Uitspraak: Kandidaat-notaris krijgt berisping voor het investeren in vastgoed

Kandidaat-notaris krijgt berisping voor het investeren in vastgoed

Kandidaat-notaris X heeft over een periode van ruim zeven jaar verschillende panden in bezit gekregen. In totaal is hij van twintig panden volledig of gedeeltelijk eigenaar. Met uitzondering van de eigen woning worden alle panden verhuurt aan derden.

In 2018 werd door Bureau Financieel Toezicht (hierna: BFT) een onderzoek ingesteld naar de kandidaat-notaris. Hij is dan al twee jaar in dienst van notariskantoor Z. Het onderzoek ziet op de privé-betrokkenheid van X bij de aankoop en belegging in de verschillende panden. Op basis van de uitkomst van het onderzoek heeft BFT een klacht tegen kandidaat-notaris X ingediend bij de Kamer voor het Notariaat.

Kandidaat-notaris X heeft per 15 mei 2019 zijn ontslag aangeboden bij notariskantoor Z.

Klacht ingediend door Bureau Financieel Toezicht op basis van onderzoek

De klacht van BFT bevat drie verschillende gronden waaruit zou blijken dat X tuchtrechtelijk verwijtbaar heeft gehandeld.

Het eerste verwijt is dat kandidaat-notaris X heeft gehandeld in strijd met de Wet op het Notarisambt. In die wet staat dat een notaris niet rechtstreeks in vastgoed mag investeren, tenzij de onpartijdigheid en onafhankelijkheid van de notaris daardoor niet in het geding komt. Inmiddels heeft X voor ruim €2,5 miljoen aan registergoederen op zijn naam staan. Volgens BFT kan hier niet van een incident gesproken worden, maar wordt de wet structureel overtreden.

Het tweede verwijt is dat de kandidaat-notaris niet op onpartijdige wijze de belangen van alle betrokkenen heeft behartigd. BFT heeft hiervoor onderzoek gedaan naar zes verschillende dossier. In vijf gevallen bleek dat de kandidaat-notaris zelf betrokken was bij het passeren van panden waarbij hij als koper een eigen belang had. In enkele gevallen blijkt X aan de wederpartij niet kenbaar te hebben gemaakt dat hij werkzaam was bij notariskantoor Z.

Het laatste verwijt van BFT ziet op het misbruik dat de kandidaat-notaris heeft gemaakt van de Nationale Hypotheek Garantie (hierna: NHG). Uit het onderzoek blijkt dat X in krap drie jaar tijd drie maal gebruik heeft gemaakt van de NHG. De NHG is enkel bedoeld voor gevallen waarin een pand als eigen woning wordt gebruikt. In twee gevallen heeft X het pand nooit als eigen woning gebruikt en had de NHG dus niet gebruikt mogen worden.

Ook kandidaat-notaris mag niet zomaar investeren in vastgoed

Voorafgaand aan de behandeling van de klacht stelt de Kamer voor het Notariaat vast dat X kandidaat-notaris is. Op een kandidaat-notaris is het tuchtrecht van toepassing zoals dit is neergelegd in de Wet op het Notarisambt. X moet de normen uit die wet in acht nemen bij de uitvoering van zijn dienstverlening.

Ten aanzien van de eerste klacht overweegt de Kamer dat uit het onderzoek van BFT voldoende blijkt dat X actief geïnvesteerd heeft in vastgoed. Kandidaat-notaris X heeft dit verwijt ook niet weersproken. Hoewel hij al zeven panden in bezit had voordat hij in dienst trad van notariskantoor Z blijkt uit niets dat hij moeite heeft gedaan om deze beleggingen te beëindigen. Ook na zijn indiensttreding heeft X verschillende panden aangekocht.

Tegen deze stelling voert X tevergeefs verweer met verschillende argumenten. Hij heeft de panden samen met zijn vader gekocht in het kader van ‘estate-planning’. Dat hij na zijn indiensttreding ook geen panden ter investering mocht aankopen was hem niet bekend. X is kandidaat-notaris en was in de veronderstelling dat het verbod enkel zag op notarissen. De Kamer voor het Notariaat gaat aan de verweren van X voorbij en oordeelt dat dit onderdeel van de klacht gegrond is. Kandidaat-notaris X heeft erkend dat hij actief heeft belegd in verschillende panden.

Handelwijze kandidaat-notaris niet transparant

Het tweede onderdeel van de klacht ziet op de transparantie van de kandidaat-notaris over zijn positie in verschillende transacties. De Kamer voor het Notariaat overweegt dat een (kandidaat-)notaris bij de uitoefening van zijn ambt de belangen van de betrokken partijen op onpartijdige wijze moet behartigen. Uit het onderzoek van BFT blijkt dat X niet altijd kenbaar heeft gemaakt dat hij werkzaam was voor notariskantoor Z. Bij de aankoop van verschillende panden was het voor de verkopende partij dan ook niet duidelijk dat X zowel de rol van koper als die van notaris had. Daardoor heeft X, in zijn rol als notaris, de belangen van de verkopende partij niet onpartijdig kunnen behartigen.

De kandidaat-notaris verklaart tegenover de Kamer dat zijn handelwijze, achteraf gezien, niet transparant is geweest. De Kamer voor het Notariaat acht ook dit onderdeel van de klacht gegrond.

Schenden voorwaarden NHG schadelijk voor vertrouwen in het notariaat

Het laatste onderdeel van de klacht ziet op het overtreden van de voorwaarden voor het verkrijgen van de NHG. Uit het onderzoek van BFT blijkt dat X in drie jaar tijd driemaal gebruik heeft gemaakt van de NHG. Ook blijkt dat de kandidaat-notaris in twee van de drie woningen die zijn gekocht met gebruik van de NHG, niet heeft gewoond. Hiermee heeft hij de voorwaarden van de NHG geschonden. Van de NHG mag enkel gebruik worden gemaakt als het gaat om een woning waarin de koper gaat wonen.

De Kamer voor het Notariaat is van oordeel dat ook dit onderdeel van de klacht gegrond is. Door de voorwaarden van de NHG te schenden heeft X het vertrouwen in het notariaat geschaad. De Kamer merkt daarbij op dat X de woningen heeft gekocht voordat hij in dienst trad van notariskantoor Z. Toch heeft X na zijn indiensttreding geen maatregelen getroffen om het gebruik van de NHG te beëindigen.

Berisping voor schending vertrouwen in het notariaat

De Kamer voor het Notariaat komt tot de conclusie dat alle onderdelen van de klacht tegen X gegrond zijn. De gegrond verklaarde klachten zijn ernstig en de Kamer rekent het X toe dat hij voor langere periode de wet heeft overtreden. Dat de kandidaat-notaris de wet structureel heeft overtreden en de voorwaarden van de NHG heeft geschonden maken dat X het vertrouwen in het notariaat heeft geschaad. De Kamer voor het Notariaat acht de maatregel van berisping passend en geboden.

Klik hier voor de volledige uitspraak van de Kamer voor het Notariaat.

Zorgplicht Advocaten

Heeft u een geschil met uw notaris over de vraag of hij/zij de benodigde vakbekwaamheid, zorgvuldigheid en deskundigheid in acht heeft genomen bij de uitvoering van zijn/haar werkzaamheden? Neem dan hier contact op met een van de gespecialiseerde advocaten van Zorgplicht Advocaten.

Zie ook vergelijkbare uitspraken:

Monique Ebben

Wij staan voor u klaar

  • Tegen (financiële) dienstverleners
  • 10+ jaar ervaring
  • Eerlijk en transparant
Neem contact op Laat ons u bellen
Jamiro van de Wiel

Wij helpen u graag

  • Tegen (financiële) dienstverleners
  • 10+ jaar ervaring
  • Eerlijk en transparant