Roemeense klaagster benadeeld door notaris wegens schending zorgplicht

De notaris had de zorgplicht om ervoor te zorgen dat haar cliënte begreep welke verplichtingen zij aanging door het ondertekenen van de akte van volmacht.

Het procesverloop

Op 8 oktober 2018 is klaagster samen met haar man op verzoek van meneer A, waarmee zij en haar familie bevriend was, naar het notariskantoor gegaan. Volgens klaagster was dat omdat meneer A’s moeder een woning wilde kopen, maar zij, gelet op haar leeftijd, iemand nodig had om garant te staan; het zou gaan om een garantstelling van € 190.000. Meneer A was ook op het notariskantoor aanwezig. Hij had voor de notaris bloemen en chocolade meegebracht; klaagster kreeg de indruk dat zij elkaar kenden. Zij zijn toen met elkaar in gesprek gegaan in een afgesloten Kamer. Bij terugkomst vroeg de notaris klaagster of zij Engels sprak, waarop klaagster bevestigend heeft geantwoord, omdat meneer A benadrukte dat klaagster dat moest doen. Klaagster heeft de volmacht in de wachtkamer getekend.

Op 9 oktober 2018 heeft meneer A namens klaagster en zijn moeder de koopovereenkomst getekend voor de woning. Bij e-mail van 15 oktober 2018 heeft de makelaar de koopovereenkomst met betrekking tot de woning aan het notariskantoor toegestuurd. Het was klaagster onduidelijk waarvoor zij op 8 oktober 2018 moest tekenen; de notaris heeft haar voorafgaand aan de ondertekening van de volmacht niets verteld over de inhoud van de volmacht en de gevolgen van de in de volmacht opgenomen rechtshandelingen. Klaagster heeft toen geen kopie van de volmacht ontvangen.

Op 5 november 2019 is klaagster aangehouden op verdenking van witwassen, valsheid in geschrifte en oplichting. Pas na deze aanhouding is klaagster gebleken dat zij, samen met de moeder van meneer A, de betrokken woning op haar naam had staan, met een daarop rustende hypotheekschuld van € 920.000. Na aanhouding door de politie heeft klaagster het notariskantoor verzocht om kopieën van de aktes en volmachten. Aan klaagster is een kopie van de volmacht en de hypotheekakte toegezonden.

De klacht

De notaris heeft volgens klaagster gehandeld in strijd met de artikelen 42 en 43 van de Wet op het notarisambt (hierna: Wna). Allereerst had de notaris had een tolk moeten inschakelen, omdat klaagster Roemeense is en de Nederlandse taal noch de Engelse taal machtig is. Bovendien heeft de notaris ook nagelaten om de burgerlijke staat van klaagster te verifiëren: in de stukken is foutief vermeld dat klaagster ongehuwd zou zijn. Klaagster is al sinds 1992 gehuwd.

De klaagster is in november 2019 aangehouden op verdenking van witwassen valsheid in geschrifte en oplichting. Dit heeft ertoe geleid dat klaagster nu een openstaande schuld heeft van bijna 1 miljoen euro. Na executieverkoop van de woning door de bank zal er nog ruim een half miljoen euro aan schuld overblijven. Verder staat er een aantekening in het Hypotheekregister en staan er boetes open bij diverse instanties, zoals de gemeente, de energieleverancier en het waterschap. Ook kan klaagster nog strafrechtelijk worden veroordeeld.

Het verweer

Allereerst merkt de notaris op dat klaagster zeer laat klaagt en dat zij daarvoor geen verklaring geeft. Klaagster had immers veel eerder van de (hoogte van de) aan haar verstrekte hypotheek en de waarde van haar woning op de hoogte kunnen zijn, vanwege de OZB en IB waarvoor zij aanslagen moet hebben ontvangen. Ook haar aanhouding dateert van 2 jaar geleden.

De notaris heeft er verder op gewezen dat zij meneer A niet persoonlijk kent. Dat hij bloemen en chocolade zou hebben meegebracht voor de notaris is door de notaris bestreden. Ook heeft zij klaagster niet in de wachtkamer de volmacht laten tekenen; het was de passeerkamer. De notaris heeft als te doen gebruikelijk geverifieerd of klaagster de Engelse taal voldoende beheerste. Dat bleek het geval; een tolk was daarom niet nodig. Klaagster kwam op de notaris geschoold en bekwaam over, een vrouw van de wereld; de schuchterheid waarmee klaagster zich op de zitting heeft gepresenteerd ontbrak volledig.

De notaris heeft steeds alle stukken via het digitale dossier aan klaagster gezonden. De notaris acht het onvoorstelbaar dat klaagster niet wist om welke woning het ging, welke waarde daaraan was gekoppeld en welke hypotheek werd verstrekt. Het is haar een raadsel hoe klaagster kon menen dat zij slechts garant stond voor € 190.000. Dat klaagster hoofdelijk aansprakelijk is voor de hypotheek, is niet uitzonderlijk en komt de notaris ook niet vreemd voor. Klaagster zou immers voor de helft eigenaar worden van de woning en samen met de moeder van meneer A in het huis gaan wonen. Dat zij zich op dat adres ook heeft ingeschreven, blijkt uit een BRP-uittreksel. De stukken zijn ook later naar dat adres verzonden, toen klaagster daarom vroeg.

De notaris voert altijd checks uit van de cliënt, zo ook van klaagster, waaronder een check van de BRP-gegevens. Daaruit bleek niet dat zij gehuwd was. Klaagster heeft daarover ook niets meegedeeld. Bij de afspraak voor het passeren van de volmacht was de echtgenoot van klaagster volgens de notaris niet aanwezig.

De beoordeling

Uit de e-mails van augustus 2018 tot en met november 2018 blijkt dat het initiatief voor het opmaken van de akte van volmacht voor klaagster eerst voor het aanvankelijke project en later voor de woning telkens is uitgegaan van meneer A. Uit de berichten van de overige betrokken instanties, blijkt dat zij telkens hun berichten aan het notariskantoor en niet ook aan het adres van klaagster hebben gezonden.

Verder blijkt uit het dossier dat het notariskantoor voor de correspondentie met klaagster uitsluitend gebruik maakte van een digitaal online dossier. Daartoe heeft het notariskantoor op 8 oktober 2018 de inloggegevens toegestuurd per e-mail. Ter zitting heeft klaagster verklaard dat zij geen toegang had tot voornoemd e-mailaccount. Vast staat dat klaagster zelf geen enkele e-mail vanuit dit adres aan het notariskantoor heeft toegestuurd. De notaris kende meneer A als een persoon die zich zakelijk bezig hield met onroerend goed transacties en liet zich voor wat betreft de achtergronden en details van de betrokken rechtshandelingen voorlichten door meneer A.

Uit de loop der gebeurtenissen kan worden afgeleid dat klaagster – naar zij beweert: ongewild – betrokken is geraakt bij een omvangrijke strafzaak waarin onderzoek wordt gedaan naar aanleiding van de verdenking dat een woonboerderij frauduleus werd verhuurd aan arbeidsmigranten, waarbij sprake was van mensenhandel.

Zorgplicht

Er dient beoordeeld of de notaris bij de uitvoering van haar werkzaamheden heeft gehandeld zoals een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot te werk zou zijn gegaan. Zowel voor de algemene zorgplicht van de notaris zoals die voortvloeit uit artikel 17 lid 1 van de Wet op het notarisambt, als voor de bijzondere zorgplicht zoals die besloten ligt in de jurisprudentie van de Hoge Raad, geldt dat de vraag in welke concrete verplichtingen dat uitmondt, beantwoord moet worden met inachtneming van alle omstandigheden van het geval.

Bij de beoordeling van de onderhavige klachten dient tot uitgangspunt dat op de notaris in zijn hoedanigheid een zwaarwegende zorgplicht rust ter zake van hetgeen nodig is voor het intreden van de rechtsgevolgen die zijn beoogd met de in die akte opgenomen rechtshandelingen.

Deze zorgplicht omvat een aantal aspecten. Zo dient de notaris bij het verlijden van een akte zich ervan te overtuigen dat hetgeen in die akte wordt opgenomen ook inderdaad door de partijen is gewild en begrepen en dient hij te controleren of de partijen daadwerkelijk het rechtsgevolg hebben beoogd dat aan de voorliggende rechtshandeling is verbonden. Daarnaast heeft de notaris een informatieplicht met betrekking tot de juridische gevolgen van de voorgenomen rechtshandeling. Dit alles veronderstelt dat de betrokkene de taal waarin de akte is gesteld voldoende begrijpt om bij lezing de vaak complexe inhoud tot zich te laten doordringen.

De Kamer ziet aanleiding om bij de beoordeling van de klacht ernstig rekening te houden met de mogelijkheid dat klaagster , de Engelse taal niet zodanig machtig is dat aan de voormelde voorwaarden is voldaan. De Kamer kent in dit verband onder meer betekenis toe aan het feit dat klaagster in het strafrechtelijk onderzoek dat heeft plaatsgevonden tot twee maal toe door de politie is gehoord, die daarbij aanleiding heeft gezien om een tolk in de Roemeense taal in te schakelen.

De Kamer stelt verder vast dat de volmacht waarom het in deze zaak gaat zéér verstrekkend is. Met ondertekening daarvan heeft klaagster zich voor een transactie met een aanzienlijk financieel belang (de hypotheek bedroeg € 920.000,-) uitgeleverd aan meneer A. Bovendien was de volmacht erg algemeen van aard en stonden er geen bedragen in vermeld, noch de hoogte van de koopsom, noch de hoogte van de hypothecaire geldlening. Verder heeft de notaris geen enkele maatregel genomen om te verifiëren of klaagster in het verdere traject ook voldoende “aangelijnd” bleef. Zo is er geen enkel verzoek aan klaagster uitgegaan om op enig moment persoonlijk contact met de notaris op te nemen. De notaris achtte de transactie bovendien – terecht – zelf ook opmerkelijk: een moeder die een huis koopt met haar schoondochter, voor een aanzienlijke waarde.

Dat brengt hier mee dat moet worden geoordeeld dat de stellingen van klaagster, die erop neerkomen dat de notaris zonder voldoende kritisch onderzoek, en dus te lichtvaardig, heeft aangenomen dat zij inhoud en strekking van de volmacht begreep en de gevolgen daarvan overzag, onvoldoende gemotiveerd zijn weersproken.

De beslissing

De Kamer is van oordeel dat de notaris er voor had dienen te zorgen dat haar cliënte begreep welke verplichtingen zij aanging door het ondertekenen van de akte van volmacht. In onderhavig geval heeft klaagster een zeer verstrekkende volmacht ondertekend, was er sprake van een opmerkelijke transactie en zijn alle instructies en opvolgende (e-mail)berichten steeds van een ander dan klaagster zelf uitgegaan. Dit brengt een extra zorgplicht voor de notaris mee.

De Kamer verklaart de klacht gegrond en legt de notaris een berisping op.

Hier kunt u de gehele uitspraak van de Kamer voor het notariaat lezen.

Zorgplicht advocaten

Heeft u als klant, stakeholder of derde een klacht of schade geleden als gevolg van een fout van een accountant, neem dan contact met ons op voor vrijblijvend gesprek. De advocaten van Zorgplicht Advocaten hebben jarenlange ervaring met het adviseren over de zorgplicht van een accountant of boekhouder. Tevens hebben onze advocaten ervaring met het voeren van een klachtprocedure bij de Accountantskamer of het voeren van een procedure bij de civiele rechter.