Wanneer mag je als huurder de huur opschorten? Over zorgplichten en aansprakelijkheid bij zakelijke huurovereenkomsten

In het huurrecht rijst regelmatig de vraag: wanneer mag een huurder de huur tijdelijk niet betalen vanwege vermeende gebreken aan het gehuurde? De recente uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland (ECLI:NL:RBNNE:2025:1481) laat zien hoe strikt rechters omgaan met opschorting van huurbetalingen en de zorgplicht van partijen. Deze blog legt uit waarom deze zaak relevant is, ook voor ondernemers die in een vergelijkbare positie zitten – en wanneer een financieel dienstverlener mogelijk aansprakelijk is voor verkeerd advies bij zakelijke huurcontracten.

Een betalingsachterstand: mag dat als de verhuurder in gebreke blijft?

In deze zaak had een restauranthouder een huurovereenkomst gesloten met de eigenaar van het pand, inclusief een woning boven het restaurant. De huurder weigerde op een gegeven moment de huur te betalen, omdat de regenpijp verstopt was en hij vond dat de verhuurder zijn verplichtingen uit het contract (zoals afgesproken werkzaamheden) niet was nagekomen. De achterstand liep op tot ruim € 41.000.

Het beroep op opschorting van betaling werd echter afgewezen. Volgens de huurovereenkomst mocht de huurder de betaling niet opschorten – en hij had ook geen zwaarwegende gronden om dit verbod te negeren. Daarmee zat hij juridisch aan de verkeerde kant van de streep.

Zorgplicht van de verhuurder én van de huurder

Zorgplicht betekent dat partijen zich in het economisch verkeer redelijk en zorgvuldig moeten gedragen. In huurrelaties houdt dit bijvoorbeeld in dat de verhuurder het pand in goede staat moet opleveren en houden, terwijl de huurder verantwoordelijk is voor dagelijks onderhoud – zoals het schoonhouden van dakgoten.

In deze zaak stelde de huurder dat de verstopping van de regenpijp een gebrek was dat voor rekening van de verhuurder kwam. Maar de rechter vond dat de huurder zélf verantwoordelijk was voor het verstopt raken van de afvoer, omdat hij verzuimd had het dak schoon te houden. Dat was nadrukkelijk zijn eigen verplichting op grond van het huurcontract. De rechter oordeelde dat de huurder de zorgplicht had geschonden en dus aansprakelijk bleef voor de huurbetalingen.

Aansprakelijkheid door verkeerde advisering of gebrekkige contracten

Wat als je accountant, fiscalist of juridisch adviseur je niet goed heeft geïnformeerd over je verplichtingen als huurder? Bijvoorbeeld als je ten onrechte denkt dat je de huur mag opschorten of dat bepaalde gebreken voor rekening van de verhuurder zijn?

Een financieel dienstverlener zoals een accountant of belastingadviseur heeft een eigen zorgplicht. Hij moet zijn cliënt zorgvuldig adviseren over juridische en fiscale risico’s. Wordt deze zorgplicht geschonden, dan kan dat leiden tot aansprakelijkheid. Denk aan:

• Verkeerde uitleg van contractvoorwaarden (zoals een opschortingsverbod)
• Verzuim om te wijzen op onderhoudsverplichtingen
• Geen waarschuwing over de gevolgen van betalingsachterstanden

In zulke gevallen kun je als ondernemer schade lijden – en kan de adviseur aansprakelijk worden gesteld voor de geleden schade.

Wat betekent deze uitspraak voor ondernemers?

De uitspraak laat zien dat huurbetalingen niet zomaar mogen worden opgeschort, zelfs niet bij (vermeende) gebreken. Een verkeerd geïnterpreteerde clausule of een slecht advies kan grote financiële gevolgen hebben. Daarbij geldt: hoe zakelijker de huurovereenkomst, hoe strenger de rechter toetst. En als je onderneming in hetzelfde pand is gevestigd als je woning, zoals in deze zaak, kunnen de gevolgen bij beëindiging van het huurcontract extra ingrijpend zijn.

Daarom is goed advies vooraf van cruciaal belang. En mocht je al schade hebben geleden door onjuiste advisering of schending van de zorgplicht door een financieel dienstverlener? Dan is het verstandig om juridische hulp in te schakelen.

Laat je adviseren door specialisten in zorgplicht en aansprakelijkheid

Heb je schade opgelopen doordat een notaris, accountant, boekhouder of ander financieel dienstverlener zijn zorgplicht heeft geschonden? Bijvoorbeeld door foutief advies over een huurcontract of je onderhoudsverplichtingen? Dan is het tijd om actie te ondernemen.

Zorgplicht Advocaten is gespecialiseerd in zaken over schending van de zorgplicht, aansprakelijkheid en onrechtmatige daad door financiële dienstverleners. Wij helpen ondernemers en particulieren bij het verhalen van schade en het vaststellen van aansprakelijkheid.

Neem vandaag nog contact op met Zorgplicht Advocaten als je schade hebt geleden door schending van de zorgplicht.