Ondanks gegrondverklaring, geen maatregel voor onzorgvuldige notaris

Klaagster verwijt de notaris dat zij onzorgvuldig heeft gehandeld door de huurovereenkomst en de daarbij behorende verplichtingen van de verkoper jegens haar niet op te nemen in de akte van levering. Hierdoor was er niets geregeld over de waarborgsom, de huur en contactgegevens.

Het procesverloop

Op 3 november 2021 hebben klaagster en verkoper een koopovereenkomst gesloten betreft een appartementsrecht aan de appartement. De verkoper heeft de notaris de opdracht gegeven de akte van levering op te stellen en te passeren. Op 17 november 2021 heeft de notaris het concept van de akte van levering en de voorlopige nota van afrekening naar partijen gezonden. De notaris heeft op 29 november 2021 de akte van levering bij volmacht gepasseerd.

Op 29 november 2021 heeft klaagster de notaris een e-mailbericht gestuurd met daarin vermeld dat de huur en de waarborgsom niet in de nota van afrekening waren opgenomen met het verzoek om dat alsnog te corrigeren. Bij e-mailbericht heeft de notaris klaagster direct bericht dat zij van partijen geen informatie had ontvangen over de huur en de waarborgsom en dat de nota niet meer gewijzigd kon worden. De notaris heeft het e-mailbericht over de verrekening van de huur en de waarborgsom doorgestuurd naar de verkoper en gevraagd om een toelichting.

De klacht

Klaagster verwijt de notaris dat zij onzorgvuldig heeft gehandeld door de huurovereenkomst en de daarbij behorende verplichtingen van de verkoper jegens haar niet op te nemen in de akte van levering. Hierdoor was er niets geregeld over de waarborgsom, de huur en contactgegevens. Als de notaris de verplichtingen van de verkoper wel in de akte van levering had opgenomen, dan waren de gebreken duidelijk en konden verkoper en klaagster in overleg om tot een oplossing te komen.

De klaagster ontdekte pas in december 2021 dat de huurder per 30 november 2021 was vetrokken. Daarnaast heeft klaagster schade geleden. Zij heeft drie maanden leegstand gehad, waardoor zij drie maal € 1.900,- huurderving heeft geleden. Plus nog dat klaagster een maand extra courtage exclusief BTW verschuldigd is geweest.

Verder heeft klaagster de waarborgsom niet van de huurder ontvangen. Tot slot heeft de notaris heeft niet gereageerd op een mail in november 2021, waarin klaagster een oplossing had aandragen.

De beoordeling van de klacht

De Kamer overweegt dat tot de taak van een notaris behoort dat hij of zij nagaat of partijen zich ten volle realiseren wat de te tekenen akte inhoudt en of zij daarmee instemmen. Dat er bij volmacht gepasseerd wordt, doet daar niet aan af. In het onderhavige geval had het op de weg van de notaris gelegen om bij partijen te informeren of en wat er verrekend diende te worden. Duidelijk was immers dat het de levering van een onroerende zaak in verhuurde staat betrof.

In een dergelijk geval behoort een notaris te informeren naar de gebruikelijke kwesties, waaronder, naast de verrekening van de vaste lasten, de verrekening van de op de passeerdatum lopende huur en de eventueel door de huurder betaalde waarborgsom, zodat problemen kunnen worden voorkomen. Het ontbreken van een concrete bepaling over de verrekening van de op de passeerdatum lopende huur en de eventueel door de huurder betaalde waarborgsom in de onderliggende overeenkomst ontslaat de notaris niet van die plicht. De klacht is derhalve gegrond.

Vast is komen te staan dat klaagster, dus voor het passeren van de akte al op de hoogte was dat de huurder vertrokken was, dat er op zoek moest worden gegaan naar nieuwe huurders en dat er schade was aan het appartement. Zoals overwogen ontbrak een concrete bepaling in klaagsters koopovereenkomst en klaagster heeft zelf niet gereageerd toen zij de conceptnota van afrekening had ontvangen. De schade die klaagster, een professionele partij die naar eigen zeggen vaak soortgelijke transacties doet, zegt te hebben geleden door het nalaten van de notaris heeft zij veeleer door eigen onoplettendheid geleden. Die weegt dan ook niet mee bij het bepalen van de tuchtrechtelijke reactie. De omissie heeft dan ook een voornamelijk abstract karakter, zodat de Kamer volstaat met de gegrondverklaring en geen maatregel zal opleggen.

De beslissing

De Kamer voor het notariaat verklaart de klacht gegrond, maar legt de notaris geen maatregel op.

Hier kunt u de gehele uitspraak van de Kamer voor het notariaat lezen.

Zorgplicht Advocaten

Heeft u als klant, stakeholder of derde een klacht of schade geleden als gevolg van een fout van een accountant, neem dan contact met ons op voor vrijblijvend gesprek. De advocaten van Zorgplicht Advocaten hebben jarenlange ervaring met het adviseren over de zorgplicht van een accountant of boekhouder. Tevens hebben onze advocaten ervaring met het voeren van een klachtprocedure bij de Accountantskamer of het voeren van een procedure bij de civiele rechter.