Makelaar wordt (voorwaardelijk) geschorst

Klaagster is eigenares van een beleggingspand. Op de parterre is een supermarkt gevestigd en op de verdiepingen kantoren.

Klaagster heeft in 2016 een makelaar een opdracht verstrekt voor bemiddeling bij de verhuur van een etage in het beleggingspand. Per mail van 28 november 2016 schreef klaagster aan de makelaar dat hij had begrepen dat de makelaar een kandidaat-koper voor het pand had gevonden, maar dat de supermarkt een eerste recht van koop had bedongen. Per mail van 20 december 2016 mailt de makelaar (beweerdelijk) namens klaagster een uitsluitend door hem ondertekend koopvoorstel voor het pand aan de kandidaat-koper met een koopprijs van €2.850.000 k.k.

De kandidaat-koper heeft op 22 december 2016 een tegenvoorstel met een koopprijs van €2.750.000 k.k. aan de makelaar gemaild. Per mail van 29 december 2016 schrijft de makelaar aan de kandidaat-koper dat klaagster akkoord is met een koopprijs van €2.760.000 k.k., levering medio april 2017, met als ontbindende voorwaarden onder andere het inroepen van het recht van eerste koop door de supermarkt, lopende 4 weken na 1 januari 2017.

Makelaar attendeert cliënt niet op aflopen van termijnen

De makelaar heeft zelf geen enkele actie genomen ten aanzien van de voorwaarden en klaagster niet geattendeerd op het aflopen van de daarin opgenomen termijnen. Per mail van 31 januari 2017 deelt de makelaar aan de kandidaat-koper dat klaagster zich beroept op de ontbindende voorwaarden. Per brief van 3 februari 2017 stelt de advocaat van de beweerde kopers klaagster in gebreke om het pand te leveren.

Op enig moment heeft de makelaar aan de beweerde kopers een niet helemaal gelijkluidende kopie van het koopvoorstel d.d. 20 december 2016, niet alleen met zijn eigen handtekening maar ditmaal ook met een op de handtekening van klaagster gelijkende kopie-handtekening, ter hand gesteld.

De beweerde kopers zijn jegens klaagster een procedure tot nakoming (levering) gestart en in die procedure heeft klaagster de makelaar in vrijwaring geroepen.

De klacht en verweer

De klacht houdt in dat de makelaar zonder medeweten en instemming een aan klaagster toebehorend beleggingspand heeft verkocht en zich daarbij schuldig heeft gemaakt aan valsheid in geschrifte. Beklaagde heeft daarbij geen enkel dossier bijgehouden en verder haar zorgplicht jegens klaagster ernstig verzaakt.

Het verweer van de makelaar houdt, kort samengevat, in dat alle handelingen die beklaagde heeft verricht met betrekking tot de verkoop van het pand van klaagster plaatsvonden met medeweten en instemming van klaagster. De makelaar erkent wel dat haar dossiervorming tekortgeschoten is.

Beoordeling

Met betrekking tot de klacht overweegt de Raad dat de lezingen van klaagster en beklaagde bij de verkoop van het pand nu wel of niet met medeweten en instemming van klaagster opereerde fundamenteel uiteenlopen. Klaagster stelt namelijk dat zij het pand niet wilde verkopen en niets wist van het optreden van de makelaar.

Geen schriftelijke opdrachtovereenkomst aanwezig in dossier

Het is de Raad opgevallen dat op één stuk na – de beweerdelijk door klaagster medegetekende koopbevestiging d.d. 20 december 2016, welk stuk tussen klaagster en beklaagde een betwiste status heeft en waarvan geen getekend origineel aanwezig is – er geen enkele objectieve bevestiging is van het medeweten laat staan de instemming van klaagster met het optreden de makelaar ten aanzien van de verkoop van het pand. Dit is niet alleen opvallend omdat het gaat om een transactie van aanzienlijke omvang, maar is temeer opvallend omdat klaagster en de makelaar in de periode tot 20 december 2016 frequent per mail correspondeerden. Op en na 20 december 2016 heeft de makelaar echter geen enkele mail met betrekking tot de verkoop van het pand aan klaagster, ook niet in de cc, gezonden. Ook ontbreekt ten aanzien van de verkoop van het pand een door klaagster aan beklaagde verstrekte schriftelijke bemiddelingsopdracht met – bijvoorbeeld – afspraken over de hoogte van de courtage. En tenslotte kan uit de mail die klaagster op 28 november 2016 aan de makelaar heeft gezonden, worden afgeleid dat klaagster het pand niet wilde verkopen.

Anders dan wellicht de strafrechter of civiele rechter staan de Raad echter geen onderzoeksmiddelen ten dienste waaraan de Raad de volstrekte overtuiging zou kunnen ontlenen dat de makelaar met betrekking tot de verkoop van het pand zonder medeweten en instemming van klaagster opereerde. In zoverre kan de Raad ten aanzien van een deel van de klacht van klaagster niet tot een gegrondverklaring komen.

Zelfs al neemt de Raad tot uitgangspunt dat sprake is van een door klaagster aan beklaagde verstrekte bemiddelingsopdracht bij verkoop van het pand, en zelfs al zou de verkoop met medeweten en instemming van klaagster hebben plaatsgevonden dan kan de Raad geen andere conclusie trekken dat de wijze van uitvoering van die beweerde bemiddelingsopdracht door beklaagde als beneden alle peil moet worden gekenmerkt. De Raad wijst daarbij op – in ieder geval – het volgende:

1. er is geen sprake van een getekende bemiddelingsopdracht waarin de afspraken over de beweerdelijk door klaagster aan beklaagde verstrekte opdracht tot verkoop van het pand en de honorering daarvoor zijn vastgelegd;
2. beklaagde heeft om redenen die voor de Raad duister zijn gebleven nagelaten om klaagster per mail of anderszins schriftelijk in te kopiëren in de mails tussen beklaagde en de beweerde kopers;
3. de makelaar die zelf de ontbindende voorwaarden heeft geformuleerd, heeft na verzending van de koopbevestiging op 29 december 2016 niets ondernomen met betrekking tot die ontbindende voorwaarden:
4. beklaagde heeft evenmin aan klaagster instructies gegeven ten aanzien van de ontbindende voorwaarden of klaagster op enig moment ondubbelzinnig gewezen op aflopen van de termijnen van die ontbindende voorwaarden.

Dit alles is aldus de Raad ongebruikelijk en in de gegeven omstandigheden onzorgvuldig. De Raad acht de problematiek waarmee klaagster is geconfronteerd – een procedure ingesteld door de beweerde koper – in het licht van het hiervoor overwogene geheel of in ieder geval in belangrijke mate terug te voeren op de wijze van optreden van de makelaar die tuchtrechtelijk verantwoordelijk is.

De Raad acht de overtreding door de makelaar ernstig en is van mening dat de overtreding in beginsel tot schorsing van beklaagde zou dienen te leiden. Gelet evenwel op het feit dat het verweten handelen feitelijk door de makelaar zijn kantoor inmiddels heeft verlaten, zal de Raad volstaan met een voorwaardelijke schorsing.

Klik hier voor de volledige uitspraak.

Zorgplicht Advocaten

Heeft u een geschil met uw makelaar of taxateur over de vraag of hij/zij de benodigde vakbekwaamheid, zorgvuldigheid en deskundigheid in acht heeft genomen bij de uitvoering van zijn/haar werkzaamheden? Is uw opdracht niet naar behoren uitgevoerd? En heeft u als gevolg daarvan schade geleden? Neem dan contact op met een van de gespecialiseerde advocaten van Zorgplicht Advocaten.

Zie ook vergelijkbare uitspraken:

• Rapport taxateur voldoet niet aan de maatstaven, tuchtcollege legt waarschuwing op;
• Makelaar aansprakelijk voor schade ten gevolge van vroegtijdig vertrek huurders;