Uitspraak: Adviseur schendt informatieplicht bij oversluiten hypotheek

Adviseur schendt informatieplicht bij oversluiten hypotheek

Meneer A is op zoek naar een nieuwe woning. Om zijn mogelijkheden te bespreken maakt hij een afspraak bij adviseur X. De afspraak vindt plaats op 24 juni 2016. Tijdens deze afspraak maakt X een inventarisatie van de financiële positie van A. Op basis hiervan komt hij tot de conclusie dat het voor A op dit moment niet mogelijk is om een nieuwe woning te financieren. Naar aanleiding van het gesprek wordt vervolgens wel besloten om de hypothecaire lening van meneer A bij dezelfde financier over te sluiten. De oude lening wordt omgezet in een nieuwe hypothecaire lening met een rentevast periode van 10 jaar.

Voor het omzetten brengt de financier een vergoeding in rekening vanwege het vervroegd aflossen van de oude lening. Deze vergoeding bedraagt ruim €20.000. Dit bedrag wordt niet mee gefinancierd en meneer A betaalt dit uit eigen zak. Voor het advies brengt de adviseur €2.495 in rekening.

Onenigheid over resultaat van het oversluiten van de hypotheek

Meneer A is ontevreden met de uitkomst van de nieuwe situatie. Hij heeft zitten rekenen en komt tot de conclusie dat hij de kosten van het omzetten netto niet terug gaat verdienen. De omzetting heeft meneer A netto €21.005 gekost. De verlaging van de bruto maandlasten leveren hem een netto voordeel op van in totaal €18.480. Daarnaast heeft hij nog steeds de wens om te verhuizen en dus zal het voordeel nog lager zijn. Hij verwacht immers minder dan 10 jaar te blijven wonen in zijn huidige woning. Meneer A is van mening dat adviseur X hem de omzetting had moeten ontraden en dient een klacht in bij het Kifid.

Adviseur X verweert zich tegen de klacht van meneer A. Hij stelt dat het bruto voordeel van de omzetting uitkomt op een bedrag van ruim €36.000. Dit komt neer op een bedrag van €300 per maand en dus worden de kosten van de omzetting en het advies binnen 75 maanden terugverdiend. Hij heeft gerekend met bruto maandlasten omdat dit een verplichting is van de AFM. Adviseur X stelt geen advies te hebben gegeven over de netto maandlasten en dat hij dit ook niet van hem verwacht werd.

Adviseur schendt zijn zorgplicht jegens zijn cliënt

Het Kifid stelt in eerste plaats vast dat tussen meneer A en adviseur X een overeenkomst van opdracht is gesloten. Uit deze overeenkomst volgt dat adviseur X zich als een goed opdrachtnemer moet gedragen. Dit brengt mee dat hij bij de uitvoering van zijn opdracht moet handelen als een zorgvuldig en bekwame adviseur. De adviseur moet over de nodige deskundigheid en vakkennis beschikken en de belangen van zijn cliënt behartigen. De adviseur moet voor zijn advies informatie inwinnen over zijn cliënt. Bij het oversluiten van een hypotheek moet een adviseur onderzoeken of het oversluiten in het belang van zijn cliënt is.

Adviseur moet cliënt wijzen op fiscale consequenties

Het Kifid is van oordeel dat in dit geval meneer A op zijn minst geïnformeerd had moeten worden dat het oversluiten fiscale consequenties heeft. Adviseur X wist hoe de financiële positie van A eruit zag omdat hij hier onderzoek naar heeft gedaan. Hij wist dus dat A een laag inkomen had. Van de adviseur mocht verwacht worden dat hij wist dat er mogelijk een verschil zat tussen de door hem berekende bruto voordelen en de netto voordelen van het oversluiten voor meneer A.

Adviseur X stelt dat het geven van een fiscaal advies niet tot zijn takenpakket behoort. Het Kifid gaat voorbij aan dit verweer. Het informeren over een mogelijke afwijking tussen het bruto en netto voordeel van een omzetting is slechts informeren en niet, zoals de adviseur stelt, het geven van een fiscaal advies. Indien X informatie had verstrekt dat voor de berekening van het netto voordeel een fiscaal advies nodig was, dan had hij wel aan zijn informatieverplichting voldaan.
Adviseur X heeft enkel verteld dat de terugverdientijd berekend is op basis van de regels van de AFM. Dat in het advies van adviseur X de fiscale aspecten niet waren meegenomen, was voor meneer A niet meteen duidelijk. Zeker nu X hoge kosten in rekening heeft gebracht voor het advies mocht van hem meer verwacht worden. Deze omstandigheden leiden volgens het Kifid tot de conclusie dat adviseur X zijn informatieplicht heeft geschonden.

Schade is toekomstig en onzeker

Vanwege de schending van zijn zorgplicht is het Kifid van oordeel dat adviseur X de schade van meneer A moet vergoeden. De schade die X moet betalen is echter niet op voorhand vast te stellen. De schade ligt deels in de toekomst en is nog onzeker. Zo is het nog onduidelijk wanneer meneer A kan en gaat verhuizen. Het Kifid maakt bij het begroten van de schade gebruik van een schatting. Deze schatting komt uit op een bedrag van €7.000. Dit is volgens het Kifid de schade die meneer A heeft geleden door de omzetting.

Het Kifid gaat ook in op de hoge kosten die adviseur X in rekening heeft gebracht. Deze kosten dienen gematigd te worden omdat het Kifid van oordeel is dat deze kosten niet redelijk zijn. Een deel van de betaalde kosten moet door de adviseur worden terugbetaald aan meneer A. Het Kifid stelt dit bedrag vast op €1.495.
Adviseur X moet de schade, die begroot is op €7.000 euro, aan meneer A vergoeden. Daarnaast moet hij €1.495 euro terugbetalen omdat de kosten voor zijn advies te hoog waren.

Klik hier voor de volledige uitspraak van de Geschillencommissie van het Kifid.

Zorgplicht Advocaten

Heeft u schade geleden als gevolg van onjuiste of onvolledige advisering of bemiddeling bij het afsluiten of oversluiten van uw hypotheek? Of heeft uw adviseur zijn zorgplicht op een andere manier geschonden en leidt u als gevolg hiervan schade of dreigt u schade te gaan leiden, neem dan hier vrijblijvend contact met ons op.

Zie ook vergelijkbare uitspraken:

Monique Ebben

Wij staan voor u klaar

  • Tegen (financiële) dienstverleners
  • 10+ jaar ervaring
  • Eerlijk en transparant
Neem contact op Laat ons u bellen
Rob Silvertand

Wij helpen u graag

  • Tegen (financiële) dienstverleners
  • 10+ jaar ervaring
  • Eerlijk en transparant