Twee vriendinnen, mevrouw D en mevrouw E, studeerden in 2008 in Nijmegen. Zij waren opzoek naar woonruimte voor tijdens hun studie en kwamen in aanraking met A B.V. A B.V. kochten panden op en verbouwde deze tot studio’s zonder deze kadastraal te splitsen. Kopers konden dan vervolgens via opgerichte woonverenigingen een lidmaatschapsrecht kopen dat recht gaf op het exclusieve gebruik van een studio. Hiernaast bood A B.V. kopers ook de mogelijkheid om ‘lastendempers’ af te sluiten bij haar. Kopers zouden dan een maandelijkse tegemoetkoming in de woonlasten ontvangen.
Student verkrijgt recht op gebruik van een studio door € 129.000 inleggeld te betalen
Om meer informatie te krijgen over het concept van A B.V. hebben mevrouw D en E samen met hun ouders een informatiebijeenkomst van B B.V. bijgewoond. Hier werd een film vertoond en een presentatie gegeven over het concept van A B.V. Uiteindelijk heeft mevrouw A met B B.V. en C B.V. een overeenkomst gesloten waarbij zij tegen betaling van € 129.000,- een lidmaatschapsrecht in de woonvereniging heeft verkregen. Door middel van dit lidmaatschapsrecht heeft mevrouw D recht op het uitsluitend gebruik van een studio. Naast deze overeenkomst is mevrouw D een overeenkomst aangegaan ter verkrijging van een ‘module 3’ en ‘module 4’. Module 3 houdt in dat ze 60 maanden een bedrag van € 194,- ontvangt. Dit bedrag hoeft mevrouw D enkel terugbetalen als zij de studio met winst verkoopt. Module 4 houdt in dat ze 60 maanden lang € 220,- ontvangt als voorschot op de teruggave van belasting. Dit moet zij terugbetalen bij de verkoop van het lidmaatschapsrecht.
Om de koopsom te financieren heeft mevrouw D een lening afgesloten bij Rabobank van € 131.500,-. Deze is aangegaan door mevrouw D met haar ouders als hoofdelijk mededebiteur. Op 1 oktober 2008 is het lidmaatschapsrecht bij notariële akte aan mevrouw D geleverd.
Studenten sluiten ook ‘lastendempers’ af om de woonlasten te verlagen
Op 4 augustus 2008 heeft ook mevrouw E een overeenkomst gesloten met B B.V. en C B.V. Mevrouw E heeft € 145.000,- inleggeld betaald ter verkrijging van een lidmaatschapsrecht in de woonvereniging. Naast deze overeenkomst is mevrouw E met A B.V. een overeenkomst aangegaan ter verkrijging van ‘module 1’ en module 4. Module 1 houdt in dat mevrouw E 36 maanden maandelijks een bedrag van € 363,- ontvangt. Indien ze haar studio met winst verkoopt dient mevrouw E dit bedrag terug te betalen. Op grond van module 4 kreeg mevrouw E 60 maanden lang € 249,- als voorschot op de teruggave van belasting.
Ook mevrouw E heeft een lening afgesloten bij de Rabobank. De hoogte van deze lening bedraagt € 147.500,- en is aangegaan door mevrouw E en haar ouders als hoofdelijk mededebiteur. Het lidmaatschapsrecht is op 17 november 2008 bij notariële akte aan mevrouw E geleverd.
In augustus 2009 zijn de uitkeringen van de maandelijkse lastendempers (module 1, 3 en 4) stopgezet. De resterende maandelijkse uitkeringen hebben niet meer plaatsgevonden. Op 19 oktober 2009 is A B.V. failliet verklaard. De andere vennootschappen die deel uitmaakten van het concern zijn in de jaren daarna failliet verklaard. Uiteindelijk is het pand van de woonvereniging verkocht voor een bedrag van € 720.000,- en in januari 2017 bij notariële akte geleverd aan de koper.
Studenten: financieel adviseur heeft haar zorgplicht geschonden door niet voldoende op de risico’s te wijzen
Mevrouw D en E hebben samen een vordering ingediend bij de rechtbank Midden-Nederland. Zij vorderen een verklaring voor recht dat de financieel adviseur toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen waardoor zij gehouden is tot het betalen van een schadevergoeding. Daarnaast stellen mevrouw D en E dat de financieel adviseur niet heeft voldaan aan de zorgplicht die zij als bemiddelaar en financieel adviseurs jegens hen had.
Mevrouw D en E zijn beiden met A B.V. overeenkomsten aangegaan om zo het lidmaatschapsrecht te verkrijgen. Daarnaast hebben zij beide gebruik gemaakt van de lastendempers. Om hiervoor in aanmerking te kopen diende de financieringsaanvraag via de financieel adviseur te lopen. Het verweer dan de financieel adviseur dat zij niet betrokken was bij de financiering wordt dus verworpen door de rechtbank.
Er was sprake van een overeenkomst van opdracht tussen de financieel adviseur en mevrouw D en E. De financieel adviseur diende daarom bij haar werkzaamheden de zorg van een goed opdrachtnemer in acht te nemen. De rechtbank dient daarbij de vraag te beoordelen of de financieel adviseur heeft gehandeld zoals van een redelijk bekwaam en redelijk handelend adviseur mag worden verwacht. In deze situatie had van een redelijk bekwaam en redelijk handelend adviseur mogen worden verwacht dat zij, naast het inventariseren van de persoonlijke situatie en informeren over de financieringsmogelijkheden en de mogelijke risico’s die daaraan verbonden zijn, ook de andere producten van A B.V. moeten betrekken. Omdat in de brochure werd voorgeschreven om de financiering via de financieel adviseur te laten lopen mochten potentiële kopers verwachten dat zij het product met de bijbehorende opties goed kende. Uit het dossier blijkt echter niet dat mevrouw D en E deze risico’s overzagen of konden overzien.
Rechtbank: financieel adviseur diende risico’s van de lastendempers bij haar advisering te betrekken
De financieel adviseur had in het kader van haar zorgplicht volgens de rechtbank mevrouw D en E specifiek op moeten wijzen op het risico dat de maandlasten substantieel zouden stijgen als A B.V. de maandelijkse lasten van de lastendempers niet meer zou willen/kunnen betalen. Daarnaast was er een risico dat als de lastendempers in de toekomst zouden wegvallen het lidmaatschapsrecht veel minder interessant zou worden waardoor de verkoopbaarheid en dus de waarde van de woonruimte negatief zou kunnen worden beïnvloed. De financieel adviseur stelt dat zij bij de financieringslasten en de daaraan verbonden financiële verplichtingen geen rekening heeft gehouden met de lastendempers. Dit doet aan de zorgplicht echter niets af, aldus de rechtbank. De financieel adviseur diende de mogelijke risico’s die verbonden waren aan de lastendempers bij haar advisering te betrekken. Mevrouw D en E hoefden niet zonder meer te begrijpen wat de gevolgen zouden zijn van een faillissement van A B.V. en hoe groot het risico was omdat het om een ingewikkelde constructie ging. De financieel adviseur dient dan ook de schade die mevrouw D en E hebben geleden te vergoeden.
Klik hier voor de volledige uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland.
Zorgplicht advocaten
Heeft uw financieel adviseur ook onzorgvuldig gehandeld en leidt u als gevolg hiervan schade of dreigt u schade te gaan leiden, neem dan vrijblijvend contact met ons op. Klik hier voor contact.
Zie ook vergelijkbare uitspraken:
Wij staan voor u klaar
- Tegen (financiële) dienstverleners
- 10+ jaar ervaring
- Eerlijk en transparant
