Uitspraak: Hypotheekadviseur schendt zorgplicht door het doen van onjuiste mededelingen

In een recente uitspraak van de Rechtbank Gelderland staat een hypotheekadvieskantoor centraal, waarbij de eigenaar van een woning de adviseur aansprakelijk stelt voor vermeende zorgplichtschending. De rechtbank oordeelt over de totstandkoming van de overeenkomst, het verwijt betreffende het leenmaximum, en de onjuiste mededelingen over de gang van zaken rond de hypotheekaanvraag.

Hypotheekaanvraag

[Eiser] is eigenaar van de woning. [Gedaagde] exploiteert een hypotheekadvieskantoor. [Eiser] heeft [gedaagde] eind 2021 benaderd voor hypotheekadvies omdat hij zijn hypotheeklasten wenste te verlagen. Partijen hebben hierover met elkaar gesproken, waarna door de [gedaagde] per e-mail een hypotheekadvies aan [eiser] is verstuurd. Het rapport bevat kort gezegd een advies voor [eiser] om zijn hypotheek over te sluiten, zodat hij voor een rentevaste periode van 20 jaar een lagere hypotheekrente betaalt. Eind 2021 heeft [eiser] ook, buiten [gedaagde] om, een hypotheekvoorstel ontvangen van de Rabobank.

[Gedaagde] heeft [eiser] per e-mail van 25 januari 2022 gevraagd om haar stukken toe te sturen die nodig zijn om de hypotheekaanvraag in gang te zetten. Deze stukken heeft [eiser] een aantal dagen later aan [gedaagde] gestuurd. [Gedaagde] heeft vervolgens namens [eiser] op 7 februari 2022 een aanvraag ingediend voor een hypotheekofferte bij geldverstrekker I.

Op 8 en 9 februari hebben [eiser] en [gedaagde] per e-mail contact met elkaar gehad. [Eiser] heeft hierbij aangegeven zich zorgen te maken om de stijgende hypotheekrente en [gedaagde] gevraagd om geldverstrekker I achter de broek aan te zitten. Ook heeft [eiser] aangegeven dat hij erover nadenkt om het hypotheekvoorstel van Rabobank te aanvaarden. [Gedaagde] heeft hierop geantwoord dat de rente van geldverstrekker I vaststaat in de aanvraag en dat [eiser] zich geen zorgen hoeft te maken over een rentestijging.

Beëindiging van de aanvraag

Vanaf 15 februari tot 25 mei 2022 is tussen [eiser] en [gedaagde] meermaals e-mail contact geweest. [Eiser] heeft hierbij telkens gevraagd wat de stand van zaken is omtrent de hypotheekaanvraag en aangedrongen om de afwikkeling hiervan. [Gedaagde] heeft hierop herhaaldelijk geantwoord dat de aanvraag in behandeling is bij geldverstrekker I en dat ze dient te wachten op verdere beoordeling. Daarnaast heeft ze aangegeven getroffen te zijn door corona en zich hierdoor niet goed te voelen.

[Gedaagde] heeft vervolgens op 30 mei 2022 aan [eiser] laten weten dat zij geen prijs meer stelt op contact met hem. Uiteindelijk heeft [eiser] via [gedaagde] geen hypotheekofferte van geldverstrekker I ontvangen. [Eiser] heeft geldverstrekker I per e-mail om opheldering verzocht. Geldverstrekker I heeft [eiser] laten weten dat er een aanvraag voor een hypotheek is ontvangen. Deze is door geldverstrekker I afgewezen, aangezien de hoofdsom hoger is dan de maximale hypotheek die zijn verstrekken. Geldverstrekker I heeft aangegeven dat zij hebben geprobeerd om [gedaagde] hierover te bereiken, maar dat dit niet lukte. De aanvraag is daarom op 18 maart 2022 beëindigd.

Zorgplichtschending

[Eiser] stelt [gedaagde] aansprakelijk. Volgens [eiser] is [gedaagde] tekortgeschoten in de nakoming van de overeenkomst tussen partijen en heeft [eiser] daardoor schade geleden. [Eiser] vordert dat de rechtbank voor recht verklaart dat [gedaagde] de op haar rustende zorgplicht heeft geschonden jegens [eiser] en dat [gedaagde] aansprakelijk is voor de door [eiser] geleden en te lijden schade als gevolg van de zorgplichtschending.

[Gedaagde] verweert zich door te stellen dat er tussen partijen geen overeenkomst is gesloten en dat [eiser] daarnaast ook geen schade heeft geleden. Subsidiair stelt [gedaagde] dat indien vast komt te staan dat [gedaagde] te kort is geschoten in de nakoming van een tussen partijen gesloten overeenkomst, aan [gedaagde] die tekortkoming niet kan worden toegerekend. Aan de zijde van [eiser] is volgens [gedaagde] dan sprake van eigen schuld.

Overeenkomst van opdracht

De rechtbank dient te beoordelen of [gedaagde] is tekortgeschoten in de nakoming van een tussen partijen gesloten overeenkomst en of [gedaagde] de schade dient te vergoeden. Gezien er tussen partijen onenigheid bestaat over de vraag of er sprake is van een overeenkomst tussen hen, zal de rechtbank hier als eerst over oordelen.

Volgens [gedaagde] is geen overeenkomst gesloten en hebben partijen slechts ter oriëntatie contact met elkaar gehad. [Gedaagde] onderbouwt dit door te stellen dat [eiser] nimmer het adviesrapport heeft ondertekend en dat daarmee niet is voldaan aan een vormvereiste dat zij zich uitdrukkelijk heeft verbonden aan de totstandkoming van een overeenkomst. Daarnaast voert [gedaagde] nog aan dat het verstrekken van een adviesrapport altijd vrijblijvend is en maakt zij pas een opdracht tot dienstverlening na ontvangst van een renteaanbod. Pas nadat de klant dat heeft ondertekend, start het bemiddelingstraject. Ook heeft [gedaagde] nooit een factuur naar [eiser] gestuurd.

Volgens [eiser] is wel degelijk een overeenkomst van opdracht tot stand gekomen. Daarbij heeft [eiser] erop gewezen dat partijen herhaaldelijk en op verschillende manieren contact met elkaar hebben gehad, dat [gedaagde] documenten bij [eiser] heeft opgevraagd, dat [gedaagde] een adviesrapport heeft opgesteld en dat er een hypotheekaanvraag is gedaan bij geldverstrekker I. Ook wijst [eiser] op de algemene voorwaarden van [gedaagde]. Daarin staat dat een overeenkomst ook tot stand kan komen op het moment dat met de uitvoering daarvan is begonnen. Verder heeft [eiser] aangevoerd dat het niet uitmaakt dat [gedaagde] geen factuur heeft gestuurd. Volgens [eiser] is het bij hypotheekadvies gebruikelijk dat er pas een factuur wordt gestuurd nadat een hypotheekaanvraag akkoord is bevonden.

Beoordeling door de rechtbank

De rechtbank stelt dat een overeenkomst tot stand komt door aanbod en aanvaarding. Hiervoor is een op rechtsgevolg gerichte wil, die zich door een verklaring heeft geuit, vereist. Een dergelijke verklaring is vormvrij. Om de vraag te kunnen beantwoorden of er sprake is van een overeenkomst dient er gekeken te worden naar de betekenis die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan elkaars verklaringen en gedragingen mochten toekennen en wat zij in dat verband redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten.

Naar het oordeel van de rechtbank is tussen partijen een overeenkomst tot stand gekomen. De rechtbank stelt dat [gedaagde] weliswaar onweersproken heeft aangevoerd dat [eiser] het adviesrapport niet heeft ondertekend, maar dat, indien dat voor [gedaagde] doorslaggevend was geweest, het voor de hand had gelegen om bij [eiser] daarop aan te dringen alvorens aan de slag te gaan. Bovendien heeft [eiser] aangevoerd dat hij telefonisch heeft ingestemd met het adviesrapport. Daarnaast staat vast dat [gedaagde] per e-mail bij [eiser] om allerlei stukken heeft gevraagd en die stukken ook van [eiser] heeft ontvangen. Daarna hebben partijen per e-mail contact met elkaar gehad over de hypotheekaanvraag.

Gelet op het voorgaande mocht [eiser] er redelijkerwijs op vertrouwen dat [gedaagde] voor hem aan de slag zou gaan en dat is ook gebeurd, aangezien [gedaagde] op 7 februari 2022 een hypotheekaanvraag voor [eiser] heeft ingediend bij geldverstrekker I. Vanaf dat moment tot medio mei 2022 hebben partijen herhaaldelijk contact met elkaar gehad over de hypotheekaanvraag. Dit samenspel van verklaringen en gedragingen laat geen andere uitleg toe dan dat tussen partijen sprake is geweest van een overeenkomst: [gedaagde] zou in opdracht van [eiser] een hypotheekaanvraag indienen bij geldverstrekker I en zij heeft dat op 7 februari 2022 ook daadwerkelijk gedaan.

Leenmaximum

[Eiser] verwijt [gedaagde] dat zij niet de zorg heeft betracht die van een redelijk bekwaam en redelijk handelend beroepsgenoot mag worden verwacht. Dit verwijt valt uiteen in twee standpunten.

Ten eerste zou [gedaagde] [eiser] ten onrechte hebben geadviseerd om de hypotheek over te sluiten naar geldverstrekker I. Het benodigde leenbedrag lag namelijk hoger dan het leenmaximum van geldverstrekker I. Volgens [eiser] mag van een hypotheekadviseur worden verwacht dat zij op de hoogte is van dergelijke leenmaxima. [Gedaagde] verweert zich echter met de stelling dat een leenmaximum geen hard gegeven is en dat hier uitzonderingen op mogelijk zijn.

Naar het oordeel van de rechtbank is onvoldoende komen vast te staan dat er op grond van dit verwijt sprake is van een tekortkoming. [Gedaagde] heeft voldoende aannemelijk aangevoerd dat een leenmaximum geen harde grens is en dat dit er meestal toe leidt dat een hypotheekaanbieder aanvullende vragen stelt. Het enkel overschrijden van het leenmaximum zou niet per definitie betekenen dat de hypotheekaanvraag zal worden afgewezen. Op dit punt blijkt volgens de rechtbank niet dat [gedaagde] zijn zorgplicht heeft geschonden.

Onjuiste mededelingen over de gang van zaken

Het tweede verwijt van [eiser] houdt in dat [gedaagde] hem ten onrechte in de waan heeft gelaten dat de hypotheekaanvraag bij geldverstrekker I in behandeling was. Volgens [eiser] heeft geldverstrekker I de hypotheekaanvraag in werkelijkheid al op 8 februari 2022 afgewezen vanwege overschrijding van het leenmaximum. Doordat [gedaagde] dat niet heeft laten weten, heeft zij [eiser] de mogelijkheid ontnomen om elders een hypotheekofferte te aanvaarden tegen de toen geldende, gunstige rentetarieven.

De rechtbank is van oordeel dat [eiser] [gedaagde] hier een terecht verwijt maakt en dat sprake is van een beroepsfout door [gedaagde]. op 8 februari is de aanvraag door geldverstrekker I negatief beoordeeld. Er is komen vast te staan dat [gedaagde] op 18 maart op de hoogte was van de beëindiging van de aanvraag. Echter, in latere e-mails van [gedaagde] aan [eiser], heeft [gedaagde] meermaals gezegd dat de aanvraag in behandeling was en dat er gewacht moest worden op verdere beoordeling. Daarmee staat vast dat [gedaagde] zaken heeft verklaard die niet in overeenstemming zijn met de werkelijke gang van zaken. De rechtbank is van oordeel dat [gedaagde] op dit punt een beroepsfout heeft gemaakt.

Daarbij weegt ook mee dat [gedaagde] ervan op de hoogte was dat [eiser] al een hypotheekvoorstel van de Rabobank op zak had. Tegen deze achtergrond had het des te meer op de weg van [gedaagde] gelegen om eerlijk te zijn en [eiser] op of omstreeks 18 maart 2022 te berichten dat de hypotheekaanvraag bij geldverstrekker I niet gelukt was. Door dat niet te doen, heeft [gedaagde] verzuimd om de financiële belangen van [eiser] naar beste weten te behartigen en heeft zij de op haar rustende zorgplicht geschonden. Daarmee is sprake van een tekortkoming in de nakoming van de tussen partijen gesloten overeenkomst.

Klik hier voor de volledige uitspraak van de Rechtbank Gelderland.

Zorgplicht Advocaten

Heeft u schade geleden als gevolg van de schending van de zorgplicht van uw financieel adviseur? Neem dan vrijblijvend contact met ons op.

Jip van Vlokhoven

Wij staan voor u klaar

  • Tegen (financiële) dienstverleners
  • 10+ jaar ervaring
  • Eerlijk en transparant
Neem contact op Laat ons u bellen
Jip van Vlokhoven

Wij helpen u graag

  • Tegen (financiële) dienstverleners
  • 10+ jaar ervaring
  • Eerlijk en transparant