Klacht makelaar: aansprakelijk voor fout bij verkoop?

Wanneer u een huis koopt of verkoopt, vertrouwt u op de deskundigheid van een makelaar. U verwacht correcte informatie over de woning, eerlijke begeleiding in het proces en vooral: dat uw belangen goed worden behartigd. Maar wat als dat niet gebeurt? Wat als u achteraf ontdekt dat de makelaar cruciale informatie heeft achtergehouden, of fouten heeft gemaakt waardoor u schade lijdt? Een klacht over uw makelaar komt vaker voor dan u denkt. In deze blog leggen we uit in welke gevallen een makelaar aansprakelijk kan zijn, wat de rechter hierover zegt, en vooral: wat u kunt doen als u schade heeft geleden door het handelen of nalaten van een makelaar.

Wat ging er mis in deze zaak?

In een recente zaak speelde het volgende. Een particulier had via een makelaar een woning gekocht. Na de overdracht bleek de woning ernstige gebreken te bevatten, waaronder een ondeugdelijke fundering en verborgen vochtproblemen. De koper stelde dat de makelaar hem hier nooit over had geïnformeerd, terwijl die volgens hem op de hoogte had moeten zijn. De koper had bij de bezichtiging expliciet gevraagd naar de staat van de woning en ontving een positief verhaal. Na aankoop kwam de waarheid boven tafel.

De schade was fors: herstelkosten, waardevermindering van de woning en emotionele belasting. De koper diende een klacht in over de makelaar en eiste schadevergoeding op basis van schending van de zorgplicht.

Wat vond de rechter?

De rechter oordeelde dat de makelaar aansprakelijk was. De makelaar had, als professioneel tussenpersoon, de plicht om de koper correct te informeren over wezenlijke gebreken die hij kende of had kunnen kennen. Deze zorgplicht betekent dat de makelaar actief moet onderzoeken of er relevante risico’s zijn én dat hij daar transparant over moet zijn tegenover de koper.

De rechter oordeelde dat het achterhouden van informatie – zeker als hier actief naar gevraagd is – een schending van deze zorgplicht vormt. Omdat de makelaar in dit geval geen objectieve informatie had ingewonnen en de koper een onjuist beeld had gekregen van de staat van de woning, werd de vordering tot schadevergoeding toegewezen.

Wanneer is een makelaar aansprakelijk?

Een makelaar heeft een wettelijke zorgplicht. Dat betekent dat hij moet handelen als een redelijk bekwaam en redelijk handelend beroepsgenoot. Deze zorgplicht houdt in:

• Informatieplicht: de makelaar moet juiste, volledige en niet-misleidende informatie geven over de woning.
• Onderzoeksplicht: hij moet actief signalen van gebreken of juridische problemen oppakken.
• Waarschuwingsplicht: bij twijfel of risico’s moet de makelaar de klant expliciet waarschuwen.

Als de makelaar hierin tekortschiet en u lijdt daardoor schade, dan kan sprake zijn van wanprestatie (het niet-nakomen van de overeenkomst) of onrechtmatig handelen. In beide gevallen kan de makelaar aansprakelijk worden gesteld en kan een schadevergoeding worden gevorderd.

Wat betekent dit voor u?

Heeft u het vermoeden dat uw makelaar een fout heeft gemaakt? Bijvoorbeeld doordat u:

• Niet bent geïnformeerd over verborgen gebreken;
• Onvolledige of misleidende verkoopinformatie hebt ontvangen;
• Gedwongen bent geweest om met juridische of herstelkosten te blijven zitten;
• Een lagere verkoopprijs hebt gekregen door nalatigheid van de makelaar?

Dan is het belangrijk om actie te ondernemen. Een klacht over een makelaar kan leiden tot een schadevergoeding als u kunt aantonen dat er sprake is van een fout en dat u daardoor financieel benadeeld bent.

Wat kunt u doen bij een fout van uw makelaar?

U kunt uw makelaar schriftelijk aansprakelijk stellen. Daarbij is het belangrijk om:

• Bewijs te verzamelen – zoals e-mails, foto’s, contracten, taxatierapporten en verkoopbrochures.
• De fout te onderbouwen – wat had de makelaar moeten doen en wat heeft hij nagelaten?
• De schade te becijferen – denk aan herstelkosten, waardevermindering en bijkomende kosten.
• Juridisch advies in te winnen – vaak is het verstandig om een gespecialiseerde advocaat in te schakelen.

Soms is het ook mogelijk om een klacht in te dienen bij het Tuchtcollege voor Makelaars of een geschillencommissie, afhankelijk van de branchevereniging waarbij de makelaar is aangesloten (zoals NVM of VBO). Maar voor het verhalen van schade is meestal een civiele procedure nodig.

Voorbeelden uit de praktijk

We zien vaker situaties waarin makelaars hun zorgplicht schenden, zoals:

• Bij verkoop van een appartement waarbij een geplande VvE-renovatie werd verzwegen;
• Wanneer een makelaar bij aankoop niet vermeldt dat er sprake is van erfpacht;
• Bij verkoop zonder vermelding van funderingsproblemen of bodemverontreiniging;
• Als een makelaar een te rooskleurige inschatting geeft van de marktwaarde zonder onderbouwing.

Deze voorbeelden laten zien dat het gedrag van een makelaar grote financiële gevolgen kan hebben. In al deze gevallen kan het zinvol zijn om een klacht over de makelaar in te dienen en de schade te verhalen.

Conclusie: laat fouten van uw makelaar niet onbestraft

Een makelaar hoort u te beschermen tegen risico’s, niet bloot te stellen aan onverwachte problemen. Als u schade hebt geleden door foutieve of misleidende informatie van een makelaar, kunt u de makelaar aansprakelijk stellen. De zorgplicht van de makelaar is wettelijk verankerd – en u staat juridisch sterk als daar niet aan is voldaan.

Bij Zorgplicht Advocaten zijn we gespecialiseerd in dit soort zaken. We hebben ruime ervaring met procedures tegen makelaars, notarissen, financieel adviseurs en andere dienstverleners. Wij helpen cliënten die schade hebben geleden door beroepsfouten.

Heeft u schade geleden door een fout van uw makelaar? Neem contact met ons op. Wij beoordelen uw zaak en helpen u met het verhalen van uw schade.