Makelaar verzuimt cliënt voldoende in te lichten over verlenging termijn ontbindende voorwaarde

De makelaar heeft voor klager en zijn toenmalige partner een koopovereenkomst opgesteld. Deze is vervolgens ondertekend door klager en zijn toenmalige partner alsmede koper.

In de koopovereenkomst heeft de makelaar de volgende ontbindende voorwaarde opgenomen:

Artikel 16 Ontbindende voorwaarden 16.1. Deze koopovereenkomst kan door koper worden ontbonden indien uiterlijk: (…)

b. op 15 december 2014 koper voor financiering van de onroerende zaak voor een bedrag van € 449.000,-plus financieringskosten geen hypothecaire geldlening of het aanbod daartoe van een erkende geld verstrekkende bankinstelling heeft verkregen (…)

De datum van ontbindende voorwaarde financiering is met tussenkomst van de Makelaar meermalen verlengd tot uiteindelijk 27 maart 2015. Er heeft vervolgens geen juridische overdracht van de woning plaatsgevonden.

De klacht

Klager verwijt de makelaar onzorgvuldig handelen in het kader van de bemiddeling van de verkoop van de woning. De makelaar zou naar mening van klager:

• onvoldoende toezicht hebben gehouden op storting van de contractueel overeengekomen waarborgsom;
• de woning na (onjuiste) beëindiging van de koopovereenkomst door kopers als verkocht hebben laten staan;
• zowel de belangen van de verkopende als kopende partij hebben gediend;
• een ten tijde van het uitvoeren van de opdracht meer dan zakelijke band met een van de verkopers zijn aangegaan.

De beoordeling

Klager heeft de klacht toegelicht, waarbij als belangrijkste aspect naar voren is gekomen de gang van zaken met betrekking tot de verlenging van de uiterlijke datum voor het stellen van een bankgarantie of storten van de waarborgsom.

Het tuchtcollege constateert dat niet is gebleken dat de makelaar met klager heeft gecommuniceerd over het wel of niet verlengen van de datum van de ontbindende voorwaarde. Dit had van de makelaar wel verwacht mogen worden.

Het tuchtcollege merkt echter verder op dat verlenging van de termijn voor de ontbindende voorwaarde financiering op zich onontkoombaar was. Een beroep op de ontbindende voorwaarde door koper zou immers hebben betekend dat de verkoop niet door zou zijn gegaan. Alleen door in te stemmen met de verlenging van de termijn heeft klager als verkoper de kans behouden de woning te verkopen tegen het overeengekomen bedrag. De termijn voor de ontbindende voorwaarde financiering is dan ook niet ten onrechte verlengd door de makelaar.

De wijze waarop de verlenging tot stand is gekomen baart de het tuchtcollege ook zorgen. Aan klager is geen uitleg gegeven voor de verlenging, hij is zelfs niet op de hoogte gebracht van de verlenging. Als deskundig makelaar had de makelaar klager kunnen uitleggen dat er onder de omstandigheden van het geval geen andere reële mogelijkheid was dan instemmen met de termijnverlenging. Uit niets blijkt naar het oordeel van het tuchtcollege verder dat Klager zich er bewust van was dat naast de verlenging van de ontbindende voorwaarde van financiering ook de termijn voor het stellen van zekerheid zou worden verlengd. Naar het oordeel van het tuchtcollege heeft de Makelaar het verkoopproces dus onvoldoende begeleid. Dit onderdeel van de klacht acht het tuchtcollege dan ook gegrond.

Het tweede onderdeel laat het tuchtcollege buiten beschouwing, omdat onvoldoende is komen vast te staan per wanneer de overeenkomst als beëindigd kon worden aangemerkt.

Het derde is onderdeel is niet gegrond. Het verlengen van de termijn is namelijk vaak ook in het belang van de koper. Door het niet te verlengen komt immers vast te staan dat de verkoop, die in het belang van de verkoper is, niet door zal gaan.

Tot slot, is ook het vierde onderdeel niet gegrond. Onderdeel 4 is gebaseerd op de stelling dat de Makelaar gedurende het verkoopproces een relatie is aangegaan met de mede-eigenaar van de woning, tevens ex-partner van klager. De tuchtprocedure biedt het tuchtcollege onvoldoende mogelijkheid voor nadere vaststelling van de feiten daarover.

De maatregel

De klacht wordt gegrond verklaard. Aan de makelaar wordt de maatregel van berisping opgelegd.

Lees hier de hele uitspraak.

Zorgplicht Advocaten

Heeft u als klant, stakeholder of derde een klacht of schade geleden als gevolg van een fout van een makelaar, neem dan contact met ons op voor vrijblijvend gesprek. De advocaten van Zorgplicht Advocaten hebben jarenlange ervaring met het adviseren over de zorgplicht van de makelaar. Tevens hebben onze advocaten ervaring met het voeren van een klachtprocedure bij de tuchtrechter of het voeren van een procedure bij de civiele rechter.