Makelaar aansprakelijk gesteld voor laten verlopen van termijnen

Meneer A is geïnteresseerd in een woning die wordt aangeboden via makelaar X. Op de woning brengt meneer A een bod uit van €205.000. Makelaar X laat weten dat meneer A de woning ook voor €200.000 kan kopen op voorwaarden dat hij makelaar X inschakelt bij de verkoop van zijn huidige woning. Meneer A gaat akkoord met dit aanbod. Op 27 december 2018 geeft A een schriftelijke opdracht tot bemiddeling voor de verkoop van zijn oude woning. Vanwege de verkoop heeft meneer A contact gehad met de familie B. Vanwege hun interesse in zijn woning verwijst meneer A familie B op 12 januari 2019 door naar makelaar X. Op 15 januari 2019 vinden verschillende bezichtigingen plaats. Dit leidt tot één concreet bod van €310.000 van meneer C. Na overleg tussen A en X wordt C twee opties geboden. C mag de woning voor €315.000 kopen met financieel voorbehoud en het voorbehoud verkoop eigen woning. De andere optie is dat C de woning voor €310.000 koopt met enkel een financieel voorbehoud. Meneer C laat weten akkoord te gaan met de tweede optie en koopt de woning voor €310.000. Wanneer C de financiering voor de woning niet rond krijgt wordt de koopovereenkomst ontbonden. Intussen heeft meneer A contact gehouden met familie B. Na de ontbinding van de koopovereenkomst wordt A bekent met het feit dat op 18 januari 2019 de bezichtiging van familie B gepland stond. Deze afspraak is afgezegd door makelaar X omdat de woning verkocht werd aan meneer C. Familie B laat aan meneer A weten dat zij een bedrag van €325.000 over hadden voor de woning.

Klacht ingediend bij NVM

Deze informatie is voor meneer A aanleiding om de verkoopopdracht aan makelaar X te beëindigen. Daarnaast dient meneer A een klacht in tegen makelaar X bij de Stichting Tuchtrechtspraak NVM. In de klacht stelt A dat makelaar X onvoldoende de belangen van meneer A heeft behartigd. Makelaar X heeft niet gestreefd naar een maximale verkoopopbrengst. Meneer A heeft het vermoeden dat makelaar X de voorkeur heeft gegeven aan gegadigden bij wie hij zelf een verkoopopdracht in de wacht kon slepen. Meneer A onderbouwt zijn stelling met de verklaring van familie B. Zij waren bereid een bedrag van €325.000 te betalen voor de woning. Zij hebben hier niet de mogelijkheid toe gekregen omdat X de afspraak heeft afgezegd.

Makelaar stelt dat hij volledig transparant is geweest

Makelaar X verweert zich tegen de klacht van meneer A. Hij stelt dat hij meneer A steeds volledig heeft geïnformeerd. Meneer A was dan ook op de hoogte van de bezichtigingen die nog voor 18 januari gepland stonden. Makelaar X stelt dat het de eigen keuze is geweest van meneer A om in te gaan op het concrete bod van meneer C. Dat er na de bezichtiging nog meer gegadigden zich konden melden was volgens makelaar X vanzelf sprekend. Dit was echter een onzekere factor die daarom geen zwaarwegend belang had in de belangenafweging van meneer A. Makelaar X is daarom van mening dat hij meneer A voldoende en duidelijk op de hoogte heeft gehouden van het verkoopproces. Het verwijt dat sprake is van “koppelverkoop” wijst makelaar X af. Het zou juist meneer A zijn geweest die heeft aangedrongen dat makelaar X zijn oude woning zou verkopen. Bovendien komt het volgens makelaar X vaker voor dat makelaars optreden in het verlengde van een gegeven opdracht. Meneer A zou voornamelijk opzoek zijn naar een redenering om de makelaarskosten niet te hoeven voldoen.

Makelaar moet waken voor onjuiste beeldvorming

De Raad van Toezicht stelt dat een makelaar op grond van de NVM Erecode moet waken voor onjuiste beeldvorming bij zijn klanten. In dit geval is onduidelijkheid ontstaan over welke afspraken er zijn gemaakt. De Raad van Toezicht overweegt dat achteraf bleek dat er in ieder geval één gegadigden was die bereid was een hogere koopprijs te betalen dan waarvoor de woning is verkocht. Het had op de weg van makelaar X gelegen om deze informatie aan meneer A te verstrekken. Zo kon meneer A een verantwoorde beslissing nemen over de verkoop van zijn woning. Nu makelaar X daar niet in is geslaagd is de Raad van Toezicht van oordeel dat de onduidelijkheid moet worden toegerekend aan makelaar X. Daarnaast overweegt de Raad van Toezicht dat het beleid van makelaar X zag op de verkoop van woningen aan gegadigden die hem verkoopopdrachten opleverden. Dit blijkt niet alleen uit deze specifieke casus maar ook uit de door makelaar X gehanteerde overeenkomst van opdracht. Hoewel deze handelwijze op zichzelf is toegestaan is het niet wenselijk. Daarnaast vergt deze handelwijze grote alertheid van de makelaar op tegenstrijdige belangen. De Raad van Toezicht is van oordeel dat makelaar X in ieder geval de schijn heeft gewekt dat hij zijn eigen belang heeft laten meewegen in zijn dienstverlening voor opdrachtgevers. Dit kan en heeft in dit geval geleidt tot benadeling van meneer A.

Makelaar schendt NVM Erecode en krijgt berisping

De Raad van Toezicht komt tot de conclusie dat de handelwijze van meneer X in strijd is met de NVM Erecode. De klacht van meneer A is dan ook gegrond. Voor het schenden van de NVM Erecode krijgt makelaar X een berisping opgelegd.

Lees hier de volledige uitspraak van de Raad van Toezicht Noord van de NVM.

Wij staan voor u klaar

  • Tegen (financiële) dienstverleners
  • 10+ jaar ervaring
  • Eerlijk en transparant
Laat ons u helpen of bel 0416 65 00 86

Wij helpen u graag

  • Tegen (financiële) dienstverleners
  • 10+ jaar ervaring
  • Eerlijk en transparant