Notaris uit ambt gezet na schenden zorgplicht door offertes uit te brengen die niet transparant zijn

Meneer K heeft, telkens onder een andere naam, op de website van een notaris zes offertes aangevraagd voor de levering van een woning en het opmaken van een hypotheekakte. In totaal ontving meneer K zes e-mails met een offerte. Bij het klaagschrift dat meneer K heeft ingediend bij het gerechtshof heeft hij twee hypotheekakten overgelegd. In de ene hypotheekakte staat op pagina 1 onder ‘preambule’ vermeld dat hij ‘verklaart dat hij geen negatieve beoordeling op enige site zal plaatsen’. In een andere hypotheekakte staat onder ‘preambule’ vermeld dat hij ‘geen review in negatieve zin op enige site zal plaatsen’. In artikel 5 van de algemene voorwaarden die op de website van de notaris zijn geplaatst is opgenomen dat het in ontvangst nemen van een bevestigende e-mail dan wel een (concept)-akte de erkenning impliceert van het verlenen van een opdracht.

Handelswijze notaris voldoet niet aan de op hem rustende onderzoeks- en zorgplicht

Meneer K is van mening dat de handelswijze van de notaris niet voldoet aan de op de notaris rustende onderzoeks- en zorgplicht. Hij heeft daarom een klacht ingediend bij de Kamer van Toezicht over de Notarissen en Kandidaat-notarissen te Rotterdam. Door de wijze van offreren handelt de notaris volgens meneer K in strijd met artikel 10 lid 2 van de Verordening beroeps- en gedragsregels. Volgens meneer K kloppen de volgende punten niet bij de offertes:

a. De dossierkosten worden niet uitdrukkelijk vermeld.
b. De posten ‘verhoogde inschrijving’, ‘onderhandse stukken’ en ‘hypotheekstukken twee weken voor transport aanwezig’ zijn als meerwerk in de offertes opgenomen, terwijl dit gebruikelijke werkzaamheden zijn.
c. Ook het voorbehoud van ‘geen erfdienstbaarheden’ is opgenomen als meerwerk terwijl dit in ongeveer 98 % van de gevallen voorkomt. Door de vele soorten meerwerk is de kans dat het basistarief in rekening wordt gebracht nihil.
d. Bij de offertes is geen bijlage toegevoegd met informatie over opslagen en deze lijst is ook niet op de website geplaatst.

Daarnaast stelt meneer K dat het opnemen van een preambule in een hypotheekakte waarin is vermeld dat er geen negatieve beoordeling op enige site mag worden gezet in strijd is met de eer en het aanzien van het ambt van notaris. Daarnaast heeft meneer K in zijn klaagschrift de kamer verzocht om een onderzoek in te stellen naar onder andere de offertes, afrekeningen en correspondentie van de oud-notaris. Volgens meneer K is hij onbetrouwbaar in zijn uitingen en dit is volgens hem de enige manier om de waarheid boven tafel te krijgen. De Kamer heeft de klacht deels gegrond verklaard en de notaris de maatregel van een waarschuwing opgelegd.

Bij uitbrengen van offerte moet er duidelijkheid bestaan over de kosten die in rekening worden gebracht

Meneer K is vervolgens in hoger beroep gegaan tegen de uitspraak van de Kamer bij het gerechtshof Amsterdam. Het hof begint met het standpunt dat met betrekking tot de wijze van offreren door een notaris als uitgangspunt hoort te gelden dat er duidelijkheid moet bestaan over de in rekening te brengen kosten. Het geoffreerde tarief van de notaris moet alle gebruikelijke werkzaamheden omvatten. Er moet een reële mogelijkheid zijn dat er enkel het basistarief in rekening wordt gebracht. De mogelijkheid om extra werkzaamheden in rekening te brengen moet beperkt blijven tot werkzaamheden die tijdens het uitbrengen van de offerte redelijkerwijs niet kunnen worden voorzien door de notaris. Indien de notaris bij het uitbrengen van de offerte geen onderzoek doet naar het bestaan van deze voorzienbare werkzaamheden komen de voortvloeiende kosten voor zijn rekening. Dit kan de notaris niet als meerwerk in rekening brengen.

Het hof oordeelt dat door meneer K voldoende aannemelijk is gemaakt dat de door de notaris gebruikte wijze van offreren in strijd is met de in de tuchtrechtspraak geformuleerde uitgangspunten. Er worden eisen gesteld aan een notaris op het gebied van helder en transparant offreren. Deze brengen met zich mee dat na kennisneming van de offerte voor de cliënt duidelijk moet zijn welke kosten aan hem in ieder geval in rekening zullen worden gebracht. Dit moet duidelijk zijn voor de cliënt zonder dat hij kennis hoeft te nemen van de op de website vermelde algemene voorwaarden. Dit is juist van belang omdat een cliënt over het algemeen niet kan beoordelen welke kosten zullen worden gemaakt en dus in rekening zullen worden gebracht.

Notaris was al twee keer tuchtrechtelijk veroordeeld voor niet transparant offreren

Volgens de notaris impliceert artikel 5 van zijn algemene voorwaarden dat een cliënt de opdracht makkelijk kan intrekken. Het hof deelt deze opvatting niet. Volgens het hof impliceert dit juist dat een cliënt een opdracht niet makkelijk kan intrekken omdat het ontvangen van een e-mail met offerte en vervolgens niets doen volgens deze voorwaarden al impliceert dat een cliënt een opdracht heeft verleend.

Het gerechtshof acht de klachtonderdelen gegrond. Er dient vervolgens beoordeeld te worden welke maatregel passend is. Daarbij houdt het hof rekening met een eerdere beslissing van het hof van 17 mei 2011. Het hof heeft destijds ten aanzien van het niet transparant offreren de notaris al de maatregel van waarschuwing opgelegd. Dit in samenhang met het feit dat de notaris niet heeft laten zien dat hij inziet dat het niet transparant offreren onjuist is maakt dat het hof in deze zaak oordeelt dat de notaris door deze handelwijze het vertrouwen in het notariaat ernstig heeft geschonden. Daarbij is er ook geen verbetering te verwachten. Ook in 2013 is er een tuchtmaatregel opgelegd aan de notaris voor onder andere het niet transparant offreren. De notaris is toen drie maanden geschorst. Het hof acht daarom het opleggen van de maatregel van ontzetting uit het ambt passend en geboden.

Klik hier voor de gehele uitspraak van het gerechtshof.

Zorgplicht Advocaten

Heeft u een geschil met uw notaris over de vraag of hij/zij de benodigde vakbekwaamheid, zorgvuldigheid en deskundigheid in acht heeft genomen bij de uitvoering van zijn/haar werkzaamheden? Neem dan hier contact op met een van de gespecialiseerde advocaten van Zorgplicht Advocaten.

Zie ook vergelijkbare uitspraken:

• Notarissen berispt wegens passeren akte die betrekking heeft op een dubieuze financiële constructie;
• Cliënt dient voor het tekenen van een notariële akte in staat te zijn tot een redelijke waardering daarvan;