Aankoopmakelaar had woning moeten bezichtigen

ZekerWonen is een bedrijf dat als aankoopmakelaar bemiddelt voor kopers op de woningmarkt. Eiseres heeft bij het zoeken naar een koopwoning in 2018 ZekerWonen ingeschakeld als aankoopmakelaar. Samen met een werknemer van ZekerWonen (hierna: de makelaar) heeft eiseres een aantal woningen bezichtigd.

Na een WhatsApp-bericht van eiseres aan de makelaar heeft de makelaar een afspraak gemaakt voor een bezichtiging van een andere woning. De vraagprijs van de woning was € 299.000.

Op 27 juli 2018 heeft eiseres de woning bezichtigd. Direct na de bezichtiging heeft eiseres telefonisch overlegd met de makelaar over het uitbrengen van een bod op de woning. De makelaar heeft nog diezelfde middag namens eiseres een bod van € 325.000 op de woning uitgebracht. Het bod was zonder voorbehoud van financiering of een bouwkundige keuring.

Op 2 augustus 2018 heeft eiseres met de verkopers van de woning de koopovereenkomst gesloten. Daarin is een ouderdomsclausule opgenomen, waarin staat dat de koper niet mag verwachten dat het verkochte aan de huidige maatstaven voldoet. Diezelfde dag is ook de bemiddelingsovereenkomst tussen eiseres en ZekerWonen ondertekend.

Na de levering van de woning heeft eiseres diverse gebreken aan de woning geconstateerd en heeft zij opdracht gegeven voor het uitvoeren van een bouwkundige keuring. Eiseres heeft de verkopers van de woning voor de gebreken aansprakelijk gesteld, maar zij hebben aansprakelijkheid van de hand gewezen met een beroep op de ouderdomsclausule. Vervolgens heeft eiseres ZekerWonen aansprakelijk gesteld.

De vordering

Eiseres vordert de kantonrechter ZekerWonen te veroordelen tot betaling van € 11.250. Eiseres stelt daartoe dat ZekerWonen tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen onder de bemiddelingsovereenkomst. Eiseres verwijt de makelaar onder andere dat hij heeft nagelaten zelf de woning te bezichtigen. Verder stelt zij dat ZekerWonen haar zorgplicht heeft geschonden omdat de makelaar haar niet afdoende heeft gewaarschuwd voor de risico’s van de ouderdomsclausule.

De beoordeling

bezichtiging Artikel 7:401 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) bepaalt dat ZekerWonen als opdrachtnemer bij haar werkzaamheden de zorg van een goed opdrachtnemer in acht moet nemen. Dat betekent dat ZekerWonen diende te handelen zoals van een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot in gelijke omstandigheden mag worden verwacht.

Naar het oordeel van de kantonrechter had het inderdaad op de weg van de makelaar gelegen de woning in deze periode te bezichtigen. Zowel blijkens ZekerWonens brochure als de Algemene Consumentenvoorwaarden Makelaardij behoort het bezichtigen van de woning tot het takenpakket van de aankoopmakelaar.

Tussen partijen staat als onbetwist vast dat de makelaar wist dat het bod dat hij namens eiseres had uitgebracht op de woning dusdanig hoog was dat eiseres geen budget meer had voor het verrichten van noodzakelijk onderhoud aan de woning. Verder merkt de kantonrechter op dat de makelaar voorafgaand aan het tekenen van de koopovereenkomst op de hoogte was van de ouderdomsclausule. Tussen partijen staat als onbetwist vast dat de makelaar wist dat het bod dat hij namens eiseres had uitgebracht op de woning dusdanig hoog was dat eiseres geen budget meer had voor het verrichten van noodzakelijk onderhoud aan de woning.

Onder voorgenoemde omstandigheden mocht van de makelaar worden verwacht dat hij de woning voorafgaand aan het tekenen van de koopovereenkomst zou bezichtigen om zo eiseres deugdelijk te kunnen adviseren.

Ouderdomsclausule De makelaar heeft naar het oordeel van de kantonrechter onvoldoende bijzondere aandacht aan de ouderdomsclausule besteed. Ook hier heeft ZekerWonen dus haar zorgplicht geschonden.

Causaal verband en schade Voor de omstandigheid dat de makelaar de woning niet heeft bezichtigd, is de kantonrechter van oordeel dat eiseres het causale verband voldoende aannemelijk heeft gemaakt. De kantonrechter acht bewezen dat indien de makelaar de woning zelf had bezichtigd, dit enige invloed zou hebben gehad op de koopprijs van de woning. Eiseres heeft namelijk aangegeven dat zij een lagere prijs zou hebben geboden, wanneer zij op de hoogte was van de staat van de woning.

Het causale verband tussen de omstandigheid dat de makelaar geen bijzondere aandacht voor de ouderdomsclausule heeft gevraagd en de door eiseres gestelde schade is naar het oordeel van de kantonrechter niet vast komen te staan.

De beslissing

De kantonrechter veroordeelt ZekerWonen tot betaling aan eiseres van € 3.250.

Lees hier de hele uitspraak.

Zorgplicht Advocaten

Heeft u als klant, stakeholder of derde een klacht of schade geleden als gevolg van een fout van een makelaar, neem dan contact met ons op voor vrijblijvend gesprek. De advocaten van Zorgplicht Advocaten hebben jarenlange ervaring met het adviseren over de zorgplicht van de makelaar. Tevens hebben onze advocaten ervaring met het voeren van een klachtprocedure bij de tuchtrechter of het voeren van een procedure bij de civiele rechter.