Aansprakelijkheid van de makelaar: Hoe beschermt u uzelf?

Het inschakelen van een makelaar bij de aan- of verkoop van een woning is vaak essentieel, maar wat als de makelaar een fout maakt en u schade lijdt? De aansprakelijkheid van de makelaar komt in beeld wanneer hij tekortschiet in zijn zorgplicht. In deze blog leest u wanneer een makelaar aansprakelijk is, waar u op moet letten bij vastgoedtransacties en hoe u juridische stappen kunt ondernemen.

Wanneer is een makelaar aansprakelijk?

Een makelaar is aansprakelijk als hij toerekenbaar tekortschiet in zijn zorgplicht en u hierdoor schade lijdt. Dit kan op verschillende manieren gebeuren, waaronder:

• Onjuiste of misleidende informatie verstrekken: Als een makelaar onjuiste informatie geeft over een pand, zoals de oppervlakte of de staat van onderhoud, valt dit onder zijn zorgplicht. Deze fout kan leiden tot financiële schade voor de koper of verkoper. In zo’n geval kan de aansprakelijkheid van de makelaar worden ingeroepen.
• Nalaten van voldoende juridisch onderzoek: Het is de taak van de makelaar om te onderzoeken of alles juridisch in orde is, bijvoorbeeld bouwvergunningen of eigendomsrechten. Als de makelaar dit niet doet en er later problemen ontstaan, zoals ongeldige vergunningen, kan hij aansprakelijk worden gesteld voor de schade.
• Ondeugdelijk koopcontract opstellen: De koopovereenkomst moet zorgvuldig worden opgesteld en moet alle belangrijke risico’s dekken. Wanneer een makelaar een contract opstelt dat gebrekkig is, bijvoorbeeld door het weglaten van cruciale clausules, zoals vrijwaringen voor verborgen gebreken, valt dit onder zijn zorgplicht. Als u hierdoor schade lijdt, kunt u de makelaar aansprakelijk stellen.
• Het niet waarschuwen voor juridische of feitelijke risico’s: Als een makelaar nalaat om belangrijke risico’s te signaleren, zoals verborgen gebreken of juridische problemen met het pand, kan dit ernstige financiële gevolgen hebben. De aansprakelijkheid van de makelaar geldt in deze gevallen als hij had moeten weten dat deze risico’s voor u van belang waren.

Als een makelaar zich niet houdt aan zijn zorgplicht en u hierdoor schade lijdt, kunt u hem aansprakelijk stellen. Dit geldt niet alleen voor directe schade, maar ook voor gevolgschade, zoals juridische kosten, verlies van eigendom of waardeverlies van het pand.

Waar moet u op letten bij de keuze van een makelaar?

Het inschakelen van een makelaar is een belangrijke stap bij het kopen of verkopen van onroerend goed. U kunt zelf ook maatregelen nemen om problemen te voorkomen:

Vertrouw op correcte informatie: Controleer of de verstrekte informatie over het pand, zoals oppervlakte en juridische status, overeenkomt met de werkelijkheid. Als de makelaar u misleidt, kunt u hem aansprakelijk stellen voor de gevolgen van deze onjuiste informatie.

Vraag naar de juridische status van het pand: Het is cruciaal om zeker te weten dat alle vergunningen in orde zijn, vooral bij de aankoop van een woning in het buitenland. De makelaar moet u hier volledig over informeren. Wanneer dit niet gebeurt, is de aansprakelijkheid van de makelaar een mogelijkheid.

Lees de koopovereenkomst zorgvuldig: Zorg ervoor dat het koopcontract duidelijk is en dat alle relevante clausules zijn opgenomen. Een goede makelaar zal u waarschuwen voor risicovolle bepalingen. Het niet waarschuwen kan onder zijn zorgplicht vallen en tot aansprakelijkheid leiden.

Kies een betrouwbare makelaar: Een makelaar die is aangesloten bij de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) is verplicht om aan strikte normen te voldoen. Dit verkleint het risico op fouten. Mocht er toch een probleem ontstaan, dan biedt de NVM mogelijkheden om een klacht in te dienen.

De uitspraak van de Hoge Raad over persoonlijke aansprakelijkheid van de makelaar

In een rechtszaak rond de verkoop van een Spaanse villa zonder geldige bouwvergunning benadrukte de Hoge Raad dat een makelaar persoonlijk aansprakelijk kan worden gesteld, zelfs als hij voor een besloten vennootschap (BV) werkt. De makelaar had nagelaten de koper te informeren over mogelijke juridische problemen en werd verantwoordelijk gehouden voor de schade die de koper hierdoor leed.

Deze uitspraak bevestigt dat de aansprakelijkheid van de makelaar niet alleen geldt voor het makelaarskantoor als rechtspersoon, maar ook voor de individuele makelaar zelf. Dit betekent dat makelaars uiterst zorgvuldig moeten zijn in hun handelen om persoonlijke aansprakelijkheid te voorkomen.

Wat te doen als u schade heeft geleden door een fout van de makelaar?

Als u vermoedt dat uw makelaar onzorgvuldig heeft gehandeld en u hierdoor schade heeft geleden, is het belangrijk om juridische stappen te ondernemen. Verzamel bewijzen zoals correspondentie, offertes en adviezen om uw zaak te onderbouwen. De aansprakelijkheid van de makelaar kan u de mogelijkheid bieden om uw schade te verhalen.

Afhankelijk van de situatie kunt u een klacht indienen bij de tuchtrechter, bijvoorbeeld als uw makelaar is aangesloten bij de NVM, of een civiele rechtszaak starten om een schadevergoeding te eisen. Het is verstandig om hierbij juridisch advies in te winnen om uw kansen te vergroten.

Zorgplicht Advocaten helpt u verder

Bij Zorgplicht Advocaten hebben we jarenlange ervaring met zaken rond de aansprakelijkheid van de makelaar. Als u denkt dat uw makelaar zijn zorgplicht heeft geschonden, kunnen wij u helpen bij het vaststellen van de aansprakelijkheid en het verhalen van de schade. Neem vandaag nog contact met ons op voor een vrijblijvend adviesgesprek.