Adviseur dient hypotheekaanvraag pas na eerste leveringsdatum in bij de bank en schendt zorgplicht

Meneer M is arbeidsongeschikt, woont in een huurwoning en heeft een schuldenlast van ongeveer € 40.000,-. In 2015 heeft hij besloten dat hij een woning wilde kopen. Naast zijn schuldenlast bezat meneer M ook een levensverzekering die in augustus 2016 € 75.000,- zou gaan uitkeren. Omdat meneer M een hypotheek nodig had voor de aankoop van een woning heeft hij financieel advies gevraagd aan G B.V. In augustus 2015 heeft een adviseur meneer M vervolgens te woord gestaan en geadviseerd. In oktober 2015 heeft meneer M een koopovereenkomst getekend voor een appartementsrecht. Meneer M heeft vervolgens de adviseur opdracht gegeven om de hypotheek voor de financiering van het appartement te regelen.

Het appartement zou geleverd worden op 1 december 2015. Echter, de hypotheekaanvraag was nog niet geaccepteerd door ING bank op deze datum. Ook de ontbindende voorwaarde ten aanzien van de financiering was niet ingeroepen door meneer M. De levering van het appartement is daarom uitgesteld naar 31 december 2015, maar ook voor deze datum was de hypotheekaanvraag nog niet goedgekeurd. Daarom is de levering nogmaals uitgesteld. Het appartement zou nu op 29 januari 2016 geleverd worden. De verkoper heeft daarbij wel bedongen dat meneer M haar onkosten zou moeten betalen waaronder de vaste lasten voor het appartement.

ING verleent hypotheek niet omdat cliënt nog niet al zijn schulden heeft afgelost

Ook op 29 januari 2016 was de hypotheekaanvraag nog niet goedgekeurd door ING. Er is uiteindelijk nog tweemaal uitstel verleend te weten tot 15 en 29 februari 2016. Uiteindelijk heeft de adviseur meneer M op 25 februari 2016 bericht dat ING de hypotheek niet wilde verlenen aan meneer M, omdat hij nog niet al zijn schulden had afgelost. De makelaar van de verkoper heeft toen wel een beroep gedaan op de ontbindende voorwaarde en de waarborgsom van € 14.000,- opgeëist. Deze diende vooraf al bij de notaris gedeponeerd te worden. Echter, er bleek geen waarborgsom of bankgarantie bij de notaris neergelegd te zijn.

Meneer M heeft vervolgens verschillende afspraken gemaakt met de verkoper. Dit betrof onder andere de mogelijkheid dat meneer M het appartement van de verkoper zou huren totdat de financiering rond was. Meneer M is vervolgens een overeenkomst aangegaan met een tweede adviseur. Na overleg met de tweede adviseur heeft meneer M de levensverzekering vervroegd uit laten keren en is er een hypotheekaanvraag bij de Rabobank gedaan door de tweede adviseur. Rabobank is op 18 mei 2016 akkoord gegaan waarna de levering op 31 mei 2016 heeft plaatsgevonden.

Meneer M heeft in juni 2016 vragen gesteld aan ING over de hypotheekaanvraag. ING heeft in haar reactie aangegeven dat zij vooraf met de adviseur heeft overlegd over het verstrekken van de hypotheek. Deze zou enkel verstrekt worden indien de schulden zouden zijn afgelost. Dit was niet het geval waardoor ING de hypotheek niet verstrekt heeft.

Adviseur handelt in strijd met haar zorgplicht door onjuist/onvolledig te adviseren

Er is vervolgens een procedure gestart bij de rechtbank Noord-Holland door meneer M. Hij vordert een verklaring voor recht dat G B.V. toerekenbaar te kort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen en dat G B.V. de door meneer M geleden schade dient te vergoeden. De schade is door meneer M vastgesteld op € 11.512,-.  Volgens meneer M heeft G B.V. gehandeld in strijd met de op haar rustende zorgplicht. G B.V. heeft niet gehandeld zoals van een redelijk bekwaam en redelijk handelend hypotheekadviseur mag worden verwacht nu zij meneer M onjuist en/of onvolledig heeft geadviseerd. Daarnaast heeft G B.V. de hypotheekaanvraag pas ingediend nadat de eerste leveringsdatum al was verlopen.

De rechtbank dient de vraag te beoordelen of G B.V. tekort geschoten is in de nakoming van de overeenkomst. G B.V. stelt dat zij meneer M heeft afgeraden om in augustus 2015 een woning te kopen. Meneer M betwist dit. Volgens de kantonrechter mag van een redelijk handelend en redelijk bekwaam hypotheekadviseur worden verwacht dat zo’n belangrijk advies schriftelijk wordt vastgesteld. Doordat G B.V. dit advies enkel mondeling heeft gegeven, heeft zij haar zorgplicht geschonden. Ook wat betreft de te laat ingediende hypotheekaanvraag heeft G B.V. haar zorgplicht geschonden. Er is door de te late hypotheekaanvraag minimaal één overeengekomen leveringsdatum gepasseerd. De kantonrechter is dan ook van oordeel dat G B.V. tekort is geschoten in de nakoming van de overeenkomst nu blijkt dat zij haar zorgplicht heeft geschonden.

Door het handelen van G B.V. is er telkens een vertraging ontstaan in de levering van het appartement waardoor meneer M schade heeft geleden. De kantonrechter wijst de schadevergoeding dan ook toe.

Klik hier voor de volledige uitspraak van de rechtbank Noord-Holland.

Zorgplicht advocaten

Heeft uw financieel adviseur ook onzorgvuldig gehandeld en lijdt u als gevolg hiervan schade of dreigt u schade te gaan lijden, neem dan vrijblijvend contact met ons op. Klik hier voor contact.

Zie ook vergelijkbare uitspraken:

• Assurantietussenpersoon schendt zorgplicht door niet te voldoen aan mededelingsplicht;
• Rabobank schendt zorgplicht en moet 2/3 van waarde gestolen Audi S6 Quattro vergoeden;