Makelaar E dient een woning te verkopen en is lid van de Nederlandse Vereniging voor Makelaars (hierna: “NVM”). Alle NVM-makelaars zijn verplicht om in de verkoopinformatie de netto-woonoppervlakte van een woning te vermelden. Indien zij dit niet doen dienen zij uitdrukkelijk te vermelden dat een andere meetmethode is gebruikt. Een medewerker van makelaar E heeft de desbetreffende woning in augustus 2010 opgemeten. Daarbij kwam zij uit op een bruto vloeroppervlakte van 77 m2. De woning is vervolgens eind augustus 2010 te koop gezet voor € 415.000,-. In de brochure van de woning is opgenomen dat de woonoppervlakte ca. 80 m2 bedraagt.

Woonoppervlakte woning volgens brochure 80 m2

Op 1 september 2010 hebben meneer en mevrouw V een bod uitgebracht op de woning van € 415.000,- waarnaar zij op 13 september 2010 de koopovereenkomst hebben ondertekend. Voor het aanvragen van de hypothecaire lening is de woning vervolgens getaxeerd. De taxatiewaarde van de woning was op dat moment € 395.000,-. In het taxatierapport is bij het kopje ‘indicatie woonoppervlakte’ 80 m2 vermeld.

In januari 2014 besluiten meneer en mevrouw V de woning te willen verkopen. Zij hebben daarom de woning laten inmeten. Uit het rapport volgt dat het bruto vloeroppervlak 77,45 m2 bedraagt. Het gebruiksoppervlak voor woonruimte bedraagt slechts 71,11 m2. Meneer en mevrouw V hebben vervolgens een advocaat in de arm genomen. Deze heeft makelaar E op 20 januari 2014 aansprakelijk gesteld voor de schade die meneer en mevrouw V lijden als gevolg van het verschil in woonoppervlakte.

Uiteindelijk hebben meneer en mevrouw V de woning op 11 februari 2014 te koop aangeboden voor € 375.000,-. Daarbij is een woonoppervlakte van 71 m2 vermeld. De woning is vervolgen binnen twee weken voor € 374.000,- verkocht.

Woningeigenaren vorderen schadevergoeding van ruim € 50.000,- van makelaar wegens verkeerde oppervlakte

Meneer en mevrouw V hebben een procedure gestart bij de rechtbank Amsterdam. Zij vorderen een schadevergoeding van € 51.271,75,- van makelaar E omdat zij onrechtmatig jegens meneer en mevrouw V heeft gehandeld. De rechtbank heeft deze vordering afgewezen. Volgens de rechtbank was het volgen van de meetinstructie nog niet verplicht op het moment waarop de woning te koop werd aangeboden.

Meneer en mevrouw V hebben vervolgens hoger beroep ingesteld tegen het vonnis van de rechtbank bij het gerechtshof Amsterdam. Het gerechtshof heeft het vonnis van de rechtbank vervolgens vernietigd en makelaar E veroordeeld tot betaling van € 10.000,- schadevergoeding. Volgens het gerechtshof was de meetinstructie vanaf 15 juni 2010 verplicht. Volgens het gerechtshof heeft makelaar E door het opnemen van een netto woonoppervlakte van 80 m2 onrechtmatig gehandeld tegenover meneer en mevrouw V.

Makelaar handelt onrechtmatig indien niet de zorgvuldigheid wordt betracht die in dat geval mag worden verwacht

Makelaar E is in cassatie gegaan. De Hoge Raad begint met de overweging dat een verkopend makelaar onrechtmatig handelt tegenover een potentiële koper indien de makelaar niet de zorgvuldigheid betracht die in dat geval van de makelaar mag worden verwacht. Dit is onder andere het geval indien de makelaar de potentiële koper voor de verkoop onjuiste of misleidende informatie verstrekt over eigenschappen van de zaak waarvan hij moet begrijpen dat deze van belang kunnen zijn voor de aankoopbeslissing. Om te beoordelen of de makelaar door het verstrekken van deze onjuiste of misleidende informatie onrechtmatig heeft gehandeld moet gekeken worden naar het vertrouwen dat de koper in de omstandigheden van het geval aan de gegeven informatie mocht ontlenen. Dit volgt uit een eerder arrest van de Hoge Raad.

De Centrale Raad van Toezicht van de NVM heeft in een eerdere uitspraak geoordeeld dat het uitgangspunt van de verplichte meetinstructie is dat dit de belangen van potentiële kopers dient te beschermen. Volgens de Hoge Raad mogen potentiële kopers ervan uitgaan dat de vermelde oppervlakte klopt. Dit is met uitzondering van ondergeschikte afwijkingen door bijvoorbeeld interpretatieverschillen of afrondingen. Dit kan alleen anders zijn indien de potentiële koper uit de verklaringen of gedragingen van de makelaar heeft moeten begrijpen dat de oppervlakte in de brochure op een andere manier is gemeten dan verplicht is. Vermelden dat aan de brochure geen rechten kunnen worden ontleend is hiervoor onvoldoende. Het enkel opnemen van een standaardmededeling is niet specifiek genoeg om afbreuk te kunnen doen aan het vertrouwen dat potentiële kopers mogen ontlenen aan de verplichte meetinstructie. De Hoge Raad verwerpt daarom het beroep en bevestigt de uitspraak van het gerechtshof. Makelaar E dient € 10.000,- schadevergoeding te betalen aan meneer en mevrouw V.

Klik hier voor de volledige uitspraak van de Hoge Raad.

Zorgplicht Advocaten

Heeft u een geschil met uw makelaar over de vraag of hij/zij de benodigde vakbekwaamheid, zorgvuldigheid en deskundigheid in acht heeft genomen bij de uitvoering van zijn/haar werkzaamheden? Is uw opdracht niet naar behoren uitgevoerd? En heeft u als gevolg daarvan schade geleden? Neem dan contact op met een van de gespecialiseerde advocaten van Zorgplicht Advocaten.

Zie ook vergelijkbare uitspraken:

Wij staan voor u klaar

  • Tegen (financiële) dienstverleners
  • 10+ jaar ervaring
  • Eerlijk en transparant
Laat ons u helpen Laat ons u bellen

Wij helpen u graag

  • Tegen (financiële) dienstverleners
  • 10+ jaar ervaring
  • Eerlijk en transparant