In deze zaak heeft de consument de adviseur ingeschakeld voor bijstand bij de verkoop van zijn gezamenlijke woning na een relatiebreuk en de aankoop van een nieuwe woning. Echter, door tekortkomingen in de dienstverlening van de adviseur ontstonden er problemen bij het verkrijgen van een hypothecaire lening, wat leidde tot het ontbinden van de koopovereenkomst.
Aanvraag hypothecaire lening
In februari 2022 raadpleegde de consument de adviseur voor bijstand van de verkoop van de gezamenlijke woning van hem en zijn ex-partner vanwege hun relatiebreuk en de aankoop van een andere woning door de consument. In september 2022 heeft de consument een koopovereenkomst voor een nieuwe woning ondertekend, met een aankoopprijs van €330.000. In de koopovereenkomst werden ontbindende voorwaarden opgenomen.
In oktober 2022 is een taxatierapport uitgebracht voor de aangekochte woning. De adviseur heeft vervolgens bij een geldverstrekker een hypothecaire lening, inclusief overbruggingskrediet aangevraagd. De adviseur heeft op enig moment bij de consument aangegeven dat het taxatierapport onjuist is, omdat de consument door de hierin opgenomen verbouwingskosten meer eigen middelen zal moeten inbrengen. De adviseur heeft de consument gevraagd om een aangepast taxatierapport. De consument heeft vervolgens het taxatierapport aangepast. Deze is door de adviseur aan de geldverstrekker gezonden.
In oktober heeft de geldverstrekker een offerte uitgebracht voor de hypothecaire geldlening. Problemen ontstonden echter toen de ex-partner van de consument weigerde te tekenen voor de overbruggingshypotheek. Hoewel de adviseur verschillende oplossingen voorstelde, waaronder het verstrekken van de overbruggingshypotheek door zijn kantoor, bleef de situatie onopgelost. Uiteindelijk kon de aankoop niet doorgaan, waarop de verkopers de consument in gebreke stelden en de koopovereenkomst ontbonden, waarbij zij een boete van €33.000 opeisten.
Klacht
De consument stelt dat de adviseur is tekortgeschoten in de op hem rustende (zorg)verplichtingen, door de consument niet tijdig te informeren dat zijn ex-partner moest meetekenen voor de overbruggingshypotheek. De door de adviseur aangedragen oplossing, om de overbrugging via zijn kantoor te verstrekken, was daarnaast een omstreden constructie. Dit was voor de consument dan ook geen oplossing. Hij was hierdoor gedwongen van de verkoop af te zien, waardoor hij de boete van € 33.000, – verschuldigd werd. Als de adviseur hem juist en tijdig had geïnformeerd over het meetekenen van zijn ex-partner, dan had hij deze kosten niet gehad. De consument is daarom van mening dat de adviseur het bedrag van € 33.000, – dient te vergoeden.
Verweer
De adviseur verweert zich door te stellen dat de consument niet van de aankoop had af hoeven te zien. De adviseur heeft een oplossing aangedragen en het is de consument zelf geweest die hiermee niet akkoord wilde gaan. Daarnaast heeft de consument het taxatierapport zelf handmatig aangepast. Dit taxatierapport heeft de adviseur nietsvermoedend aan de geldverstrekker doorgestuurd en de geldverstrekker heeft uiteindelijk ontdekt dat het om een vervalst taxatierapport ging. Ook dit is voor de geldverstrekker reden geweest om geen hypothecaire geldlening te verstrekken.
Onzorgvuldig handelen door de adviseur
De vraag die de commissie dient te beantwoorden is of de adviseur is tekortgeschoten in de op hem rustende zorgverplichtingen en of de adviseur gehouden is de door de consument gestelde schade te vergoeden.
Naar het oordeel van de commissie is de adviseur tekortgeschoten en dient hij de schade te vergoeden. De adviseur heeft erkend dat hij de consument niet tijdig heeft geïnformeerd dat zijn ex-partner diende mee te tekenen voor de overbruggingshypotheek, terwijl hij wist van de lastige situatie tussen de consument en de ex-partner. Ook heeft de adviseur ter zitting toegelicht dat het gebruikelijk is dat geldverstrekkers bij het verstrekken van een overbruggingshypotheek de eis stellen dat alle eigenaren de hypotheekakte tekenen. Naar het oordeel van de commissie had de adviseur dit moeten weten en dit ook eerder aan de consument moeten communiceren. Hij was immers op de hoogte van de persoonlijke situatie van de consument en had daarom moeten weten dat dit mogelijk een probleem zou kunnen vormen voor het verkrijgen van de overbruggingshypotheek en dat daarmee de aankoop van de woning in gevaar zou komen. Door dit niet met de consument te bespreken is de adviseur dan ook tekortgeschoten in de op hem rustende (zorg)verplichting.
Daarnaast stelt de commissie dat de door de adviseur aangedragen oplossing onvoldoende was. De consument heeft ter zitting onweersproken gesteld dat hiervoor onder meer vereist was dat zijn dochter zou meetekenen voor de lening die hij van de adviseur zou krijgen. Hij stond daarnaast onder tijdsdruk en kon de gevolgen niet overzien. Onder die omstandigheden acht de commissie het niet onredelijk dat de consument niet akkoord is gegaan met de aangedragen oplossing, voor zover de dochter van de consument al bereid geweest zou zijn om mee te tekenen.
Aanpassingen taxatierapport
De adviseur stelt verder nog dat de hypothecaire geldlening uiteindelijk sowieso was afgewezen door de geldverstrekker, omdat de consument heeft gefraudeerd met het taxatierapport. De consument erkent dat hij het taxatierapport zelf heeft aangepast, maar naar het oordeel van de commissie heeft de adviseur dit zelf ook deels in de hand gewerkt. Het is immers de adviseur geweest die bij de consument heeft aangegeven dat het taxatierapport moest worden aangepast en partijen hebben kennelijk niet gesproken op welke wijze dit diende te gebeuren. Ook heeft de adviseur kennelijk niet gecontroleerd of de aanpassingen op de juiste manier waren gedaan, voordat hij het rapport doorstuurde. Daarbij komt dat de commissie niet kan vaststellen dat dit er uiteindelijk toe zou hebben geleid dat de hypothecaire geldlening niet zou zijn verstrekt.
Concluderend acht de commissie de adviseur aansprakelijk voor wat betreft de boete. De vordering tot betaling van een bedrag van €33.000 wordt dan ook toegewezen.
Klik hier voor de volledige uitspraak van de Geschillencommissie Kifid.
Zorgplicht Advocaten
Heeft u schade geleden als gevolg van de schending van de zorgplicht van uw financieel adviseur? Neem dan vrijblijvend contact met ons op.
Wij staan voor u klaar
- Tegen (financiële) dienstverleners
- 20+ jaar ervaring
- Eerlijk en transparant