebruik als particuliere bewoning in strijd is met het bestemmingsplan. Naar aanleiding hiervan is de veiling tot nader order opgeschort om een en ander uit te zoeken. Vervolgens is bij de gemeente een verzoek tot wijziging van de bestemming ingediend. De vergunning is op 29 augustus 2012 is verleend. Daarmee is de bestemming gewijzigd naar burgerwoning. Op 27 mei 2013 is de woning geveild voor € 366.000. ING heeft de notaris aansprakelijk gesteld en stelt dat de notaris onrechtmatig heeft gehandeld. De notaris heeft hen bij de hypotheekakte niet op de hoogte gesteld dat er geen particuliere woonbestemming op het pand rustte. De notaris betwist dat zijn zorgplicht zover strekt dat hij onderzoek zou moeten doen naar de publiekrechtelijke bestemming van het door hem overgedragen onroerend goed.

Notaris schendt zorgplicht en handelt daardoor onrechtmatig jegens ING

De rechtbank hecht doorslaggevende waarde aan een e-mail van 13 januari 2014 van de notaris, waarin hij schreef dat zijn kantoor al gedurende 13 jaar betrokken was bij de gang van zaken met betrekking tot het bungalowpark. De rechtbank concludeert uit de feiten dat de notaris zijn zorgplicht heeft geschonden en daardoor onrechtmatig heeft gehandeld jegens ING. De schade bestaat volgens de rechtbank daarin dat ING zonder de fout geen hypothecaire geldlening zou hebben verstrekt, omdat een onderpand zonder woonbestemming geen relevante dekkingswaarde vertegenwoordigd. De notaris wordt veroordeeld om een bedrag van ca. € 25.000,= te betalen aan ING.

Gerechtshof: op de notaris rust een actieve zorgplicht

Het Hof nuanceert de uitspraak van de rechtbank enigszins, maar komt tot dezelfde conclusie. De aansprakelijkheid blijft in stand. De waarde van de dienstverlening van de notaris wordt, aldus het Hof, in belangrijke mate bepaald door zijn deskundigheid en kwaliteit. Deze worden op hun beurt geacht een afspiegeling te vormen van het gemiddelde niveau binnen de beroepsgroep. De notaris dient te handelen  als van een redelijk handelend en redelijk bekwaam vakgenoot mag worden verwacht. Aldus rust op hem een actieve zorgplicht. Het bereik hiervan wordt mede bepaald door de hoedanigheid van de cliënten, hun persoonlijke omstandigheden, alsmede alle omstandigheden van het geval.

Notaris had ING tijdig moeten wijzen om misverstand te voorkomen

Ondanks dat de notaris in het algemeen niet gehouden is partijen voor te lichten over de publiekrechtelijke aspecten van hun voorgenomen transactie, neemt dit niet weg dat hij als dorpsnotaris erop mocht vertrouwen dat er sprake was van een particuliere woonbestemming. Tegenover ING als professionele partij rustte in dit bijzondere geval op hem een waarschuwingsplicht op dit punt. Hij had niet de indruk bij ING moeten wekken dat het gekochte bij de levering de feitelijke eigenschappen bezit die nodig zijn voor normaal gebruik als woonhuis. In elk geval had het op zijn weg gelegen om bij de partijen bij de hypotheekakte het misverstand te voorkomen dat er van recherche zijnerzijds sprake was geweest. Hij had ING tijdig moeten wijzen op de mogelijkheid dat de bestemming van het huis niet in overeenstemming was met hetgeen in de koopakte was vermeld. Dat hij die mededeling heeft nagelaten terwijl recherche van zijn kant deze foutieve vermelding had kunnen voorkomen, levert een schending van zijn zorgplicht ten opzichte van ING op.

Hier kunt u het gehele arrest van het Gerechtshof Amsterdam lezen.

Zorgplicht Advocaten

Heeft u ook schade geleden als gevolg van een beroepsfout van een notaris? Of heeft u het vermoeden dat uw notaris u onjuist of onvolledig heeft ingelicht en/of geadviseerd? Neem dan hier contact op met een van de advocaten van Zorgplicht Advocaten. Onze advocaten zijn vergaand gespecialiseerd in het aansprakelijkheidsrecht, onder meer ten aanzien van notarissen, advocaten, makelaars en financiële dienstverleners.

Zie ook vergelijkbare uitspraken:

Jamiro van de Wiel

Wij staan voor u klaar

  • Tegen (financiële) dienstverleners
  • 10+ jaar ervaring
  • Eerlijk en transparant
Neem contact op Laat ons u bellen
Jamiro van de Wiel

Wij helpen u graag

  • Tegen (financiële) dienstverleners
  • 10+ jaar ervaring
  • Eerlijk en transparant