Mevrouw A en meneer B hebben hypotheekadviseur X gevraagd hen bij te staan bij de aankoop van een nieuwe woning. Op 2 juni 2015 tekent het stel de koopovereenkomst voor de nieuwe woning. In de koopovereenkomst komen partijen overeen dat de akte van levering op 13 augustus 2015 gepasseerd zal worden. Wanneer een van de partijen de overeenkomst niet kan nakomen, kan de overeenkomst worden ontbonden. Dit wordt het financieringsvoorbehoud genoemd. De nalatige partij moet in dat geval 10% van de koopsom betalen aan de wederpartij. A en B geven hiervoor een bankgarantie af van € 27.500,-.
Na de ondertekening gaat hypotheekadviseur X aan de slag om de financiering te regelen. Hiervoor wordt bij verschillende hypotheekverstrekkers een offerte opgevraagd. Op 11 juni 2015 tekenen A en B de offerte van hypotheekverstrekker Florius. Voor de beoordeling van de aanvraag heeft Florius nog verschillende stukken nodig. Op uiterlijk 17 juli 2015 moeten alle stukken binnen zijn om te zorgen dat de financiering rond is voor de ontbindende voorwaarden in werking treden.
Stukken zijn niet tijdig binnen om financiering tijdig af te ronden
Op 14 juli 2015 laat hypotheekadviseur X weten dat nog niet alle stukken zijn ontvangen. Het stel heeft grote moeite om alle benodigde stukken aan te leveren. Pas op 5 augustus 2015 heeft Florius alle stukken ontvangen. Om de hypotheekverstrekker extra tijd te geven voor de beoordeling, wordt met de verkopende partij overeengekomen dat de datum van passering een week wordt uitgesteld tot 21 augustus.
Florius laat op 17 augustus weten dat de aanvraag wordt afgewezen. Mevrouw A heeft een eigen BV en uit de jaarstukken blijkt dat haar inkomen te laag is. Vervolgens doet X tevergeefs nog aanvragen bij drie andere hypotheekverstrekkers. Nu de financiering niet rond is maakt de verkoopmakelaar op 27 augustus 2015 aanspraak op de boete van € 27.500,-. Dit op grond van het financieringsvoorbehoud. Dit bedrag is door de notaris overgemaakt naar de verkopende partij.
Rechter in eerste aanleg wijst vordering af
Mevrouw A en meneer B stappen naar de rechter. Zij vorderen dat hypotheekadviseur X de door hen betaalde boete van € 27.500,- en € 275,- kosten vergoedt. De vordering baseren zij op het feit dat de hypotheekadviseur zijn zorgplicht jegens hen heeft geschonden. De vordering is door de rechter in eerste aanleg afgewezen. De rechter is van oordeel dat hypotheekadviseur X voldoende moeite heeft gedaan om het dossier tijdig compleet te maken.
Adviseur heeft onjuist en niet tijdig geadviseerd over het financieringsvoorbehoud
Na de afwijzing gaan A en B in hoger beroep bij het Gerechtshof Den Haag. Ten eerste gaat het stel in tegen de overweging van de rechtbank. Namelijk dat X zich voldoende heeft ingespannen om de benodigde stukken voor de hypotheekaanvraag bijeen te krijgen. A en B stellen dat zij de adviseur niet verwijten dat hij te weinig inspanning heeft geleverd, maar dat X niet tijdig en onjuist heeft geadviseerd. De informatie waarop Florius de hypotheekaanvraag heeft afgewezen was eind juni 2015 al bij X bekend. Hypotheekadviseur X had A en B daarom moeten adviseren om het financieringsvoorbehoud uit de koopovereenkomst in te roepen. In plaats daarvan heeft X het stel voorgehouden dat alles goed zou komen.
Het hof is van oordeel dat hypotheekadviseur X tijdig heeft bericht dat nog niet alle benodigde stukken waren ontvangen. X heeft de verkoper om verlenging gevraagd. Echter, toen bleek dat de verkoper slechts met een week verlenging instemde, had X actie moeten ondernemen. Op dat moment wist hij dat de kans klein was dat de verlenging voldoende zou zijn. De hypotheekadviseur had bedacht moeten zijn op een afwijzing door Florius en daar maatregelen voor moeten nemen. Het hof overweegt dat X mevrouw A en meneer B had moeten adviseren om het financieringsvoorbehoud in te roepen. Door dit niet te doen, heeft X niet gehandeld zoals van een redelijk handelend hypotheekbemiddelaar verwacht mag worden. Daarmee komt vast te staan dat hypotheekadviseur X zijn zorgplicht heeft geschonden.
Beroep op inspanningsverplichting cliënten slaagt niet
Hypotheekadviseur X verweert zich tegen de zorgplicht schendig. Hij stelt dat A en B niet aan de inspanningsverplichting hebben voldaan. Het financieringsvoorbehoud had niet ingeroepen kunnen worden, zelfs niet als hij dat wel had geadviseerd. De inspanningsverplichting is door partijen opgenomen in de koopovereenkomst. Wanneer A en B niet bij tenminste twee hypotheekverstrekkers aanvragen hebben gedaan, kunnen zij geen beroep doen op het financieringsvoorbehoud.
Het hof gaat niet mee in deze stelling van hypotheekadviseur X. Voordat de hypotheekaanvraag bij Florius is ingediend, is het stel afgewezen bij Hypotrust. Daarnaast staat vast dat Florius ook met het onvolledige dossier tot een afwijzing was gekomen. Mevrouw A en meneer B hebben naar het oordeel van het hof dan ook aan de inspanningsverplichting voldaan.
Hypotheekadviseur draait op voor boete
Het hof concludeert dat de zorgplicht schending door hypotheekadviseur X vast staat. Door zijn cliënten niet te adviseren het financieringsvoorbehoud in te roepen, heeft hij niet gehandeld zoals van een redelijk bekwaam hypotheekadviseur verwacht mag worden. De verweren van X slagen niet en A en B hebben voldoende inspanning geleverd. De vordering van A en B acht het hof toewijsbaar. Het hof veroordeelt hypotheekadviseur X tot betaling van € 27.775,- aan mevrouw A en meneer B.
Hier kunt u de volledige uitspraak van het Gerechtshof Den Haag lezen.
Zorgplicht Advocaten
Heeft uw adviseur of tussenpersoon ook zijn zorgplicht geschonden en leidt u als gevolg hiervan schade of dreigt u schade te gaan leiden? Neem dan vrijblijvend contact met ons op. Klik hier om contact op te nemen met een van onze gespecialiseerde advocaten.
Zie ook vergelijkbare uitspraken:
Wij staan voor u klaar
- Tegen (financiële) dienstverleners
- 10+ jaar ervaring
- Eerlijk en transparant
