Een vrouw exploiteerde tot 2008 een restaurant in haar eigen bedrijfspand. Op het bedrijfspand was een hypotheek van ABN gevestigd ter hoogte van € 315.000,-. In januari 2008 heeft de vrouw haar onderneming verkocht. De kopende partij huurde vanaf dat moment het bedrijfspand. De vrouw ontving dus huurpenningen van de koper van haar onderneming. In 2009 kreeg de vrouw de mogelijkheid voor de aankoop van een nieuw horecapand. De vrouw kon dit niet met eigen middelen financieren.
Hypotheek op oude bedrijfspand, afspraak met kredietverstrekker
Kredietverstrekker heeft aan de vrouw aangeboden om het nieuwe horecapand te kopen en aan haar te verhuren. Ook bood ze aan om aan haar een lening ad € 50.000,- te verstrekken en om de lening van ABN op het andere bedrijfspand over te nemen. Daartegenover diende de vrouw dan een hypotheek van € 550.000,- te vestigen op het oude bedrijfspand, ten behoeve van al het geen de Kredietverstrekker van de vrouw te vorderen zou hebben. De vrouw heeft met dit voorstel ingestemd. De vrouw en Kredietverstrekker hebben de afspraken bij de notaris vastgelegd.
Nadat de vrouw enige tijd de horecaonderneming heeft gehuurd, heeft zij op enig moment de (nieuwe) horecaonderneming aan haar zoon en schoondochter overgedragen. Zij hebben de bedrijfsactiviteiten begin 2012 moeten staken als gevolg van een faillissement. De kredietverstrekker heeft de vrouw aangesproken ten aanzien van de lopende huurverplichtingen en gewezen op zijn recht van hypotheek. Onder deze druk heeft de vrouw het bedrijfspand vervolgens aan kredietverstrekker verkocht voor € 345.000,-.
Vrouw stelt notaris aansprakelijk wegens onduidelijkheid over inhoud hypotheekakte
Volgens de vrouw was het absoluut niet haar bedoeling dat het hypotheekrecht ook gold voor de toekomstige huur. Dit omdat zij voornemens was om de verhypothekeerde onroerende zaak na enkele jaren te verkopen en de overwaarde te gebruiken als pensioenvoorziening. De vrouw heeft de notaris, die de hypotheekakte heeft opgesteld, om die reden aansprakelijk gesteld voor de door haar geleden schade. Volgens de vrouw is de notaris tekort geschoten in de nakoming van de op hem rustende zorgvuldigheidsplicht en/of onrechtmatig jegens haar gehandeld.
Rechtbank wijst vordering van de vrouw af
In eerste aanleg overweegt de rechtbank dat de door de vrouw aan de notaris gemaakte verwijten onterecht zijn en de notaris niet aansprakelijk is. Volgens de rechtbank is de inhoud van de hypotheekakte gebaseerd op een memo die bij de notaris in aanwezigheid van de vrouw is besproken. Daarnaast is de gepasseerde hypotheekakte door de vrouw gelezen en daarop is door haar – voor zover van belang – geen commentaar gegeven. De rechtbank heeft verder overwogen dat de vrouw door de gebruikte formuleringen in de hypotheekakte niet is benadeeld. Ook oordeelde de rechtbank tevens dat de verkoop van het bedrijfspand door de gekozen zekerheidsconstructie geenszins onmogelijk werd gemaakt. De vrouw is tegen dit vonnis in hoger beroep gegaan.
Notaris had moeten wijzen op risico’s verbonden aan de hypotheek
Het gerechtshof overweegt dat afhankelijk van de omstandigheden van het geval, de zorgvuldigheidsplicht met zich mee kan brengen dat de notaris bij het verlijden van een akte niet slechts de zakelijke inhoud daarvan meedeelt en toelicht, maar ook gehouden is tot het geven van verdergaande informatie met name tot het wijzen op specifieke aan de voorgenomen rechtshandeling verbonden risico’s. Naar het oordeel van het hof had de notaris de vrouw moeten wijzen op de risico’s die voor haar waren verbonden aan de hypothecaire zekerheidstelling. Kredietverstrekker had immers met die hypothecaire zekerheidstelling voor ogen dat deze zich mede uitstrekte tot toekomstige huurverplichtingen van de vrouw jegens Kredietverstrekker, zolang de huurovereenkomst zou duren.
Die bedoeling van Kredietverstrekker volgt niet zonder meer uit de formulering van de zekerheidstelling in de concept-hypotheekakte die aan de vrouw is gezonden en evenmin uit de tekst van de zekerheidstelling in de definitieve hypotheekakte. Indien deze uitleg van Kredietverstrekker niet aan de orde is gesteld tijdens de besprekingen, is de notaris tekortgeschoten in zijn zorgvuldigheidsplicht. Dit omdat hij zich dan onvoldoende heeft vergewist wat partijen op dit essentiële punt voor ogen stond. Indien deze uitleg van Kredietverstrekker wél aan de orde is geweest tijdens de besprekingen, had de notaris de vrouw moeten wijzen op de risico’s die waren verbonden aan deze zekerheidstelling.
Vrouw was voor haar pensioen afhankelijk geworden van kredietverstrekker
In de visie van Kredietverstrekker had de vrouw immers zijn medewerking nodig voor verkoop van de verhypothekeerde onroerende zaak zolang de huurovereenkomst zou duren. Dit tenzij de vrouw hem bij verkoop van de onroerende zaak alle toekomstige huurtermijnen zou voldoen, dan wel vervangende zekerheid zou stellen. Dit betekende een ingrijpende beperking van de mogelijkheden voor de vrouw om over te gaan tot verkoop van de onroerende zaak binnen enkele jaren, terwijl door de vrouw onweersproken is gesteld dat de notaris op de hoogte was van het feit dat de vrouw voornemens was tot verkoop van de onroerende zaak over te gaan en de overwaarde te gebruiken als pensioenvoorziening. Weliswaar werd de verkoop niet onmogelijk gemaakt door het hypotheekrecht, maar de vrouw werd voor die verkoop wel afhankelijk van de medewerking van Kredietverstrekker. Het bereiken van haar doel werd in grote mate onzeker.
Notaris is hoofdelijk aansprakelijk voor schade
De zorgvuldigheidsplicht van de notaris bracht mee dat hij de vrouw op die risico’s had moeten wijzen. De notaris heeft dit niet gedaan, althans hij beschikt niet over aantekeningen van wat er is besproken. Het hof verklaart dan ook voor recht dat de notaris toerekenbaar tekortgeschoten is in de nakoming van de op hem rustende zorgvuldigheidsplicht en dat de notaris hoofdelijk aansprakelijk is voor alle schade die de vrouw als gevolg daarvan heeft geleden dan wel zal lijden. De schade dient nader te worden opgemaakt in een daarvoor bestemde schadestaatprocedure.
Hier kunt u de volledige uitspraak van het Gerechtshof ‘s-Hertogenbosch lezen.
Zorgplicht Advocaten
Heeft u ook schade geleden als gevolg van een beroepsfout van een notaris? Of heeft u het vermoeden dat uw notaris u onjuist of onvolledig heeft ingelicht en/of geadviseerd, als gevolg waarvan u schade lijdt of dreigt te lijden? Neem dan hier contact op met een van de advocaten van Zorgplicht Advocaten. Onze advocaten zijn vergaand gespecialiseerd in het aansprakelijkheidsrecht, onder meer ten aanzien van notarissen, advocaten, makelaars en financiële dienstverleners zoals banken.
Zie ook vergelijkbare uitspraken:
Wij staan voor u klaar
- Tegen (financiële) dienstverleners
- 10+ jaar ervaring
- Eerlijk en transparant
