Uitspraak: Makelaar krijgt berisping voor behartigen eigen commerciële belang

Meneer X is geïnteresseerd in een woning die wordt aangeboden via de makelaar. Op de woning brengt meneer X een bod uit van €205.000,-. De makelaar laat weten dat meneer X de woning ook voor €200.000 kan kopen. Dit op voorwaarden dat hij de makelaar inschakelt bij de verkoop van zijn huidige woning. Meneer X gaat akkoord met dit aanbod. Op 27 december 2018 geeft X een schriftelijke opdracht tot bemiddeling voor de verkoop van zijn oude woning.

Verkoop van de woning

Vanwege de verkoop heeft meneer X contact gehad met de familie B. Vanwege hun interesse in zijn woning, verwijst meneer X familie B op 12 januari door naar de makelaar. Op 15 januari vinden verschillende bezichtigingen plaats. Dit leidt tot één concreet bod van €310.000,- van meneer C. Na overleg tussen X en de makelaar worden meneer C twee opties geboden. Meneer C mag de woning voor €315.000,- kopen, met financieel voorbehoud en het voorbehoud verkoop eigen woning. De andere optie is dat meneer C de woning voor €310.000,- koopt, met enkel een financieel voorbehoud. Meneer C laat weten akkoord te gaan met de tweede optie en koopt de woning voor €310.000,-.

Ontbinden van de koopovereenkomst

Wanneer meneer C de financiering voor de woning niet rond krijgt, wordt de koopovereenkomst ontbonden. Intussen heeft meneer X contact gehouden met familie B. Na de ontbinding van de koopovereenkomst wordt meneer X bekend met het feit dat op 18 januari 2019 de bezichtiging van familie B gepland stond. Deze afspraak is afgezegd door de makelaar, omdat de woning verkocht werd aan meneer C. Familie B laat aan meneer X weten dat zij een bedrag van €325.000,- over hadden voor de woning.

Behartigen van het belang van cliënt

Deze informatie is voor meneer A aanleiding om de verkoopopdracht aan de makelaar te beëindigen. Daarnaast dient meneer A een klacht in tegen makelaar X bij de Stichting Tuchtrechtspraak NVM. In de klacht stelt X dat de makelaar onvoldoende het belang van meneer X heeft behartigd. De makelaar heeft niet gestreefd naar een maximale verkoopopbrengst. Meneer X heeft het vermoeden dat de makelaar de voorkeur heeft gegeven aan gegadigden bij wie hij zelf een verkoopopdracht in de wacht kon slepen.

Meneer X onderbouwt zijn stelling met de verklaring van familie B. Zij waren bereid een bedrag van €325.000,- te betalen voor de woning. Zij hebben hier niet de mogelijkheid toe gekregen, omdat de makelaar de afspraak heeft afgezegd.

Makelaar stelt dat hij volledig transparant is geweest

De makelaar verweert zich tegen de klacht van meneer X. Hij stelt dat hij meneer X steeds volledig heeft geïnformeerd. Meneer X was dan ook op de hoogte van de bezichtigingen die nog voor 18 januari gepland stonden. De makelaar stelt dat het de eigen keuze is geweest van meneer X om in te gaan op het concrete bod van meneer C. Dat er na de bezichtiging nog meer gegadigden zich konden melden, was volgens de makelaar vanzelfsprekend. Dit was echter een onzekere factor die daarom geen zwaarwegend belang had in de belangenafweging. De makelaar is daarom van mening dat hij meneer X voldoende en duidelijk op de hoogte heeft gehouden van het verkoopproces.

Sprake van koppelverkoop

Het verwijt dat sprake is van “koppelverkoop” wijst de makelaar af. Het zou juist meneer X zijn geweest die heeft aangedrongen dat de makelaar zijn oude woning zou verkopen. Bovendien komt het volgens de makelaar vaker voor dat makelaars optreden in het verlengde van een gegeven opdracht. Meneer X zou voornamelijk opzoek zijn naar een redenering om de makelaarskosten niet te hoeven voldoen.

Makelaar moet waken voor onjuiste beeldvorming

De Raad van Toezicht stelt dat een makelaar op grond van de NVM Erecode moet waken voor onjuiste beeldvorming bij zijn klanten. In dit geval is onduidelijkheid ontstaan over welke afspraken er zijn gemaakt. De Raad van Toezicht overweegt dat achteraf bleek dat er in ieder geval één gegadigden was die bereid was een hogere koopprijs te betalen, dan waarvoor de woning is verkocht. Het had op de weg van de makelaar gelegen om deze informatie aan meneer X te verstrekken. Zo kon meneer X een verantwoorde beslissing nemen over de verkoop van zijn woning. Nu de makelaar daar niet in is geslaagd, is de Raad van Toezicht van oordeel dat de onduidelijkheid moet worden toegerekend aan de makelaar.

Tegenstrijdig belang van de makelaar

Daarnaast overweegt de Raad van Toezicht dat het beleid van de makelaar zag op de verkoop van woningen aan gegadigden die hem verkoopopdrachten opleverden. Dit blijkt niet alleen uit deze specifieke casus, maar ook uit de door de makelaar gehanteerde overeenkomst van opdracht. Hoewel deze handelwijze op zichzelf is toegestaan is het niet wenselijk. Daarnaast vergt deze handelwijze grote alertheid van de makelaar op een tegenstrijdigebelang. De Raad van Toezicht is van oordeel dat de makelaar in ieder geval de schijn heeft gewekt dat hij zijn eigen belang heeft laten meewegen in zijn dienstverlening voor opdrachtgevers. Dit kan en heeft in dit geval geleidt tot benadeling van meneer X.

Makelaar schendt NVM Erecode en krijgt berisping

De Raad van Toezicht komt tot de conclusie dat de handelwijze van de makelaar in strijd is met de NVM Erecode. De klacht van meneer X is dan ook gegrond. Voor het schenden van de NVM Erecode krijgt de makelaar een berisping opgelegd.

Hier kunt u de volledige uitspraak van de Raad van Toezicht Noord van de NVM lezen.

Zorgplicht Advocaten

Heeft u als klant, stakeholder of derde een klacht of schade geleden als gevolg van een fout van een makelaar, neem dan contact met ons op voor een vrijblijvend gesprek. De advocaten van Zorgplicht Advocaten hebben jarenlange ervaring met het adviseren over de zorgplicht van een makelaar, notaris en accountant Tevens hebben onze advocaten ervaring met het voeren van een klachtprocedure bij de Kamer voor het Notariaat en het voeren van een procedure bij de civiele rechter.

Rob Silvertand

Wij staan voor u klaar

  • Tegen (financiële) dienstverleners
  • 10+ jaar ervaring
  • Eerlijk en transparant
Neem contact op Laat ons u bellen
Monique Ebben

Wij helpen u graag

  • Tegen (financiële) dienstverleners
  • 10+ jaar ervaring
  • Eerlijk en transparant