R BV heeft een appartement dat zij graag wilt verkopen. Voor de verkoop benadert het bedrijf makelaarskantoor X. Begin 2014 gaat het appartement in de verkoop. In april 2014 meldt zich een potentiële koper. De koper, S BV, brengt een bod uit van €335.000,-. Over dit bod ontstaat onenigheid tussen de twee bestuurders van R BV. De ene bestuurder vindt het bod hoog genoeg, maar de andere bestuurder wil wachten tot er een hoger bod komt.
Geen wilsovereenstemming
De uiteindelijke verkoop laat lange tijd op zich wachten. In de periode tussen 2014 en 2018 circuleren er verschillende concepten van de koopovereenkomst. Geen van deze koopovereenkomsten wordt daadwerkelijk getekend. Begin 2018 laat R BV weten dat er geen wilsovereenstemming is over de koop. Makelaarskantoor X laat vervolgens aan het kadaster weten dat er wel een koopovereenkomst is.
Vertrouwelijke gegevens worden meegegeven aan advocaat
Op 6 april 2018 krijgt makelaarskantoor X bezoek van de advocaat van S BV. Tijdens dit bezoek heeft een medewerker van het makelaarskantoor de correspondentie tussen het kantoor en R BV meegegeven aan de advocaat. Hierbij ging het onder andere om uitgedraaide Whatsapp-gesprekken. Vervolgens is R BV door S BV in gebreke gesteld en is kort daarna conservatoir beslag gelegd waarna een bodemprocedure volgde. Kort voordat de behandeling van deze procedure van start ging, is er een schikking getroffen tussen R BV en S BV.
Klacht ingediend tegen makelaarskantoor
R BV heeft naar aanleiding van de gebeurtenissen in april 2018 een klacht ingediend bij de Stichting Tuchtrechtspraak NVM. De klacht komt erop neer dat makelaarskantoor X tuchtrechtelijk laakbaar heeft gehandeld, door zonder toestemming alle correspondentie tussen R BV en het kantoor mee te geven aan de advocaat van S BV. Daarnaast heeft makelaarskantoor X de aan haar verstrekte opdracht niet betrouwbaar, deskundig en onafhankelijk uitgevoerd. Tot slot heeft zij bij de uitvoering van haar opdracht tegenstrijdige belangen gediend.
Het makelaarskantoor verweert zich tegen de klacht, door te stellen dat de medewerker van het kantoor zich overvallen voelde door het bezoek van de advocaat. Daarnaast is er geen sprake geweest van het verstrekken van vertrouwelijke gegevens. Verder voert het kantoor aan dat de informatie toch verstrekt zou zijn als er tussenkomst van een rechter was geweest. Als laatste wordt gesteld dat van een belangenverstrengeling absoluut geen sprake is geweest.
Correspondentie bij uitstek vertrouwelijke gegevens
Bij de behandeling van de klacht overweegt de Raad dat uit de NVM Erecode volgt dat een makelaar vertrouwelijke informatie voor zich moet houden. Pas wanneer een rechter, arbiter of bindend adviseur daartoe beveelt mag de vertrouwelijke informatie verstrekt worden. De Raad overweegt hier dat de correspondentie tussen R BV en makelaarskantoor X bij uitstek kan worden aangemerkt als vertrouwelijke informatie. De correspondentie had dus niet verstrekt mogen worden aan de advocaat van S BV.
Het feit dat de medewerker van X nog niet eerder een advocaat over de vloer heeft gehad en in de veronderstelling was dat hij verplicht was de gegevens te verstrekken brengt daar geen verandering in. Ook het verweer dat X door de rechter verplicht kon worden om de informatie te verstrekken kan naar het oordeel van de Raad van Toezicht niet slagen. Daarmee wordt dit onderdeel van de klacht door de Raad van Toezicht gegrond verklaard.
Geen sprake van vermeende belangenverstrengeling
In het laatste deel van haar klacht voert R BV aan dat er sprake is geweest van een belangenverstrengeling. Dit zou volgens R BV blijken uit het feit dat het makelaarskantoor heeft aangedrongen op het ondertekenen van de koopovereenkomst. Daarnaast zou de belangenverstrengeling blijken uit het feit dat S BV direct en zonder twijfel akkoord is gegaan met het bod van €350.000,- van R BV.
De Raad van Toezicht overweegt dat deze omstandigheden onvoldoende blijk geven van de vermeende belangenverstrengeling. Verder blijkt ook anderszins niet dat makelaarskantoor X de belangen van S BV heeft gediend. Er kan volgens de Raad van Toezicht niet gesproken worden van een belangenverstrengeling.
Maatregel van berisping opgelegd
Nu de klacht van R BV deels gegrond is verklaard, komt vast te staan dat makelaarskantoor X tuchtrechtelijk laakbaar handelde. Zij had de vertrouwelijke gegevens bestaande uit de correspondentie tussen R BV en X niet mogen verstrekken aan de advocaat van S BV. De Raad van Toezicht is van oordeel dat de maatregel van berisping in dit geval passend is.
Hier kunt u de volledige uitspraak van de Raad van Toezicht lezen..
Zorgplicht Advocaten
Heeft u een geschil met uw makelaar over de vraag of hij/zij de benodigde vakbekwaamheid, zorgvuldigheid en deskundigheid in acht heeft genomen bij de uitvoering van zijn/haar werkzaamheden? Is uw opdracht niet naar behoren uitgevoerd? En heeft u als gevolg daarvan schade geleden? Neem dan hier contact op met een van de gespecialiseerde advocaten van Zorgplicht Advocaten.
Zie ook vergelijkbare uitspraken:
Wij staan voor u klaar
- Tegen (financiële) dienstverleners
- 20+ jaar ervaring
- Eerlijk en transparant
