Notaris verschaft te weinig informatie over akte, schendt zorgplicht en wordt twee maanden geschorst

Op 21 oktober 2009 is X Real Estate N.V. (hierna: “X Real Estate”) opgericht. Enig aandeelhouder van X Real Estate is de stichting waarvan meneer A alleen en zelfstandig bevoegd algemeen directeur is. X Real Estate houdt zich onder andere bezig met het (bemiddelen en beleggen in het) aan- en verkopen van onroerende zaken. Voor de verschillende registergoederen die door X Real Estate zijn verworven, zijn verschillende akten van levering, hypotheekakten en erfpacht-/opstalakten voor de notaris verleden. Op 26 juli 2011 heeft de notaris in opdracht van Duokoop B.V. de akte tot vaststelling van Algemene Erfpachtvoorwaarden verleden. Deze akte is in 2012, 2013 en 2014 aangepast en telkens in gewijzigde vorm voor de notaris verleden.

K B.V. bezit een benedenwoning met tuin. Dit appartementsrecht is door K B.V. voor € 89.000,- verkocht aan X Real Estate. De akte van levering is voor de notaris verleden op 29 december 2011. Meneer A bezit het appartementsrecht dat recht geeft op het gebruik van de eerste verdieping, de zolderverdieping, het balkon en de berging van de woning. Deze heeft meneer A voor € 69.500,- verkocht aan X Real Estate. De akte van levering is op dezelfde datum voor de notaris verleden. Om de koopsommen van deze registergoederen te financieren zijn K B.V. en meneer A geldleningovereenkomsten aangegaan met X Real Estate B.V. Voor de benedenwoning is een bedrag van € 43.500,- geleend aan X Real Estate B.V. en voor de bovenwoning een bedrag van € 35.000,-.

Curator vernietigt koopovereenkomsten op grond van dwaling

De ondergrond is door X Real Estate B.V. verkocht aan de Grondbank. Tegelijk is door X Real Estate een recht van erfpacht overeengekomen met Grondbank. Als zekerheid voor de nakoming van de geldleningen zijn er ten behoeve van K B.V. en meneer A rechten van hypotheek gevestigd op het recht van erfpacht. De hypotheekakte is voor de notaris verleden op 29 december 2011. Op 16 juli 2013 is X Real Estate B.V. failliet verklaard. De curator heeft vervolgens op 19 februari 2014 de koopovereenkomsten tussen X Real Estate B.V. en Grondbank vernietigd op grond van dwaling.

K B.V. en meneer A hebben vervolgens een klacht ingediend tegen de notaris. Zij stellen dat de notaris akten heeft opgesteld die een tegenstrijdige en andere inhoud bevatten dan zij wensten. Volgens K B.V. en meneer A heeft de notaris onjuiste informatie verstrekt. De notaris heeft meneer A voor informatie enkel verwezen naar X Real Estate B.V. In plaats daarvan had de notaris moeten verifiëren of de gevolgen van de ongebruikelijke transactie bekend waren. De notaris heeft dit nagelaten. Volgens K B.V. en meneer A dient een notaris de belangen van alle bij de rechtshandeling betrokken partijen met de grootst mogelijke zorgvuldigheid te behartigen. Hier vloeien verschillende zorgverplichtingen uit voort, waaronder een bijzondere waarschuwingsplicht en de plicht tot het verstrekken van informatie.

Notaris schendt verschillende aspecten van de zorgplicht door onvoldoende informatie te verstrekken over de akte

Volgens de Kamer voor het Notariaat mocht van de notaris worden verwacht dat hij schriftelijk uitleg zou geven over de gevolgen van de akten. De notaris diende daarbij te benadrukken dat het gaat om een recht van hypotheek op een recht van erfpacht. Het enkel verwijzen naar X Real Estate B.V. was zeker niet voldoende, aldus de Kamer. Juist bij zo’n ingewikkelde constructie mag van een notaris worden verwacht dat alle haken en ogen worden genoemd. Daarbij diende de notaris met name te wijzen op de zekerheden en mogelijke onzekerheden.

Als verweer voert de notaris aan dat K B.V. ervaring heeft met onroerend goed en onroerend goed-transacties. Volgens de Kamer maakt dit echter niet uit voor de op de notaris rustende zorgplicht en informatieplicht. De Kamer oordeelt daarom dat de notaris niet heeft voldaan aan de verschillende aspecten van de zorgplicht die van hem verwacht mocht worden en verklaart de klacht gegrond. Volgens de Kamer heeft de notaris het vertrouwen in het notariaat in ernstige mate geschaad en legt daarom de maatregel van een schorsing voor de duur van twee maanden op.

Klik hier voor de gehele uitspraak van de Kamer voor het Notariaat.

Zorgplicht Advocaten

Heeft u een geschil met uw notaris over de vraag of hij/zij de benodigde vakbekwaamheid, zorgvuldigheid en deskundigheid in acht heeft genomen bij de uitvoering van zijn/haar werkzaamheden? Neem dan hier contact op met een van de gespecialiseerde advocaten van Zorgplicht Advocaten.

Zie ook vergelijkbare uitspraken:

• Notarissen berispt wegens passeren akte die betrekking heeft op een dubieuze financiële constructie;
• Cliënt dient voor het tekenen van een notariële akte in staat te zijn tot een redelijke waardering daarvan;