Meneer A is eigenaar van een woning. Bij deze woning zit een erf, tuin en nog een aantal toebehoren. In 2003 heeft meneer A financiële problemen gekregen. Hij is toen met Rabobank overeengekomen dat hij zijn woning tegen de taxatiewaarde kon verkopen ter aflossing van de door Rabobank aan meneer A verstrekte leningen. Meneer A heeft dan ook zijn woning verkocht en geleverd aan meneer C op 23 december 2003. De verkoopprijs bedroeg € 1.450.000,- en de woning was op dat moment niet bezwaard met een recht van hypotheek. Meneer C heeft in verband met de levering € 87.000,- overdrachtsbelasting voldaan. Meneer A heeft op dezelfde datum met meneer C ook een overeenkomst gesloten met als titel ‘recht van wederinkoop’. Meneer A heeft zich daarbij het recht van wederinkoop voorbehouden voor 5 jaar. De levering van de woning geschied dus onder ontbindende voorwaarde.

Partijen willen termijn voor recht van wederinkoop woning verlengen

Om de woning te kunnen financieren heeft meneer C een lening afgesloten bij E. Daarnaast heeft meneer C ter zekerheid van terugbetaling een recht van hypotheek gevestigd op de woning ten gunste van E. Meneer A is naast eerder genoemde overeenkomsten ook een huurovereenkomst aangegaan met meneer C zodat hij na de verkoop tegen betaling in de woning kon blijven wonen. Binnen de 5 jaar waarin meneer A het recht van wederinkoop had heeft hij geen financiering kunnen krijgen om de woning terug te kopen. Meneer A en meneer C wilden daarom deze termijn verlengen.

Door middel van een akte heeft meneer C de woning op 31 oktober 2008 aan meneer A terug geleverd. Meneer A was op dat moment dezelfde koopprijs verschuldigd als die meneer C in december 2003 heeft betaald, te weten € 1.450.000,-. Na de terug levering heeft meneer A een recht van tweede en derde hypotheek gevestigd op de woning ten behoeve van F B.V. voor wat betreft de te betalen huur en G B.V. als zekerheid voor de financiering die verstrekt is voor de voldoening van de overdrachtsbelasting. Meneer C was aandeelhouder van deze vennootschappen.

Een half uur nadat eerdergenoemde akte is gepasseerd heeft meneer A de woning opnieuw verkocht en geleverd aan meneer C. De koopsom bedroeg wederom weer € 1.450.000,-. Hypotheekhouder E is over beide leveringen niet geïnformeerd en de hypotheek is ook niet doorgehaald. Meneer C en meneer A hebben de koopsommen voldaan door verrekening.

Belastingdienst legt naheffingsopslag op van € 87.000 voor overdrachtsbelasting

Meneer C heeft de inspecteur der rijksbelastingen het verzoek gedaan om de door hem op 23 december 2003 betaalde overdrachtsbelasting terug te storten nu de toestand voor deze verkrijging is hersteld. De inspecteur heeft dit beroep echter niet gehonoreerd. Ook het beroep op vrijstelling wat betreft de verkrijging van de woning door meneer A in oktober 2008 is niet gehonoreerd. De inspecteur heeft in april 2009 daarom een naheffingsopslag opgelegd van € 87.000,-. Zowel het hof als de Hoge Raad hebben geoordeeld dat de naheffingsaanslag van de overdrachtsbelasting terecht is opgelegd.

Meneer A is in oktober 2013 in staat van faillissement verklaard. De Belastingdienst heeft de notaris uiteindelijk aansprakelijk gesteld voor de onbetaald gelaten naheffingsaanslag overdrachtsbelasting van € 87.000,-. Het faillissement van meneer A is op 13 september 2016 opgeheven omdat er onvoldoende baten aanwezig waren.

De Belastingdienst heeft een procedure gestart bij de rechtbank. Deze is van oordeel dat de Belastingdienst de notaris ten onrechte aansprakelijk heft gesteld. In de leveringsakte was geen verschuldigde overdrachtsbelasting opgenomen en uit de inhoud van de akte volgt niet dat er overdrachtsbelasting betaald dient te worden. De Belastingdienst is hiertegen in hoger beroep gegaan bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.

Notaris heeft in strijd gehandeld met zorgplicht, maar dit leidt niet tot aansprakelijkstelling

Volgens de Belastingdienst is de notaris aansprakelijk omdat hij wist dat de eerste akte van 31 oktober 2008 feiten en omstandigheden bevatte die niet juist waren. Daarnaast wist hij dat er feiten en omstandigheden waren die niet in de akte zijn opgenomen en die in strijd zijn met de vrijstelling. Volgens de notaris is deze wetenschap niet van belang en daarom zou er geen grondslag zijn voor een aansprakelijkstelling. Het gerechtshof is overtuigt dat de notaris wist dat de in de akte opgenomen feiten en omstandigheden niet juist waren. Hij heeft daardoor in strijd gehandeld met de op hem rustende zorgplicht. Echter, dit leidt niet tot een aansprakelijkstelling.

Als niets in de akte wijst op het feit dat de ingeroepen vrijstelling niet van toepassing is blijkt het verschuldigd zijn van de overdrachtsbelasting dus niet uit de inhoud van de akte. Er dient uitgegaan te worden van de juistheid van de in de akte opgenomen verklaringen, tenzij uit de akte het tegendeel blijkt. De Belastingdienst heeft tijdens de zitting erkend dat dit niet aan de orde is. De Belastingdienst heeft volgens het gerechtshof de notaris ten onrechte aansprakelijk gesteld. Het gerechtshof verklaart het hoger beroep ongegrond.

Klik hier voor de volledige uitspraak van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.

Zorgplicht Advocaten

Heeft u een geschil met uw notaris over de vraag of hij/zij de benodigde vakbekwaamheid, zorgvuldigheid en deskundigheid in acht heeft genomen bij de uitvoering van zijn/haar werkzaamheden? Neem dan hier contact op met een van de gespecialiseerde advocaten van Zorgplicht Advocaten.

Zie ook vergelijkbare uitspraken:

Wij staan voor u klaar

  • Tegen (financiële) dienstverleners
  • 10+ jaar ervaring
  • Eerlijk en transparant
Laat ons u helpen Laat ons u bellen

Wij helpen u graag

  • Tegen (financiële) dienstverleners
  • 10+ jaar ervaring
  • Eerlijk en transparant